Analytics Publications

Общеизвестно, что земля представляет собой очень ценный производственный ресурс, использование которого позволяет эффективно вести предпринимательскую деятельность и получать прибыль в самых разных отраслях экономики. По этой причине широко распространены отношения по аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

На практике арендаторы таких участков сталкиваются с тем, что орган местного самоуправления, прикрываясь «общественными интересами», стремится выжать из арендаторов как можно больше, с целью чего периодически в одностороннем порядке повышает им арендную плату. Такое повышение ведет к значительному увеличению расходов и часто становится критическим для ведения бизнеса.  Поэтому закономерно возникает вопрос: как с этим бороться? Что говорит на эту тему действующее законодательство и что говорят суды, его применяющие?

Начиная с 1999 года федеральным законом (как правило, это законы о бюджете) устанавливаются предельные коэффициенты повышения ставок земельного налога и арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Динамика изменения данных коэффициентов представлена в следующей таблице:

Может ли орган местного самоуправления повышать в текущем году арендную плату на коэффициент, превышающий размер, установленный федеральным законом?

Необходимо сразу отметить, что на федеральном уровне нет ни одного нормативного акта, который бы прямо запрещал органам местного самоуправления повышать арендную плату за землю выше, чем это позволяет указанный коэффициент. 

Тем не менее, как показывает практика, арбитражные суды дают отрицательный ответ на поставленный выше вопрос.
Исходят они при этом из следующих моментов.

Статьей 1 закона РФ «О плате за землю» установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за землю являются: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. В силу статьи 21 этого закона при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов.

В соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК) размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены правительством РФ.

Как следует из статьи 7 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», местное самоуправление осуществляется в соответствии с Конституцией РФ, данным Федеральным законом, другими федеральными законами, конституциями, уставами субъектов РФ, законами субъектов РФ.

Системный анализ приведенных правовых норм говорит о том, что органы местного самоуправления, определяя размер арендной платы за земли, находящиеся в собственности или ведении соответствующего муниципального образования, не вправе устанавливать не предусмотренные федеральным законом обязанности и обременения, ограничивающие конституционные права и свободы субъектов предпринимательской деятельности. Следовательно, при установлении размеров арендной платы орган местного самоуправления должен учесть вышеприведенные положения федеральных законов о коэффициентах повышения арендной платы

Такая позиция последовательно проводится в судебной практике некоторых регионов России (решение АС Республики Марий – ЭЛ от 30.12.2003 № А-38-4164-15/530-20031, решение АС Чувашской республики от 17.12.2003 № А79-6805/03-СК-1-6483,  постановление ФАС Поволжского округа от 4-9.09.2003 № А06-656у-4к/03, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 4.12.2003 № А19-15849/02-28-Ф02-4173/03-С1).

Следовательно, если орган местного самоуправления повысил ставку арендной платы на коэффициент выше, чем указанный в федеральном законе, то такое постановление можно смело обжаловать в суде.

Как несложно заметить из вышеприведенной таблицы, на 2004 год коэффициент повышения арендной платы федеральным законом не установлен.

Следовательно, если орган местного самоуправления принял решение об изменении арендных ставок за землю на 2004 год и в результате такого изменения сумма арендной платы для данного конкретного предприятия повысилась, то такое изменение (повышение) можно смело обжаловать в суде.

Пример из судебной практики. Батайская городская Дума (это в Ростовской области) в 2002 году своим постановлением в три раза повысила арендную плату за муниципальную землю, при том, что на 2002 год коэффициент увеличения арендной платы был установлен в размере двух.

Один из арендаторов обратился в арбитражный суд с требованием признать данное постановление незаконным. Ростовский арбитражный суд заявление удовлетворил. Батайская Дума это решение, естественно, обжаловала. Дело дошло до  нашего Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа, который своим постановлением от 13 января этого года признал троекратное повышение арендной платы незаконным.

Почему? Прежде всего суд отверг довод городской Думы о том, что она вправе устанавливать любые ставки арендной платы. Действительно, по части 3 статьи 65 ЗК определение размера арендных платежей, а также порядка и сроков их уплаты отнесено к компетенции органов местного самоуправления. Однако, сказал суд, это не означает, что эти органы могут устанавливать ставки арендной платы по заключенным ранее договорам произвольно, без учета сложившейся к моменту изменения договора экономической ситуации и интересов арендаторов земельных участков. При этом суд сослался на статью 1 ЗК, где сказано, что земельное законодательство основано на принципе сочетания интересов общества и законных интересов граждан, а регулирование использования земель осуществляется в интересах всего общества, а не только городской Думы Батайска. Принцип сочетания общественных и частных интересов должен применяться и в отношении коммерческих организаций в соответствии с принципом равенства участников договорных отношений, который установлен статьей 1 Гражданского кодекса РФ. Исходя из этого прин-ципа, увеличение арендной платы сверх пределов, установленных законом, не должно приводить к чрезмерному изъятию доходов арендатора, делающему его хозяйственную деятельность на арендуемом земельном участке значительно менее выгодной по сравнению с тем, на что рассчитывал арендатор при заключении договора аренды. Обоснованность увеличения ставок арендной платы сверх размеров, установленных законом, должна доказываться органом местного самоуправления, принявшим решение об увеличении ставок.

Батайской Гордуме доказать это было нечем, в связи с чем и арендную плату ей поднять не удалось.

Как показывает практика, организации, арендующие землю у муниципалитетов, испытывают трудности не только из-за непомерно высоких арендных ставок, но и из-за того, что эти ставки периодически повышаются, от того, что местные администрации в договорах аренды земельных участков всегда оговаривают за собой право повышать арендную плату в одностороннем порядке.

Между тем такое условие незаконно.

