Analytics Publications

Финансовый кризис вылился в настоящее испытание для десятков тысяч россиян, которые в "тучные годы" стали обладателями ипотечных квартир. Многие из них лишились работы и оказались не в состоянии платить по кредиту.

Алена и Виктор взяли ипотеку под 11% годовых в долларах в 2008 году, когда курс был около 23 рублей. Радоваться пришлось недолго - после девальвации платить пришлось практически на 30% больше. "Мы переплачиваем тысячу долларов из-за падения рубля, а наши доходы сократились на 60%. Эта квартира превратилась для нас в настоящий ад! Даже если мы ее продадим, все равно останемся должны банку около 2,5 млн. рублей. А терпеть все это больше нет никакой возможности", - жалуется Алена. И таких историй - великое множество. Причем среди их героев, по иронии судьбы, большая доля сотрудников банков, которые были уволены во время кризиса или же, сохранив работу, в одночасье лишились бонусов и премий. Впрочем, эта ситуация типична для многих, кого до кризиса не пугал ежемесячный платеж в полторы-две тысячи долларов. До 2008 года валютные кредиты доминировали на рынке, поскольку ставка в 10-11% годовых была практически на 30% ниже, чем по существовавшим тогда рублевым кредитам. После девальвации все изменилось. Многие семьи, поддавшись панике, бросились переводить долларовые кредиты в рубли, опасаясь того, что доллар может подняться до 40 или 50 рублей. "В значительной степени поток заявлений о реструктуризации был связан с тем, что заемщики кредитовались в валюте. Сейчас большая часть кредитов предоставляется в рублях", - говорит начальник отдела ипотечного кредитования ЮниКредит Банка Иван Веденисов.

Сегодня ставки по ипотечным кредитам уже достигли докризисного уровня, а у некоторых банков условия по кредитам даже выгоднее, чем были до кризиса. Однако медленное восстановление экономики и высокий уровень безработицы по-прежнему делают проблему реструктуризации проблемных кредитов актуальной для банков. Существует несколько способов сохранить квартиру в собственности даже в случае временных финансовых трудностей. Во-первых, важно помнить о том, что банки до последнего пытаются помогать клиенту, чтобы не связываться с продажей его квартиры (для банка это непрофильный бизнес). Во-вторых, если заемщик сопротивляется, реализация квартиры идет через суд, что само по себе удлиняет процесс взыскания средств. Кроме того, зачастую суд ставит явно завышенную оценку квартиры, идя навстречу заемщику. И после выставления квартиры на торги возникает риск приема жилья на баланс банка. "Вопросы невозврата решаются с помощью стандартных инструментов, а именно мы предлагаем реструктуризировать долг, обратиться в АРИЖК за получением стабилизационного займа, продать предмет залога или иные активы", - говорит директор кредитного департамента банка DeltaCredit Ирина Кузьмичева.

Схема АРИЖК (агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов) широко применяется крупнейшими российскими банками. "Агентство предоставляет заемщикам стабилизационные займы, с помощью которых можно рассчитываться по текущим ипотечным платежам в течение года. Кроме того, средства агентства идут и на погашение просроченной задолженности, а также штрафов и неустоек. Льготный период дает заемщикам возможность найти работу и восстановить свою платежеспособность", - говорит представитель московского отделения Сбербанка, который заключил соглашение с АРИЖК. Заемщик получает кредит от АРИЖК по стандартным условиям агентства. В течение льготного периода он платит только проценты за стабилизационный кредит, однако существуют и еще более лояльные решения. "В рамках нашего договора с АРИЖК клиент в течение первого года вообще не платит по кредиту, за него полностью расплачивается агентство", - говорит управляющий филиалом банка "Уралсиб" Денис Горбунов. Однако затем заемщикам придется расплачиваться сполна. Размер платежей заемщика после завершения периода помощи в среднем вырастет на 9-10%. В самом АРИЖК довольны результатами действия этой схемы. "65% заемщиков смогли за год восстановить свою платежеспособность после первичной реструктуризации по кредиту", - заявил первый заместитель гендиректора агентства Евгений Чепенко.

