Analytics Publications

По данным Минрегиона, в России насчитывается более 70 тысяч обманутых дольщиков. На Кубани эта цифра составляет около четырех тысяч человек. Что делать, если вы оказались в их числе? Как не попасть к нерадивому застройщику, если вы только собираетесь покупать жилье? Об этом и многом другом рассказали специалисты.

Куда идти?

Проблема обманутых дольщиков появилась около 20 лет назад, когда строительством жилья стали заниматься коммерческие организации. Доверчивые покупатели отдавали свои сбережения в фирмы с сомнительной репутацией, и, как следствие, попадали к аферистам. Куда сегодня можно обратиться, если вы попали в трудную ситуацию?

«Законодательством предусмотрено несколько видов защиты прав обманутых дольщиков. Это, прежде всего, обращение в Роспотребнадзор, Управление по надзору в области долевого строительства Краснодарского края и, конечно же,  в суд», - говорит юрист Адвокатского бюро «Юг» Виктория Клинкова.

Как советует юрист, начинать свои действия лучше непосредственно с Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края, которое находится в краевой столице по ул. Дзержинского, 8/1 и Роспотребнадзора, куда нужно подать жалобу на нерадивого застройщика с указанием всех допущенных нарушений своих обязательств, предусмотренных договором. Суд должен оказаться последней инстанцией, куда следует обратиться с иском о защите ваших прав, если первые способы не помогли.

Что предлагает закон

Итак, что может требовать участник долевого строительства, если застройщик не выполняет свои обязательства по договору. Ответ содержится в ФЗ N 214-ФЗ (от 30.12.2004) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее «Закон»).

«Во-первых, расторжения договора и возврата денежных средств, предусмотренной законом и договором неустойки (штрафа, пени) и сверх неустойки возмещения в полном объеме причиненных убытков», - рассказывает Виктория Клинкова.

Во-вторых, если дом построен с отступлениями от условий договора или обязательных требований, которые привели к ухудшению его качества и другим недостаткам, делающим его непригодным для проживания, дольщик на выбор вправе требовать: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

По словам юриста практики «Недвижимость.Земля.Строительство» юридической фирмы VEGAS LEX Сергея Анисимова, сегодня существует практика, когда строительные компании не используют форму договора долевого участия, которая защищает права дольщиков. Участие граждан во всевозможных мошеннических схемах делает невозможным использование правовых механизмов, предусмотренных ФЗ №214.

Проблема обманутых дольщиков решается путем включения в закон императивных положений, защищающих права дольщиков от мошенничества со стороны недобросовестных застройщиков.

Так, по словам юриста, право застройщика привлекать денежные средства от участников долевого строительства возникает только при наличии условий, установленных эаконом. При  этом денежные средства от граждан в долевое строительство многоквартирных домов разрешается привлекать только на основании договора участия в долевом строительстве, который подлежит госрегистрации (либо способами, прямо установленными законом).

По закону застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства не позднее срока, установленного договором. Как было сказано ранее, если этого не происходит, установлена неустойка, предусмотрены и гарантии качества объекта (гарантийный срок объекта - не менее пяти лет).

Застройщик также должен предпринять определенные меры, установленные законом, чтобы устранить выявленные недостатки. Дольщик может потребовать расторжения договора, если требования к качеству объекта были существенно нарушены. Передача объекта дольщикам, возможна только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Законом предусмотрены основания для одностороннего прекращения дольщиком договора участия в долевом строительстве, а также основания для судебного расторжения договора. Застройщик обязан обеспечить выполнение своих обязательств перед участником долевого строительства установленными законом способами (залог земельного участка и объекта незавершенного строительства, поручительство). Застройщик также обязан расходовать денежные средства, полученные от дольщиков, по целевому назначению.

Наконец, закон определяет обязательные для выполнения застройщиком мероприятия - раскрытие информации о себе и об объекте строительства. Для регулирования деятельности застройщика созданы специальные контролирующие органы.

«Эти гарантии, с одной стороны, усилили юридическую защиту прав долевых инвесторов, участвующих в долевом финансировании строительства объектов недвижимости. С другой стороны, снизили для застройщиков привлекательность работы в рамках данного закона», - отмечает Сергей Анисимов.

Кроме того, добавляет юрист, 15 августа вступили в силу изменения в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», касающиеся особенностей банкротства застройщика.

Они устанавливают возможность, условия и порядок передачи участникам строительства не только денежных средств, но и квартир в построенном доме, либо объекта незавершенного строительства (созданному участниками строительства для этой цели жилищно-строительному или иному потребительскому кооперативу) в случае банкротства застройщика.

Изменения касаются не только непосредственно договоров долевого участия. Установлен примерный перечень сделок, совершенных участниками строительства, при наличии которых арбитражный суд вправе признать требование участника строительства о передаче жилого помещения или его денежное требование.

К таким сделкам отнесены:

• предварительный договор участия в долевом строительстве или предварительный договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
• договор займа, внесение денежных средств или иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере;
• договор простого товарищества, выдача векселя.

Таким образом, даже при заключении договора с «нечистоплотным» застройщиком законодатель предоставляет обманутому дольщику возможность защитить свои права. Закон применяется и к производствам, возбужденным в отношении застройщиков до его вступления в силу.

Как не стать обманутым дольщиком

Зачастую многие обманутые дольщики сами не проявляют должной осмотрительности при заключении сделок. «Лучший совет для любого человека, планирующего вложить деньги в строительство жилья, - не вступать в заведомо мошеннические схемы. Я имею в виду различные вексельные схемы, предварительные и договоры инвестирования, изначально нацеленные на то, чтобы обойти требования Закона», - считает Сергей Анисимов.

Необходимо подвергать заключаемые договоры доскональной юридической экспертизе, и вообще взаимодействовать следует только с застройщиками, имеющими сложившуюся положительную репутацию, считает юрист.

«Покупателю необходимо изучить информацию о застройщике в СМИ, узнать о сроках и условиях получения квартир, пообщаться с тем, кто уже покупал у него жилье, удостовериться в наличии прав на земельный участок, где возводится дом», - советует Виктория Клинкова.

Важно выяснить, получила ли компания разрешение на строительство, имеется ли у застройщика инвестиционный контракт с администрацией, проект договора привлечения финансовых средств (продажи объекта).

Кроме того, следует изучить учредительные документы застройщика, свидетельство о его госрегистрации и постановке на учет, утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы и счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года. Эти документы по закону, обязаны предоставлять по первому требованию.

Вторая важная часть - подписание договора. Договор должен содержать конкретные характеристики объекта долевого строительства, подлежащего передаче в соответствии с проектной документацией, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику, цену договора. Сроки и порядок оплаты должны быть обязательно зарегистрированы в Федеральной регистрационной службе.

«Основная проблема сегодня не в том, что в законодательстве есть недоработки, а в том, что его не соблюдают. Действующий закон об участии в долевом строительстве четко регулирует отношения между застройщиками и дольщиками, даже прописывает ответственность за несвоевременную сдачу объекта. Проблема в том, что многие строительные организации просто по нему не работают, а продолжают изобретать разнообразные «левые» схемы и новые рекламные уловки для доверчивых граждан», - считает Виктория Клинкова.