Analytics Publications

Человеку, планирующему арендовать жилье в Москве, сегодня приходится выбирать между высокими ценами с относительной гарантией и экономией, сопряженной со значительными рисками. 

Рынок аренды квартир в Москве был и остается гораздо более диким, чем рынок купли-продажи, где уже сформировались определенные правила взаимоотношений между продавцами и покупателями, где есть набор основных игроков. На рентной же ниве трудится всяк кто хочет: крупные риэлтеры, средние и мелкие малоизвестные компании, частные маклеры. Благодаря такой пестроте участников рынок представляет собой рискованную для потребителя сферу без четких цен и параметров качества услуги. Непрозрачность рынка выгодна в первую очередь посредникам и арендодателям. К примеру, в солидном агентстве вам с ходу скажут, что минимальная цена аренды в Москве сегодня — 650–700 долларов, на самом деле при желании и терпении можно найти варианты на 20–30% дешевле. 

Экономная самостоятельность 

У человека, озадаченного поиском квартиры для аренды, есть два основных варианта действий: искать самостоятельно, пользуясь ресурсами интернета, или сразу обратиться к риэлтерам. Есть еще третий способ — смотреть объявления на столбах, но это уже совсем для экстремальных личностей. 

На слова «аренда квартир в Москве» все поисковые системы выдают неимоверное количество ссылок, поэтому стоит изучать лишь десять первых, наиболее популярных ресурсов (например, на http://www.rambler.ru/). Большая часть сайтов сразу отнимает надежду на то, что получится сэкономить на комиссионных риэлтеру. «Позвоните нам», «оставьте вашу заявку», «воспользуйтесь нашей базой предложений» — под этими объявлениями чаще всего выступают посредники, шифрующиеся под владельцев квартир. Они готовы подобрать любое жилье за скромное вознаграждение в размере 100% арендной платы. Даже если на сайте просто висит объявление с телефоном и указанием спросить какую-нибудь Нину Анатольевну, в большинстве случаев вы опять попадете не на хозяйку квартиры, а на представителя очередного агентства недвижимости (АН). 

Еще одна проблема поиска жилья через интернет — устаревшие объявления. Позвонив по указанному номеру, вы рискуете нарваться на раздраженный голос, сообщающий о том, что квартира давным-давно сдана (в этом замечен сайт http://proreal.ru/). Впрочем, если вы проявите терпение, то найдете и реальных хозяев. Так, при помощи портала http://www.cian.ru/ (Циан.ру) несколько моих знакомых смогли подобрать неплохие варианты. Хотя и здесь выбор действительно оптимальных с точки зрения цены/качества вариантов, да еще предлагаемых владельцами жилья, а не посредниками, ограничен. Но некоторым действительно везет. С помощью сайта одна девушка сняла квартиру на «Щукинской» в пяти минутах от метро всего за… 400 долларов. А молодая семейная пара с помощью того же ресурса поселилась в четырехкомнатной полностью укомплектованной мебелью и техникой (включая джакузи) квартире рядом с «Комсомольской площадью» и платит за нее хозяевам 1,8 тыс. долларов. Для такого варианта это весьма недорого. Риэлтеры уверяли, что найти подобную квартиру дешевле 2,5–3 тыс. долларов нереально. 

Слабое звено

Но что делать, если нет времени «мониторить» интернет? В этом случае можно сразу позвонить в агентство и подать заявку на поиск нужного варианта. Обычно эта процедура выглядит так: вы звоните в агентство недвижимости и говорите, что хотели бы снять жилье. После этого вас переключают на агента, и вы ему подробно объясняете, что и за какую цену вы хотите. Он, в свою очередь, задает вопросы о вас: место регистрации, профессия, возраст, семейное положение, национальность. Эти сведения нужны для того, чтобы представить вас хозяевам квартиры, которые в горячий сезон становятся особенно придирчивыми к потенциальным арендаторам. Я сама как-то принимала участие в таком «конкурсе клиентов». Встретивший нас на пороге квартиры хозяин сходу заявил мне, что я уже четвертая претендентка за сегодня и поэтому должна принять решение немедленно. Такая ситуация чаще всего наблюдается в конце лета и осенью. Зачастую на потенциального арендатора давит и агент, заявляя, что «претендентов много и нужно побыстрее заплатить хозяину». Конечно, дабы не упустить хороший вариант, решение можно принять мгновенно и приезжать на показ уже с необходимой суммой в кармане. Однако такая атака на клиента возможна и в том случае, когда вы являетесь единственным претендентом на сдаваемую площадь. Агент же хочет получить поскорее свои комиссионные. 

