Analytics Publications

На прошлой неделе произошло критическое для многих девелоперов изменение федерального законодательства, ставящее крест на сотнях перспективных проектов по всей стране: было опубликовано Постановление №234 от 03.04.2008 г., разработанное Правительством РФ в обстановке полной секретности.

Данное постановление с 4 апреля 2008 года запрещает всем федеральным органам власти проводить аукционы на привлечение инвесторов, а также согласовывать любые иные сделки, связанные с земельными участками, если они обладают тремя свойствами:

1. находятся в федеральной собственности;

2. предоставлены федеральным учреждениям, унитарным предприятиям, Российской академии наук, отраслевым академиям наук, созданным такими академиями организациям либо не предоставлены гражданам или юридическим лицам;

3. расположены в границах населенных пунктов либо в пределах 5-30 километров от границ населенных пунктов в зависимости от численности поселений

Также запрещено привлекать инвесторов для реконструкции объектов недвижимости, расположенных на указанных земельных участках.

Тем самым, мгновенно и кардинально реализована идея, высказанная избранным Президентом РФ 2 апреля 2008 г., о необходимости изъятия у федеральных ведомств всех земель, которые не используются ими для осуществления прямых функций, и передачи этих земель в специальный «Федеральный фонд содействия жилищному строительству».

Только по девяти текущим проектам, планировавшимся к реализации на федеральных землях и находящимся на сопровождении нашей компании, мы оцениваем убытки от данного постановления в десятки миллионов рублей. В масштабах страны, полагаю, – это миллиарды рублей, потраченные инвесторами на подготовку документации, необходимой для представления проектов на утверждение в Росимущество и профильные ведомства.

Поскольку креатив в подобных ситуациях – основной хлеб юристов, можно было бы слукавить, сказав, что выхода нет. Мы полагаем, что в настоящее время существует несколько универсальных и несколько специфических вариантов сохранения ранее намеченных проектов. Чтобы сохранить интригу, остановимся на универсальных:

1) Заморозить проект. Да, до лучших времен, изъять и спрятать все, что может свидетельствовать о том, что ваши партнеры из государственных предприятий планировали использовать землю для коммерческого проекта. Более того – готовиться к тому, чтобы с документами в руках доказать любому контролеру, которые, будьте уверены, придут в течение ближайшего года, что данный кусок земли является ключевым фактором для осуществления государственной функции.

Риск такого решения в том, что если идея Д.Медведева будет реализовываться твердо и последовательно (судя по персонам, поставленным на контроль, это будет именно так), то следующим шагом станет постановление о том, что согласовывать инвестиционные проекты на федеральных землях может только вновь созданный фонд. Тогда с сокрытой землей уже ничего нельзя будет сделать, она просто не станет чужой добычей. В этом случае переходим к плану «Б».

2) Поскольку фонд только формируется и еще не определена ни его форма, ни полномочия, ни порядок реализации переданных ему земельных участков, то существует два пути достижения необходимого результата:

а) воздействовать мнением делового сообщества на создание такой структуры фонда, которая позволит реализовывать, например, нежилые проекты вне рамок фонда по старым правилам;

б) ждать, когда структура определится сама собой и приходить уже к руководству нового фонда с ранее подготовленными проектами.

Здесь потенциальная проблема в том, что Д.Медведев четко определил стоимость жилья, которое должно возводиться на федеральных землях, купленных инвесторами у фонда – 20000 руб. за кв. метр. Если и эта идея также будет доведена до логического конца, то говорить об инвестиционном потенциале многих запланированных проектов можно будет только в прошедшем времени.

3) Честно скажу: никогда не думал, что когда-либо порекомендую девелоперам всеми возможными способами доказывать, что земля является не федеральной, а областной, городской, районной. Особенно в отношении московских проектов, по которым придется столкнуться со всеми последствиями аппаратной войны внутри московского правительства. Но в данном случае это, возможно, тот самый выбор, когда между двух зол выбирают то, где есть хоть какой-то шанс на успех.

Поскольку большинство федеральных земель не только не прошло государственную регистрацию, но и не имеет четко установленных границ, т.к. межевание просто не проводилось, то при соблюдении определенного баланса интересов у инвесторов есть возможность пройти по достаточно тонкой, но совершенно законной линии, которая выводит потенциально федеральные земли (а, в некоторых случаях, и объекты недвижимости) в собственность местных органов власти.

Отсутствие федерального статуса автоматически избавляет от вышеизложенных запретов.

Вряд ли ваш путь будет усеян розами, но и железобетонную стену, отделяющую вас от успеха, вы не встретите.

Что же касается фонда содействия жилищному строительству, представляющему интерес как самостоятельное направление поиска новых возможностей для бизнеса (особенно в сфере малоэтажного строительства эконом-класса), то мы будем продолжать следить за данной темой и в случае возникновения новых идей делиться с профессиональным сообществом.