Этот факт говорит о том, что россияне смогли приспособиться к кризису и продемонстрировать неплохую выживаемость даже в условиях спада. Конечно, сайты банков пестрят объявлениями о продаже залоговых квартир, однако это явление не приняло массового характера. Кроме того, под критерии АРИЖК подходят далеко не все заемщики. Для того чтобы получить помощь от агентства, нужно, чтобы это жилье было единственным, а заемщик уже использовал все имеющиеся активы для расплаты по кредиту. И это еще далеко не полный перечень условий. Так что не стоит скрывать свое положение от банка-кредитора или уж тем более скрываться от него. Допустив несколько просрочек по выплате кредита, люди сами вынуждают банк взыскать заложенное имущество. "Банк не благотворительная организация и не может допускать неплатежи по ипотечным кредитам, ведь по сути это деньги таких же людей - это вклады населения, юридических лиц, которые банк должен обслуживать: выплачивать проценты по ним и так далее", - объясняет жесткость кредиторов старший юрист "Вегас Лекс" Виктор Юзефович.

Банки готовы идти навстречу клиенту. Например, в рамках программы реструктуризации они могут предоставить отсрочку по уплате основного долга на несколько месяцев. Еще один способ упростить себе жизнь - удлинить срок кредита (при этом уменьшается размер ежемесячных выплат). Банк Москвы может предоставить специальный режим обслуживания кредита: сначала производится выплата суммы просроченного основного долга, затем - суммы просроченных процентов и комиссий, далее - суммы начисленных штрафов и пеней. Конечно, в каждом отдельном случае этот вопрос решается индивидуально. Для сохранения квартиры все средства хороши.

Банкиры говорят о том, что худшее уже позади, и динамика невозврата по кредитам держится на стабильном уровне. В банке DeltaCredit просрочка не превышает 1,5%, а в московских отделениях Сбербанка этот показатель за полгода увеличился всего на 1,7%.

Конечно, квартиру удается сохранить не всегда. И здесь существует несколько способов реализации заложенного имущества. Одно дело, когда заемщик идет на продажу квартиры добровольно и решает этот вопрос вместе с банком. И другой вопрос, когда банк действует через суд. "Если заемщик принимает решение, что единственно возможным способом погашения задолженности по кредиту является реализация заложенного имущества, банк оказывает помощь в его реализации", - говорят в Сбербанке. Одним из способов реализации является продажа квартиры покупателю, который в дальнейшем берет на себя оплату ипотечного кредита, доставшегося от прежнего заемщика. Либо покупатель при наличии достаточного объема собственных средств полностью гасит задолженность прежнего заемщика. На рынке есть различные схемы реализации заложенного имущества - в основном банки предпочитают продать объект, не снимая обременения. "Поскольку расчеты между покупателем и продавцом происходят, как правило, после регистрации права собственности на нового покупателя, то остается риск того, что даже в случае успешной регистрации денежные средства от реализации не будут направлены в счет погашения кредита. И эта схема минимизирует риск банка остаться без обеспечения, но при этом с невыполненными обязательствами клиента", - говорит Веденисов.

Сейчас банки могут продать жилье, даже если это единственная квартира должника. При наличии маневренного фонда у администрации города заемщик переселяется в социальное жилье. Однако все эти страшилки не должны отпугнуть тех, кто собирается улучшать жилищные условия, поскольку во всем мире ипотека остается самым доступным способом покупки жилья. "Пока объем ипотечного рынка в России еще очень невелик - меньше 3% ВВП, в то время как в странах Центральной и Восточной Европы - где-то 10-15% ВВП, не говоря уже о существенно более высоких уровнях проникновения ипотеки в развитых странах", - подсчитала аналитик ФК "Открытие" Ольга Найденова. Как считает ряд аналитиков, именно сейчас на рынке благоприятный момент для покупки жилья. Банки снижают ставки, государство предлагает программу по господдержке ипотеке. "Можно обозначить две тенденции на рынке жилой недвижимости на среднесрочную перспективу: плавный рост цен и снижение первоначального взноса и процентных ставок по ипотеке. Поэтому желающим приобрести жилье рекомендую не надеяться на снижение цен на недвижимость, а брать ипотечный кредит", - советует замначальника независимого аналитического агентства "Инвесткафе" Александра Лозовая. Однако при этом нужно трезво оценивать свои силы и ту валюту, в которой вы собираетесь брать кредит.