Аналитика Публикации

Приобретя недвижимость для того, чтобы получать доходы от ренты, или дальнейшей продажи, многие считают, что если заплатить налог на доходы физических лиц от аренды или реализации, то, как в известном слогане, можно спать спокойно.

Однако это не всегда так, ведь в ряде случаев ваша деятельность может быть признана предпринимательской.

В соответствии со ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Причем в силу ст. 11 НК РФ физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но вопреки законодательству, не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей (далее – ИП), при исполнении налоговых обязанностей не вправе ссылаться на то, что они не являются ИП.

При решении вопроса об отнесении деятельности по предоставлению в аренду или реализации имущества к предпринимательской в первую очередь будут оцениваться цели операций и систематичность деятельности.

Судебная практика показывает, что если вы сдали или продали неиспользуемую вами квартиру, приобретенную для личных целей, то риск признания такой деятельности предпринимательской минимальный. Например, в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 № 23 указано, что когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход, содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство.

Однако если сдается или реализуется коммерческая недвижимость, то в большинстве случаев такая деятельность признается предпринимательской, о чем свидетельствует судебная практика, в том числе и высших судов[1].

Систематическая купля-продажа квартир или предоставление нескольких квартир в аренду тоже могут быть расценены как предпринимательство[2], например, если будет установлено, что имущество приобреталось не для личных нужд, а с целью дальнейшего получения прибыли.

Под систематичностью при аренде суды зачастую понимают получение периодических платежей, а при продаже квартир – неоднократность таких действий.

Если предпринимательский характер вашей деятельности подтвердится, то дополнительно к НДФЛ могут быть доначислены НДС и страховые взносы, пени и штрафы за неуплату указанных налогов. Существует также риск привлечения к административной ответственности по ст. 14.1 КоАП РФ в виде штрафа до двух тысяч рублей, а если сумма дохода превысила 2 500 000 руб., то возникает риск привлечения к уголовной ответственности по ст. 171 УК РФ.

Соответственно, не регистрироваться в качестве предпринимателя рискованно. Кроме того, правильно выбранная система налогообложения для ИП может даже снизить размер уплачиваемых налогов.

Однако если вы уже осуществляли рассматриваемую деятельность без регистрации, а теперь планируете стать ИП, высока вероятность, что предшествующая деятельность будет проверена и признана предпринимательской. Необходимо быть готовым к такому повороту событий и выработать аргументированную позицию о том, почему ранее такая деятельность предпринимательской не являлась.

[1] Определения Верховного Суда РФ от 08.04.2015 № 59-КГ15-2, от 03.09.2014 по делу № А67-4243/2013.

[2] Определение ВАС РФ от 20.06.2013 по делу № А82-3293/2012, Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 15.03.2016 по делу № 33а-2518/2016.