То, насколько быстро и удачно вы подберете квартиру, зависит от действий и профессионализма конкретного агента, которому вручат вашу заявку, а не от известности агентства. Два года назад, когда я сама искала жилье, в одной из компаний «большой четверки» («Инком», «Бест», «Миэль», МИАН) мне повезло. Со мной работал «персональный» агент. Молодой человек по имени Ян подробно расспросил меня о моих пожеланиях, причем в системе приоритетов: что для меня важнее — этаж, освещенность, наличие стиральной машины или экономия 50 долларов. Потом в течение дня он просматривал варианты по базе, звонил мне, и мы подробно обсуждали каждый, чтобы зря не ездить, если меня предлагаемый вариант хоть чем-то не устраивает. На показ мы съездили всего один раз, и эта квартира оказалась именно такой, какая была мне нужна. Таких профессионалов обычно передают, что называется, из рук в руки, вот и я всем друзьям, желающим снять квартиру, даю не координаты агентства, а именно телефонный номер Яна. 

К сожалению, хорошие агенты — это скорее исключение из правил. Такие специалисты со временем уходят на «вольные хлеба». 

Будьте готовы к звонкам разных агентов, которые начнут каждый раз уточнять и переспрашивать параметры нужной вам квартиры. Затем они же будут перезванивать и торопливо описывать имеющиеся в базе варианты, зачастую слабо пересекающиеся с тем, что вы хотели. «Мне нужна была однушка в Марьине рядом с метро, а мне постоянно звонили разные сотрудники из крупного АН и предлагали то двушку, то однокомнатную квартиру, но в совершенно другом районе», — делится опытом коллега. 

Если пользоваться услугами агентств, сразу называйте именно ту стоимость, на которую вы рассчитываете, а не вилку — «хотелось бы от 500 до 800 долларов». Если вы обозначили такой диапазон цен, можете быть уверены: все предложения будут за 800 долларов. Кроме того, технологии работы в большинстве компаний оставляют желать лучшего: единая база, в которой отмечалось бы поступление, обслуживание и закрытие заявки, отсутствует. Это приводит к тому, что арендатору, даже после того как он уже решил свой жилищный вопрос, в течение нескольких следующих дней, а то и недель постоянно звонят с новыми предложениями очередные агенты из той же фирмы. 

Зачем платить больше? 

Поиск квартиры через крупное АН отнимает у арендатора все надежды на экономию, и дело не только в комиссионных. Квартиры, которые можно найти на сайтах, и те, что предлагают посредники, сильно отличаются по цене при всем сходстве остальных параметров. По данным крупных риэлтерских фирм, минимальная планка аренды квартир в Москве — 650–700 долларов. В «Инком-недвижимости», куда я обратилась под видом клиентки, сказали, что варианты за 700–750 долларов в базе, конечно, имеются, но такие квартиры находятся далеко от метро, а если я хочу шаговую доступность, то это уже 850–900 долларов. Так, мне предложили за 850 долларов квартиру в районе станции метро «Черкизовская» и на «Щелковской». 

При этом, обратившись к интернету, можно найти аналогичные по описанию предложения за 550–650 долларов. Разумеется, часть этих объявлений — недостоверная реклама агентов. В то же время, дозвонившись по нескольким объявлениям на «Циан.ру», я получила предложение посмотреть квартиру на «Щукинской» за 570 долларов, а также за 550 — в десяти минутах от станции метро «Автозаводская». За сумму от 550 до 700 долларов можно снять квартиру в панельном доме на дальних станциях метро. Чаще всего от них до дома еще придется добираться на общественном транспорте 10–15 минут, хотя если поискать, то можно найти и квартиры в шаговой доступности по той же цене. «Как правило, такие квартиры расположены на окраине города в типовом панельном доме с обычным ремонтом не первой свежести, старой мебелью и минимальным набором бытовой техники (холодильник, телевизор)» — так описывает «дешевые» варианты заместитель директора управления аренды холдинга «Миэль» Мария Жукова. 

