Analytics Publications

Переезд Федеральной службы охраны (ФСО) в здание бывших Средних торговых рядов на Красной площади, д. 5 откладывается на неопределенный срок. Как стало известно "Ъ", Объединенной промышленной корпорации (ОПК) сенатора от Тувы Сергея Пугачева не удается согласовать с ведомствами размер бюджетных компенсаций за расторжение инвестиционного договора на реконструкцию здания. ОПК готова отказаться от контракта на строительство фешенебельного гостиничного комплекса в обмен на выплату 12 млрд руб., однако Росимущество настаивает на существенном сокращении размера компенсаций.

О том, что ОПК претендует на выплату 12 млрд руб. ($417 млн) за расторжение инвестконтракта на реконструкцию комплекса зданий на Красной площади, "Ъ" рассказал источник в Минэкономразвития. Эта сумма, по его словам, фигурирует в межведомственной переписке с управлением делами президента, которому Дмитрий Медведев поручил до 1 июля расторгнуть договор N УД-1564д от 9 августа 2004 года. Согласно распоряжению президента РФ N 226-рп от 13 апреля, этот комплекс закрепляется за ФСО (см. "Ъ" от 22 мая).

Летом управление делами направило в Минэкономразвития пакет необходимых документов, но контракт с "ОПК Девелопмент" до сих пор не расторгнут. Источник "Ъ" в Минфине считает, что процесс затягивается из-за ведомственных разногласий, связанных с определением размера выплат. Росимущество, по его словам, настаивает на существенном уменьшении суммы компенсаций, предлагая ограничить их "документально подтвержденными расходами ОПК". "Эта позиция была озвучена в октябре в ходе совещания с участием всех заинтересованных сторон,— утверждает собеседник "Ъ".— Если она победит, сумма возможных выплат ОПК может сократиться как минимум вдвое. Ведь помимо прямых расходов ОПК заложила в расчетную сумму такие параметры, как упущенная выгода и будущие доходы". Официально в Минфине говорят, что знают об этом деле, но никаких обращений о выделении средств на расторжение контракта в министерство не поступало.

Средние торговые ряды постройки конца XIX века, являющиеся историческим памятником, значатся на балансе управления делами президента, которое совместно с "ОПК Девелопмент" с 2004 года реализовывало инвестконтракт на базе ФГУП "ФК "Кремлевский". По завершении реконструкции, которую предполагалось закончить в четвертом квартале 2008 года, там планировалось открыть пятизвездный отель на 158 номеров, 90 апартаментов и подземный паркинг. Управделами президента должна была отойти гостиница, а ОПК — апартаменты. Однако в 2007 году работы на объекте были фактически заморожены.

Официально размер компенсаций, на которые претендует ОПК, стороны не раскрывают. Это связано с тем, что часть переписки по объекту засекречена из-за передачи его в оперативное управление ФСО, пояснили "Ъ" в одном из ведомств. В последний раз размер затрат ОПК раскрыла в 2006 году. Глава совета директоров ОПК Александр Гнусарев говорил, что на тот момент корпорация вложила в "Кремлевский" $150 млн, из них $60 млн — это обременение (выплаты Минобороны в виде покупки 2,5 тыс. квартир для военнослужащих), $90 млн потрачено на предпроектные работы, вынос коммуникаций, укрепление фундаментов. Однако весной в ОПК говорили, что в конце прошлого года международная аудиторская компания оценила права на проект в $900 млн (см. "Ъ" от 22 мая).

"Определением конечной суммы занимаются эксперты Минэкономразвития. Мы направили туда необходимые документы и больше в процесс не вмешиваемся",— заявил "Ъ" пресс-секретарь управления делами президента Виктор Хреков. В ОПК "Ъ" вчера сообщили, что никакой официальной информацией по данному делу не располагают. В корпорации не смогли уточнить, проводилась ли в последнее время оценка объекта и кто именно был ее заказчиком. В Росимуществе, в частности, утверждают, что ведомство такую оценку не заказывало. В Минэкономразвития от официальных комментариев отказались.

Управляющий партнер "Вегас Лекс" Альберт Еганян считает, что в данном случае Росимущество фактически предлагает применить методику расчетов компенсаций по госконтрактам на строительство — реальные затраты плюс 10-15% прибыли исполнителя контракта. "И логика в этом есть: для обоснования расходования дополнительных средств из госбюджета должны быть веские основания, в частности, решение арбитражного суда в пользу инвестора либо мировое, достигнутое в рамках арбитражного процесса",— говорит господин Еганян. По его словам, в списке адекватных оснований мировое соглашение, достигнутое вне рамок суда, является наименее убедительным.

Еще не было случая в Москве, когда девелоперу удавалось бы доказать упущенную выгоду, говорит управляющий партнер Московской центральной биржи недвижимости Артем Цогоев. "Скорее всего, ОПК удастся доказать только уже понесенные на реконструкцию объекта затраты",— прогнозирует он. Если сейчас объект функционировал бы, то стоимость отеля на 158 номеров достигала бы $316 млн, оценил замдиректора по развитию CB Richard Ellis Станислав Ивашкевич. Еще до кризиса покупателям предлагалось купить апартаменты в реконструируемом "ОПК Девелопмент" комплексе за $50 тыс. за 1 кв. м, сейчас из-за кризиса цены упали вдвое, добавляет управляющий директор Praedium Oncor International Михаил Гец. Получается, что, продав 90 апартаментов общей площадью 23 тыс. кв. м, девелопер мог бы сейчас выручить $575 млн.