Поясним почему

В соответствии с ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении и прекращении гражданских прав и обязанностей. Порядок и особенности заключения договора аренды предусмотрены главой 34 ГК РФ. Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. По ч. 3 данной статьи, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Следовательно, гражданским законодательством предусмотрено, что изменение размера арендной платы по действующему договору производится только по соглашению сторон.

Именно так складывается сейчас судебная практика на уровне ФАС Уральского округа, что дает основания говорить о возможности положительного решения данного вопроса в Краснодарском крае.

Здесь необходимо обсудить еще один достаточно распространенный нюанс, связанный с соблюдением самого порядка одностороннего повышения арендной платы.

Проиллюстрировать его проще всего на конкретном примере из судебной практики.

Администрация Боковского района Ростовской области и КФХ «Воротникова» заключили договор аренды земель сельскохозяйственного назначения. В соответствии с договором аренды размер арендной платы мог быть пересмотрен администрацией в одностороннем порядке в связи со своим собственным решением по установлению базовых ставок арендной платы с письменным извещением арендатора.

При этом договор аренды содержал условие о том, что перерасчет платы производится в месячный срок со дня официального опубликования решения органа местного самоуправления.

В июне 1998 года главой Боковской администрации принято постановление об изменении базовых размеров арендной платы на земли, находящиеся в муниципальной собственности.

Поскольку КФХ отказалось платить аренду по новым (повышенным) ставкам, администрация Боковского района обратилась в суд с иском о взыскании с КФХ долга по аренде.

Решением суда, оставленным без изменения, постановлением апелляционной инстанции с КФХ взыскана задолженность по арендной плате. Суд исходил из того, что стороны в договоре установили порядок изменения размера арендной платы по инициативе арендодателя, не предусматривающий заключение дополнительных соглашений по этому вопросу. Постановление органа местного самоуправления об изменении ставки арендной платы не является изменением условия договора, а представляет собой исполнение этого условия. Расчет задолженности истцом произведен с учетом изменившихся ставок арендной платы.

ФАС СКО оставил данные судебные акты в силе, так как в договоре аренды установлено, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решением местного органа власти по установлению базовых ставок арендной платы с письменным извещением арендатора. После чего со ссылкой на официальное опубликование постановления главы Боковского района в средствах массовой информации сделал вывод о соблюдении администрацией порядка, установленного договором.

Между тем и в данной ситуации существует эффективный ресурс для защиты от одностороннего повышения арендной платы за землю органом местного самоуправления. Изложить его суть лучше всего на примере конкретного арбитражного дела из практики Арбитражного суда Краснодарского края.

Администрация г. Новороссийска обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО о взыскании задолженности по арендной плате.

Рассматривая дело, суд установил что между администрацией и ООО 22.02.2002 г. был подписан договор аренды земельного участка, который 19.03.2002 г. был зарегистрирован в местном учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество.

В соответствии с п. 3.4 указанного договора размер ежегодной арендной платы установлен на момент подписания договора и в дальнейшем может пересматриваться по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен и в связи и изменениями и дополнениями, вносимыми в действующее законодательство и нормативные акты РФ и Краснодарского края. Соглашение об изменении арендной платы оформляется приложением к договору аренды и подписывается сторонами.

В период действия указанного договора постановлениями главы администрации г. Новороссийска были изменены ставки арендной платы, и на основании федеральных законов применены коэффициенты, в связи с чем арендная плата была увеличена, и по состоянию на 02.04.2004 г. долг ООО по арендной плате превысил 2 млн рублей.

Возражая против иска, ответчик сослался на то, что между сторонами не было заключено дополнительное соглашение к договору аренды о повышении арендной платы.

Разрешая данный спор суд исходил из следующего.

Согласно ч. 2 ст. 609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно ч. 2 ст. 26 ЗК договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии ч п. 2 ч. 1 ст. 9 ЗК установление ограничений прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, а также ограничений оборотоспособности земельных участков отнесено к полномочиям Российской Федерации.

Согласно ч. 4 ст. 22 ЗК размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены правительством Российской Федерации. В соответствии с ч. 9 ст. 22 ЗК при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу; изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (п. 9 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Информационное письмо президиума Высшего арбитражного  суда от 16.02.2001 № 59).

Поскольку дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, предусматривающее повышение арендной палаты, не было зарегистрировано в установленном порядке, суд признал, что договор аренды в части размера арендной платы не был изменен, и на этом основании решением от 12.04.2004 администрации г. Новороссийска в иске отказал (дело № А32-27058/2003-39/375 Арбитражного суда Краснодарского края).

Результат вы можете получить, обратившись в суд за защитой ваших прав как арендатора земли: 

Если по вашему заявлению суд признает недействительным постановление местного органа власти о повышении арендной платы, то у вас прекратится обязанность по уплате аренды за землю по новым повышенным ставкам при сохранении обязанности платить аренду по ранее действовавшим ставкам.

Если по вашему заявлению суд признает недействительным договор аренды в части права местной администрации на одностороннее повышение арендной платы, администрация не сможет ее повысить в одностороннем порядке. Сделать это она сможет только при вступлении в силу федерального закона, предусматривающего коэффициент повышения арендной платы на текущий финансовый год.

Краткий вывод из сказанного

Действующее земельное и гражданское законодательство содержит ряд эффективных инструментов для защиты от неоправданно высокого повышения ставок арендной платы за государственную и муниципальную землю.

Практика арбитражных судов по заявлениям арендаторов муниципальной или государственной земли о защите своих прав невелика и в ряде случаев противоречива.

Однако грамотный и взвешенный подход к делу, тщательное правовое обоснование позиции арендатора земельного участка в суде могут привести к успеху в отстаивании своих законных интересов и, как следствие, к более эффективному ведению предпринимательской деятельности с использованием земли.