Аналитика Аналитические обзоры

В постановлении от 11.07.2011 № 54 Пленум ВАС РФ разъяснил правила квалификации такого рода договоров, указав основные признаки трех наиболее часто используемых правовых моделей: купли-продажи будущей недвижимости, простого товарищества (совместной деятельности), строительного подряда. 

Как правило, по итогам реализации проекта, целью которого является строительство нового объекта недвижимости, построенный объект распределяется между участниками проекта пропорционально их участию в строительстве (организационному, финансовому и т.п.). При этом право собственности на объект по первоначальному основанию регистрируется за участником проекта, обладающим правами на земельный участок. Остальные участники, в свою очередь, вправе требовать передачи им частей построенного объекта сообразно условиям заключенного соглашения. 

При использовании подобных договорных моделей реализация участниками проекта права требования передачи причитающихся им площадей порой сопряжена с определенными сложностями. В каждом конкретном случае возникает необходимость определить, какие именно помещения должны быть переданы тому или иному участнику проекта (ст. 398 ГК РФ). 

Ситуация усугубляется в тех случаях, когда отношения сторон квалифицируются как договор продажи будущей недвижимости, поскольку согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. 

Как следует из п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, индивидуализация предмета договора купли-продажи будущей недвижимой вещи может быть осуществлена путем указания таких сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, как, например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией. 

Между тем, нередко договоры о совместной реализации инвестиционных проектов заключаются на самом начальном этапе, когда проектная документация на объект отсутствует (порой на данном этапе отсутствуют и надлежаще оформленные права на земельный участок, предназначенный для строительства). В таких ситуациях участники, как правило, договариваются о распределении помещений построенного объекта в процентном отношении к его общей площади, предусматривая, что характеристики конкретных помещений будут определены в будущем посредством заключения дополнительного соглашения или при оформлении документов, подтверждающих исполнение договорных обязательств (акты о передаче и т.п.). 

Такой подход соответствует абз. 4 п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, из которого следует, что если в тексте договора данных для индивидуализации объекта недвижимости недостаточно, но такие данные имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, такой договор не может быть признан незаключенным. 

Однако споры о разделе построенного объекта, как правило, возникают до подписания документов об исполнении обязательств по заключенному между участниками проекта договору, т.е. в условиях, когда причитающиеся тому или другому участнику проекта помещения (части объекта) определены самым общим образом. 

В постановлении от 04.06.2013 № 18221/13 Президиум ВАС РФ сформулировал правовую позицию, согласно которой требование об индивидуализации недвижимой вещи, которая будет создана в будущем, нельзя признать невыполненным в той ситуации, когда сторонами согласованы условия, на основании которых эта вещь может быть определена на момент исполнения обязательства.

Предметом рассмотренного ВАС спора стал договор, по условиям которого муниципальное образование предоставило застройщику в аренду земельный участок для строительства 96-квартирного жилого дома, а застройщик обязался после ввода дома в эксплуатацию передать 10 процентов его общей площади в собственность муниципального образования. 

Признавая договор заключенным, Президиум ВАС указал, что поскольку объект недвижимости был построен и введен в эксплуатацию, все его характеристики, в том числе и общая площадь, и, соответственно, 10 процентов от такой площади известны.

Формулируя позицию по вопросу разрешения споров об исполнении такого рода договоров посредством передачи индивидуально-определенной вещи, Президиум ВАС отметил, что при возникновении соответствующего спора, установив волю сторон договора, суд может самостоятельно определить ту недвижимую вещь, которая должна быть передана, на основании критериев и условий для такого определения, согласованных в договоре, иных документах или следующих из поведения сторон.

Президиум ВАС также указал, что действующее гражданское законодательство не содержит положений, запрещающих участникам оборота заключать договоры, предметом которых является передача доли в праве собственность на вещь, в том числе на будущую недвижимую вещь, и выделение такой доли в натуре после создания соответствующей будущей недвижимой вещи. Соответственно, то обстоятельство, что стороны определили, что передаче подлежит 10 процентов общей площади жилого дома, само по себе не свидетельствует ни о несогласованности предмета договора, ни о невозможности его согласовать и невозможности исполнить условия договора. Раздел объекта в данном случае должен производиться согласно ст. 252 ГК РФ по соглашению сторон, а при недостижении такого соглашения – по решению суда.

Президиум ВАС последовательно придерживается подхода, основанного на необходимости сохранения договоров и исполнения их условий. Такой подход, конечно, не должен стать для участников оборота поводом прилагать меньше усилий к структурированию договорных отношений. Напротив, этот процесс требует даже более пристального внимания, поскольку возможность использования доводов о незаключенности или недействительности договора как формы защиты против основанных на договоре требований существенно сокращается.