Analytics Publications

Credit crunch сделал чрезвычайно нервными кредиторов и инвесторов. Помимо справедливо­го требования погашения текущих долгов банки стали требовать досрочного возврата кредитов. Девелоперам предстоит предложить кредиторам новые условия, чтобы предотвратить банкротство своих компаний. Поддержка госбюджета в виде выкупа квадратных метров с большим дисконтом при этом не панацея даже для тех, кто может на нее рассчитывать.

В период кризиса ликвидности и спада спроса девело­перы оказались не в состоянии расплатиться со свои­ми долгами и попали под многочисленные иски от бан­ков, подрядчиков, поставщиков стройматериалов. Как противостоять атаке кредиторов и инвесторов? Бегать от них или пытаться договориться. Проанализируем состав инструментов для реструктуризации долгов. 

РЕСТРУКТУРИЗАЦИЯ 

В попытке уйти от срочной долговой нагрузки девело­перы пытаются договориться о реструктуризации своих кредитов до суда и заключить мировое соглашение. Юристы считают такой способ урегулирования спора наилучшим. В чем особенности реструктуризации дол­гов перед банками в кризисный период? 

Основной легальный метод - увеличить сумму залога. Ведь в большинстве случаев крупные кредиты связаны с передачей в залог банку пула акций самой девело­перской компании или прав на объекты недвижимости. Увеличить сумму залога при условии отсрочки плате­жей - неплохой метод для заемщика. Однако никакой

статистики по применению этого метода сейчас нет, так как компании скрывают нюансы своих переговоров с кредиторами. Ни банки, ни девелоперы конкретных условий сделок не разглашают. 

По одному из немногих исключений - рефинансиро­ванному кредиту «Банка Москвы» для «Главстроя» -можно констатировать, что сумма залога выросла почти в полтора раза. В лучшие времена залоги дисконтиро­вались в зависимости от качества объекта до 20% от его рыночной стоимости. Весьма важное обстоятель­ство - рыночная стоимость объектов недвижимости была значительно выше. 

Андрей Бежан, юрист практики «Арбитраж. Конфлик­ты. Судебные споры» юридической фирмы Vegas Lex, предупреждает, что «проблема с дополнительным обе­спечением для заемщика заключается в том, что его акции не интересны банку, потому что упала и продол­жает падать капитализация компании-заемщика. Зна­чит, акции как залог отпадают. Как будет оцениваться банком недвижимость в качестве залога в нынешней ситуации падения цен на нее, предсказать очень слож­но. Банк будет оценивать такой залог исходя из соб­ственных интересов. То есть девелопер фактически становится заложником ситуации, в которой он вынуж­ден либо пожертвовать значительной частью активов своего бизнеса, либо потерять его». 

Вариант перекредитования или докредитования, все­рьез обсуждаемый СМИ в последний месяц, - так назы­ваемый заклад потоков. То есть готовность девелопера предоставить кредитору не только контроль над ожи­даемой прибылью, но и весь пул управления бюджетом компании, на что пойдет только предприниматель, за­гнанный в угол. Однако пресса активно муссирует этот слух: несколько крупных московских девелоперов. по данным газеты «Коммерсантъ», готовы заложить свои денежные потоки банкам, чтобы получить новые кре­диты для погашения старых долгов. В частности, речь шла о ГК «ПИК», «ДОН-Строе». Однако представители этих компаний в разговоре с корреспондентом ГС ка­тегорически опровергли возможность залога будущих денежных потоков. 

Юристы не понимают, как юридически может быть оформлен такой залог - «будущие денежные потоки». «Вероятно, в данной ситуации использована невер­ная формулировка предмета залога. Предполагаю, что речь идет о залоге имущественных прав - прав на по­лучение денежных средств от дебиторов заемщика, что означает переход оперативного контроля к банку, то есть почти вариант внешнего управления. Вряд ли многие компании согласятся на такой вариант, скорее они начнут судиться, чтобы выиграть время и консоли дировать активы для расчетов с кредитором», - пола­гает представитель Vegas Lex. 

Не всегда взаимоотношения кредитора и заемщика строятся на чисто финансовой выгоде. Зачастую в пе­реговорах сторон большое значение имеет способность кредитора договориться по-хорошему, пойти на разу­мный, пусть и немного иррациональный компромисс. Точнее, способность заемщика убедить кредитора в обоснованности переноса срока требований по дол­гам, их реструктуризации на основе личного обаяния, харизмы, набора тщательно подготовленных аргумен­тов, а иногда и просто везения. Немалую толику уда­чи в таких переговорах способны принести глубокие знания истинного финансового положения кредитора и глубины его личных симпатий к конкретному заем­щику. Кризисные расчеты не исключают личностных факторов при расплате с долгами. Они, как показывает практика, наоборот, их развивают и приумножают. 

