Analytics Publications

Земельный вопрос был и остается для России одним из «вечных» на протяжении всей ее истории. Многие правители страны, известные государственные деятели пытались решить его так, чтобы обеспечить наиболее рациональное использование громадных земельных ресурсов России прежде всего  в интересах сельского хозяйства. Зачастую эти усилия прикладывались  в противоположных направлениях: землю то раздавали мелким собственникам (реформы П.А. Столыпина), то объединяли в крупные производственные массивы (советская коллективизация). В начале 90-х годов ХХ века наше государство  и общество утвердились во мнении - единственным эффективным способом использования земли является частная собственность в сочетании с рыночным оборотом. Но реализовать это на практике непросто до сего дня. 

Формально право российских граждан и организаций иметь в частной собственности землю закреплено еще в 1993 г. в статье 36 Конституции РФ, но юридическое оформление этого «нового курса» в отношении земли затянулось аж до следующего столетия. Только 30 октября 2001 г. в России вступил в силу новый Земельный кодекс РФ, который подробно закрепил процедуры приобретения в собственность земель различных категорий и распоряжения ими. Вместе с тем, решение самого «болезненного» вопроса - о закреплении рыночного оборота сельскохозяйственных земель -  было отложено, и лишь 28 января 2003 г. вступил в силу специальный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Для Краснодарского края вопрос об обороте земли (особенно сельскохозяйственной) был и остается значимым. В настоящее время вопросы приобретения и оборота земельных участков на территории края регулируются (в дополнение к федеральному законодательству) Законом от 05.11.02 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» (в ред. от 26.11.03).

За последние несколько лет аграрный сектор нашего края заметно активизировался.  В немалой степени этому способствует возросший приток инвестиций от крупных предприятий и их объединений, в том числе из других регионов России и из-за рубежа. При этом, разумеется, инвесторы стремятся обеспечить максимальные гарантии для своих капиталовложений, а учитывая, что в данном случае речь идет о сельском хозяйстве, наиболее надежной гарантией, естественно, является сама земля, а точнее, право собственности на земельный участок

В то же время путь к этому вожделенному праву даже по новому законодательству остается весьма долгим и тернистым. В каждом конкретном случае механизм приобретения земельного участка будет зависеть от того, кто является его фактическим владельцем на момент приобретения и каким правом на этот участок обладает сам продавец.

Если земельный участок (или земельная доля) находится в собственности продавца.

В этом случае его можно приобрести по договору купли-продажи или мены, а также посредством заключения договоров об ипотеке или об отступном.

Разумеется, наиболее очевидный и надежный способ - договор купли-продажи или мены. При этом можно рекомендовать такую последовательность действий:

1. Юридическая проверка прав продавца на продаваемый (обмениваемый) земельный участок (наличие всех необходимых документов, соблюдение продавцом порядка приобретения права собственности и т.д.), а также проверка соблюдения продавцом порядка принятия решения о продаже земельного участка (наличие одобрения компетентных органов управления продавца в случае, если сделка относится к числу крупных или в ее совершении имеется заинтересованность, соблюдение порядка одобрения и т.д.).

2. Направление продавцом извещения в адрес администрации Краснодарского края о намерении продать земельный участок сельхозназначения с указанием цены и других существенных условий договора. В случае, если Краснодарский край откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года с этого же дня продать земельный участок по цене, не ниже указанной в извещении.

3. Оформление договора купли-продажи (мены), акта приема-передачи и иных документов, необходимых для регистрации перехода права собственности (доверенность представителя, уплата регистрационного сбора и др.).

4. Регистрация перехода права собственности на земельный участок в соответствующем учреждении юстиции.

