Инициатива московских властей сдавать в аренду объекты культурного наследия по низкой ставке обрадовала защитников старинной московской архитектуры, однако эксперты рынка недвижимости не уверены, что в особняки выстроятся очереди арендаторов. Иметь офис в особняке XIX века - престижно, но реставрировать здание дорого и хлопотно.
Сегодня только треть объектов культурного наследия Москвы находятся в удовлетворительном состоянии (то есть не требующем капитального ремонта). Отремонтировать еще 20% власти намерены к 2015 году, причем не без помощи частных инвесторов.
В бюджете, описанном в программе "Культура Москвы "2012-2016 гг.", размер бюджетных ассигнований на сохранение объектов культуры на пять лет составляет 573 млн долларов.
Объектов административного и хозяйственного назначения, которые находятся в неудовлетворительном или аварийном состоянии, в Москве 776.
Только бюджетных денег на ремонт особняков не хватит. Чтобы стимулировать рост внебюджетных вложений в реставрацию памятников архитектуры, мэр Москвы Сергей Собянин в начале года подписал постановление, в соответствии с которым компании могут арендовать у Департамента имущества Москвы "объекты культурного наследия, находящиеся в неудовлетворительном состоянии", по низкой ставке в 1 рубль за 1 квадратный метр в год сроком на 49 лет после того, как компании проведут в здании ремонт и реставрационные работы.
Выбирать компанию, которая сможет арендовать особняк на льготных условиях, власти города будут в ходе проведения аукциона, первый (на котором будут применяться новые правила) из которых состоится 25 апреля. На аукцион будут выставлены три особняка: усадьба Морозовых, конца XVIII-начала XIX в. (ул. Николоямская, д. 47); дом Баулина, второй половины XIX века (ул. Николоямская, д. 52, стр.1); и городская усадьба XVIII-XIX в. архитектора Буссе (Подсосенский пер., д. 23, стр.3).
Компания, выигравшая тендер, арендует помещение по ставке, которая устанавливается в результате аукциона. Начальные ставки на эти особняки - 5035 рублей (170 долларов) за квадратный метр в доме Баулина, 6370 рублей (214 долларов) за квадратный метр в усадьбе Морозовых, 6545 рублей (220 долларов) за квадратный метр в городской усадьбе.
После проведения ремонта компания может обратиться в Департамент имущества Москвы с просьбой об установлении минимальной ставки годовой арендной платы в размере 1 рубль за 1 квадратный метр площади в год на весь последующий период до окончания срока действия договора аренды.
Лепнина, паркет и "адовы круги"
Эксперты рассказывают, что чаще всего в особняках в центре Москвы любят размещаться представительства больших компаний. Это престижнее, чем арендовать несколько этажей в бизнес-центре, но ремонт и особенно реставрация - процесс дорогостоящий и может затянуться на долгое время, так как компании столкнутся с многочисленными проверками и чиновничьим бюрократизмом, уверены эксперты.
"Низкая арендная плата будет компенсироваться жесткими требованиями к участникам аукциона предоставить предложения, как они будут охранять и использовать этот памятник культуры", - объясняет руководитель практики "Недвижимость. Земля. Строительство" компании "Вегас Лекс" Игорь Чумаченко.
Аренда особняка стоит дороже аренды помещения в бизнес-центре класса "А" (новое здание с подземной парковкой, стойкой reception в лобби, охраной, всеми стандартными коммуникациями) на 200 долларов за квадратный метр, полагает директор компании Elitecenter Карен Мелконян.
В центре Москвы не так много особняков, пусть даже в неудовлетворительном состоянии, которые будут сдавать в аренду, считает эксперт.
"Их будет 10-15. И на них точно найдутся инвесторы, которые будут готовы их взять отреставрировать. Я не думаю, конечно, что на них будет стоять очередь", - говорит Карен Мелконян.
С тем, что очереди не будет, согласен и Максим Жуликов, директор по развитию департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty.
"Чтобы выполнить реставрацию, нужно пройти адов круг согласований с реставрационными комиссиями, воссоздать инкрустированный паркет, лепнину и прочее...И длиться это будет годами!" - рассказывает эксперт. По его оценкам, построить новый особняк стоит в два раза дешевле, чем отреконструировать старый.
"Если вы хотите сделать реставрацию, то это будет стоить еще дороже, потому что в документах Москомнаследия могут обнаружиться сведения, что в этом здании был наборный паркет из палисандра по определенному рисунку", - размышляет Жуликов.
Окупится быстро
Реставрация памятников архитектуры может стоить от 2,5 до 3 тысяч долларов за квадратный метр, полагает Карен Мелконян.
Таким образом стоимость проведения работ в особняках, которые выставлены на апрельский аукцион, начинается от 1,7 млн долларов.
По мнению Мелконяна, ремонт окупится в течение 5-7 лет. Даже если компания не планирует все 49 лет арендовать особняк, то она может сдать его в субаренду, однако ответственность за исполнение договора аренды все равно лежит на компании, которая выиграла аукцион.
Поэтому, если компания, которая получила здание в субаренду, использует его не по целевому назначению, или если первоначальный арендатор не оповестил московские власти о своем решении сдавать помещение в субаренду, арендатор будет оштрафован на 1 млн рублей.
Такой же штраф будет выписан компании и в случае "выявления существенного нарушения арендатором состояния объекта аренды", говорится в типовом договоре аренды, опубликованном на сайте Департамента имущества Москвы накануне проведения аукциона.
