Analytics Publications

В Нижнем Новгороде завершился судебный спор по строительству паркингов для новых жилых домов эконом-класса. Рассмотрев иск «Жилстрой-НН», арбитражный суд признал незаконным распространение льготных нормативов только на жилье, строящееся с участием бюджета. Застройщик возводит в Нижнем Новгороде жилье эконом-класса и требовал применить льготные коэффициенты по парковкам к своим проектам. Однако администрация города, отменив норматив для жилья эконом-класса, требует от застройщика строить парковки по общим нормативам. Эксперты полагают, что даже действующие нормативы занижены с учетом роста автомобилизации, однако застройщик намерен добиваться снижения норм для жилья эконом-класса. 

Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил иск ООО «Жилстрой-НН», оспаривавшего нормативы по количеству парковочных мест для многоквартирных домов эконом-класса. Суд признал недействующими ряд положений постановления городской администрации от 2007 года, которые устанавливали льготные нормативы (то 0,3 до 0,5 парковочного места на каждую квартиру — „Ъ“) для паркингов в строящихся многоквартирных домах. Оспариваемый документ одним из признаков, по которым жилье относили к эконом-классу, определял участие бюджетного финансирования. Застройщик в свою очередь полагал, что категории строящегося жилья (элитное жилье, повышенной комфортности или эконом-класса) определяется параметрами самих домов, а не участием либо не участием в проекте бюджетных средств.

Любопытно, что в процессе рассмотрения дела администрация Нижнего Новгорода вообще отменила спорный пункт своего постановления, содержавший нормативы для жилья эконом-класса, и исключила из документа само понятие эконом-класса как категории жилья. Чиновники обосновали свое решение отсутствием этого понятия в федеральном законодательстве, которое оставило решение этого вопроса на усмотрение субъектов РФ. Поэтому решение суда о признании спорного пункта незаконным в мэрии назвали «не имеющим смысла» — спорный пункт все равно был отменен, а федеральные СНиПы содержат еще более жесткие требования к количеству парковочных мест для строящихся домов. 

Однако «Жилстрой-НН» с позицией администрации все равно не согласен. В компании считают, что строить многоквартирные дома эконом-класса с действующими сейчас нормативами нерентабельно, потому что делает проект застройки более дорогим и увеличивает себестоимость жилья. «Сейчас нормы проектирования парковочных мест для строящегося жилья эконом-класса вообще никак не регламентируются, и непонятно, по каким нормативам проектировать последующее жилье эконом-класса», — отмечает адвокат застройщика Василий Войнов. Те нормы, по которым администрация города предлагает истцу рассчитывать количество парковок (0,7–1 парковочное место на одну квартиру) при застройке крупного микрорайона «Юг» в Автозаводском районе, застройщик также оспаривает в суде. «В адрес застройщика летом поступило письмо за подписью замглавы администрации города Сергея Миронова с указанием рассчитывать число парковочных мест исходя из норматива 0,7–1. Мы с этим не согласны. Кроме того, в отношении новых площадок образовался правовой вакуум, и мы сейчас рассматриваем вопрос о том, чтобы оспорить в суде исключение норматива в 0,3–0,5 для жилья эконом-класса», — говорит господин Войнов.

Первое решение суда администрации ничем не грозит, так как пока никаких доказанных убытков застройщик не понес, говорят эксперты. Между тем увеличение норм по размерам паркинга существенно удорожает проект, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы нижегородской недвижимости» Алексей Чемоданов. «Строительство многоуровневых паркингов, как правило, не окупается, поэтому дворы превращаются в огромные автостоянки. Но, с другой стороны, с учетом нынешних реалий даже действующие нормативы занижены: в ряде новых микрорайонов, например в „Седьмом небе“, дома еще не до конца заселены, а с парковочными местами уже возникли проблемы», — отмечает господин Чемоданов. Согласно градостроительному кодексу и последним изменениям в федеральном законодательстве, администрация вправе устанавливать нормативы, которые соответствуют особенностям территорий. Однако эти нормы не могут действовать избирательно в зависимости от того, осуществляется строительство за счет бюджетных или частных средств, полагает старший юрист Vegas Lex. «Расчетные нормативы для парковок должны определяться объективными факторами. При этом отмена администрацией нормативного акта, который впоследствии признан незаконным, не лишает заинтересованных лиц права на возмещение убытков, причиненных из-за действия нормы. Например, если застройщик при разработке проектной документации руководствовался незаконно установленными нормативами, он вправе требовать возмещения своих затрат на изменение проектной документации», — считает эксперт. По мнению юриста, наиболее правильным для администрации было бы утвердить местные нормативы для всех строящихся жилых микрорайонов, в том числе эконом-класса. 

Анна Павлова