Верхнюю планку арендных ставок в Москве зафиксировать тяжело. Так, аренда пентхауса в доме «Эдельвейс» на «Парке победы» обходится в 25 тыс. долларов в месяц, а квартира площадью 550 кв. м в комплексе «Алые паруса» — в 45 тыс. долларов. «Обычно за такую сумму сдаются квартиры, отремонтированные и укомплектованные владельцами для себя. Но в дальнейшем по разным обстоятельствам эти люди вынуждены жить в других местах, например за границей или в загородном доме», — поясняет гендиректор агентства Century 21 Star Realty Марк Нелюбин.
Риск — дело благородное?
При самостоятельном поиске арендатор несет куда больше рисков, чем в случае обращения в крупное агентство. Первая опасность, с которой может столкнуться клиент, воспользовавшись объявлением на сайте неизвестной фирмы, — несоответствие рекламных обещаний реальности. «Часто описанных квартир или уже нет, или никогда и не было, — предупреждает юрист компании “Вегас-Лекс” Алексей Гаськов. — Агентству важно завладеть вашим вниманием, чтобы при личной встрече предложить другие, чаще всего более дорогие варианты». А если квартира даже имеется в наличии, от арендатора могут скрыть часть важной информации об условиях найма. Например, жилье может сдаваться на два-три месяца, а с вас возьмут предоплату за полгода. Или дом идет под снос, а с вами заключают договор на длительный срок. 

Еще одна ловушка — «информационные агентства». Вы звоните по телефону, указанному в объявлении или на сайте, и оператор предлагает приехать в офис заключить договор. Когда вы приезжаете, вас просят внести предоплату 3–4 тыс. рублей, которые «будут зачтены в счет арендной платы за первый месяц». После этого вы едете один или с агентом смотреть жилье, и тут «неожиданно» оказывается, что оно уже сдано. Поскольку договор с вами заключен на месяц, агент предлагает, например, завтра или послезавтра посмотреть еще один или даже несколько вариантов. «Смотрины» продолжаются весь месяц, при этом все предлагаемые квартиры также оказываются уже сданными. Другая ситуация: позвонив в агентство, вы узнаете, что понравившаяся квартира уже снята, но у фирмы есть база аналогичных вариантов. Чтобы ее получить, вам нужно заплатить те же 3–4 тыс. рублей. Согласно договору вам обещают в течение двух-трех недель предоставлять ежедневно обновляющиеся данные по жилью. В реальности же вы будете получать устаревшие данные. 

Еще одна излюбленная мошенниками схема — пересдача квартиры сразу нескольким лицам. Сначала снимается квартира, потом изготавливаются фиктивные документы (например, паспорт на имя настоящего владельца, но с чужой фотографией), затем жилье по цене чуть ниже рыночной выставляется на рынок, а с желающих снять его берется предоплата за несколько месяцев вперед. В другом случае владелец квартиры берет предоплату и скрывается в неизвестном направлении. Далее перед клиентом разыгрывают целый спектакль: появляется человек, прописанный в квартире. Он якобы пребывает в неведении, просит освободить жилплощадь, об аренде не слышал, денег в глаза не видел. Так что если с вас просят деньги прежде, чем состоялось заселение, то это явный признак недобросовестной фирмы. Также если хозяин отказывается показывать документы на квартиру, паспорт, доверенность, не хочет заключать договор, лучше сразу отмести такой вариант. 

Хотя крупные АН тоже 100−процентной гарантии не дают, они, как правило, дорожат своей репутацией и компенсируют все расходы клиенту, бесплатно подбирая ему новый подходящий вариант. Таким образом, если вы, заселяясь в арендованную квартиру, хотите иметь твердые гарантии, что в случае возникновения проблемы не останетесь с ней один на один, разрешение таких ситуаций необходимо заранее предусмотреть в договоре с агентством: в какие сроки и за чей счет будет осуществляться поиск новой квартиры и перезаселение. Ряд агентств даже выдают клиенту гарантийный сертификат, позволяющий получить от компании возмещение ущерба, вызванного досрочным расторжением договора найма по инициативе наймодателя.