Очень простая, на первый взгляд, схема может быть осложнена некоторыми особенностями, связанными с организационно-правовой формой юридического лица, выступающего продавцом участка. Если собственником участка является сельхозкооператив, то решение о заключении договора купли-продажи или мены должно быть принято общим собранием членов кооператива большинством не менее чем в 2/3 голосов. Если собственником является акционерное общество, и при этом стоимость отчуждаемого участка составляет от 25 до 50% балансовой стоимости активов, необходимо одобрение совета директоров (при его наличии); если стоимость отчуждаемого участка более 50% балансовой стоимости активов, необходимо одобрение сделки решением общего собрания акционеров. Если собственником является общество с ограниченной ответственностью и стоимость отчуждаемого земельного участка составляет более 25% стоимости его имущества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, то решение о совершении такой сделки принимается общим собранием участников общества.

Возможно приобретение земельного участка посредством заключения договора об ипотеке и об отступном. В этом случае договор об ипотеке заключается в качестве обеспечения исполнения любого договорного обязательства (например, договора займа). После наступления срока исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, но не ранее истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ (то есть до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспеченного ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата), заключается соглашение об отступном, где в качестве отступного фигурирует искомый земельный участок, и переход права собственности регистрируется в учреждении юстиции.

Если продавцом выступает собственник не всего земельного участка, а земельной доли, то необходимо предварительно известить через СМИ всех остальных владельцев земельных долей о предстоящей продаже, и по истечении месячного срока (если никто не изъявил желания купить эту долю) заключать договор в том же порядке, что и договор купли-продажи всего участка (включая извещение краевой администрации).

Если земля принадлежит продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В этом случае возможны два варианта:

1. Продавец переоформляет право постоянного (бессрочного) пользования на право собственности. Затем участок приобретается в порядке обычной купли-продажи.

2. Покупка зданий, строений, сооружений, расположенных на искомом земельном участке. После этого земельный участок, занятый приобретенными зданиями, переходит к покупателю также на праве постоянного (бессрочного) пользования, и затем покупатель вправе переоформить его на право собственности путем заключения договора купли-продажи с местной или краевой администрацией (в зависимости от того, к какому уровню собственности относится земля).

Если земля находится у продавца на праве аренды.

Если арендуемый земельный участок находится в частной собственности, то все просто - можно выкупить его у самого арендодателя, то есть у собственника. Сложнее складывается ситуация, если арендодателем является край или муниципальное образование. В этом случае рекомендуется следующая схема:

1. Проверка документов у арендатора (должны быть в наличии решение о выделении участка, договор аренды, государственная регистрация договора).

2. Публикация в СМИ, определенных местной администрацией, сообщения о предложении земельного участка к предоставлению в аренду.

3. Подача в администрацию двух заявлений: о расторжении договора аренды (от прежнего арендатора) и о заключении договора аренды на тот же участок (от нового арендатора).

4. Принятие решения администрации о предоставлении земельного участка в аренду (через месяц после публикации, если нет других претендентов; в противном случае проводятся торги).

5. Заключение договора аренды.

6. Государственная регистрация договора.

В соответствии с пунктом 4 статьи 10 закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельный участок, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования такого земельного участка.

Итак, рыночный оборот земель сельскохозяйственного назначения законодательно запущен. Государство надеется, что благодаря этому земли будут концентрироваться в руках эффективных собственников, которые будут инвестировать в аграрный сектор и развивать производство. В то же время, даже самые крупные инвесторы и самые эффективные собственники не застрахованы от различных проблем правового характера.

Если у продавца отсутствуют  какие-либо документы на землю.

Это, конечно, наиболее сложный случай, хотя и такое бывает, причем нередко. При такой ситуации приобрести землю напрямую нельзя. Придется идти, что называется, «окольным путем», приобретая сначала контроль над самим юридическим лицом, в чьем фактическом владении находится эта земля. То есть, если это, к примеру, общество с ограниченной ответственностью, то следует приобретать доли в его уставном капитале, если это акционерное общество, то, соответственно, акции.

После установления контроля над юридическим лицом можно приступить уже к процедуре дооформления прав на земельный участок путем его покупки у надлежащего собственника или аренды (если необходимо - с предварительным проведением процедуры формирования земельного участка, межевания, кадастрового учета и т.д.).