ТЯНЕМ-ПОТЯНЕМ 

Если реструктуризация долга невозможна, девелоперу и кредитору придется встретиться в суде. Если банк все же категорически настроен получить свои деньги, у него остается две возможности. Юристы их формули­руют так: «взыскание задолженности путем обраще­ния взыскания на заложенное имущество заемщика и банкротство» [последний способ эффективен только в случае если банк - основной кредитор]. Оба способа займут от года до двух, а в условиях профессиональ­ного противодействия взысканию задолженности -и больший срок, так как при вхождении в такой тип от­ношений заемщик тоже модифицирует свое поведение и будет, проще говоря, тянуть резину. 

При предъявлении иска от кредитора в судебном процес­се для девелопера возможны несколько вариантов защи­ты: оспаривание кредитного договора, оспаривание за­лога, оспаривание поручительства. И это происходит не только в теории, но и на практике. Так, например, судеб­ную защиту в виде отказа от поручительства предпринял питерский девелопер 000 «Корпорация "Строймонтаж"», к дочерней компании которого - ЗАО «Строймонтаж» - предъявлен судебный иск от «Балтийского банка» на 250 млн рублей. Для отказа от долгов «дочки» «Корпора­ция "Строймонтаж"» оспаривает в суде договор поручи­тельства, требуя признать его недействительным. Дело на момент написания статьи еще не закончилось. 

Следует отметить, что «Балтийский банк» потребовал от ЗАО «Строймонтаж» досрочного погашения двух кредитов на общую сумму до 967 млн рублей. Мате­ринская компания пытается опротестовать иски банка о досрочном погашении долгов. Но одновременно ею инициирован отказ от поручительства. 

Андрей   Зеленин,    пар­тнер     юриди­ческой     фирмы Lidmgs,      считает, что   когда   материн­ская   компания  требует признать    недействитель­ным  договор  поручительства (то есть ссылается на то, что до­говор   не   получил   корпоративного одобрения,   отсутствует   подпись   гене­рального   директора],   это   не   обязательно означает,  что договор  поручительства  в дей­ствительности составлен с нарушением корпоратив­ных процедур, скорее всего, компания тянет время. Но даже если это правда и суд подтвердит правоту материнской компании, для кредитора не все потеря­но. В таком случае можно использовать конструкцию ответственности   материнской   компании  по долгам дочерней компании и помимо механизма поручитель­ства. Кредитор должен доказать, что сделка заключе­на с прямого указания материнской компании (напри­мер, в решении, принятом советом директоров). Если у дочерней компании нет активов, кредитор может потребовать банкротства заемщика и далее вправе обратить  взыскание  на  имущество  и  активы учре­дителя (материнской компании). Но при этом банку-кредитору в суде предстоит доказать, что банкротство наступило именно в результате ошибочных действий материнской компании. 

КТО ЭТО ВЫДЕРЖИТ 

Все варианты защиты в судах могут настроить по­тенциальных кредиторов против девелоперов. Лю­бой из этих вариантов приведет лишь к затягиванию процесса и увеличению процентов за пользование кредитом и неустойки, хотя и позволит оттянуть вре­мя для консолидации средств, по мнению Андрея Бежана. «Например, требование признать недей­ствительным договор поручительства - это край­не негативная информация для рынка и сигнал для остальных кредиторов потребовать досрочного пога­шения долгов», - убежден Андрей Зеленин. Поэтому даже самые крупные компании закладывают все что могут, чтобы добиться тяжелого, но мирового соглаше­ния о реструктуризации долгов. Иначе им грозит бан­кротство. 

САМ СЕБЕ БАНКРОТ 

Девелопер в побеге от кредитов может и сам ини­циировать процедуру банкротства, чтобы вывести активы и тем самым защитить их от претензий кре­диторов. Так, екатеринбургский девелопер «КИТ-Кэпитал» первым из федеральных игроков обратил­ся в суд с иГком о собственном банкротстве. Процесс - в стадии формирования реестра кредиторов. Од­нако добровольное банкротство не всегда означает, что банкрот будет сам управлять процессом, ради которого процедура и затевается. Самый крупный кредитор может через суд получить право внешне­го управления и таким образом гарантировать себе возврат долгов. Такое решение уже было принято арбитражным судом в отношении компании, связан­ной с известным ритейлером «Эльдорадо»: налого­вики в суде доказали, что они являются основным кредитором ритейлера.