Analytics Publications

Принятый Госдумой 23 января в первом чтении законопроект № 167428-6 «Об особенностях регулирования земельных правоотношений на присоединенных к г. Москве территориях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» интересен двумя основными моментами. Во-первых, предлагается установить упрощенный и сокращенный порядок изъятия земельных участков и находящихся на них объектах недвижимости для государственных и муниципальных нужд, аналогичный тому, который применялся для целей строительства олимпийских объектов в Сочи (федеральный закон от 1.12.2007 № 310-ФЗ) и объектов саммита АТЭС на о. Русский (федеральный закон от 8.05.2009 № 93-ФЗ). Во-вторых, этот же законопроект предусматривает особый порядок предоставления земельных участков, образованных за счет изъятых земель, в аренду для строительства.По мнению авторов документа (как следует из пояснительной записки), упрощенный порядок изъятия и предоставления земельных участков на присоединенных территориях позволит создать «благоприятные условия их градостроительного развития».

Объявленные цели

Нормы действующего гражданского и земельного законодательства предусматривают возможность изъятия участков для государственных и муниципальных нужд в исключительных случаях, связанных с размещением ограниченного перечня объектов федерального, регионального или местного значения при отсутствии других вариантов их размещения (статья 49 ЗК РФ).Участки на территориях «новой Москвы» планируется изымать для целей строительства объектов, включенных в специальный перечень, который будет подготовлен правительством Москвы и утвержден правительством РФ. Состав перечня не ограничен исключительными случаями, перечисленными в статье 49 ЗК РФ, — в него могут быть включены любые объекты федерального и регионального значения, «обеспечивающие реализацию государственных задач» в области развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры и проч.Закрепленный в ГрК механизм развития территорий основан на институтах территориального планирования и градостроительного зонирования. Соответствующие документы (схемы территориального планирования РФ и субъектов РФ, генпланы городских округов и поселений) определяют общие принципы и перспективы развития территорий, документы градостроительного зонирования (правила землепользования и застройки, ПЗЗ) — правовой режим и виды разрешенного использования участков. Именно в этих документах должно быть определено, где и какие объекты федерального, регионального и местного значения должны быть размещены.Рассматриваемый законопроект допускает возможность резервирования и последующего изъятия земельных участков в отсутствие документов территориального планирования. Виды же разрешенного использования участков до принятия ПЗЗ будут определяться на основании проектов планировки.Если по общему правилу (часть 5 статьи 46 ГрК РФ) проекты планировки до их утверждения подлежат обязательному обсуждению на публичных слушаниях, то законопроектом предусмотрено утверждение такой документации без проведения публичных слушаний.

Средства

Законопроект предусматривает сокращенный и упрощенный порядок изъятия расположенных на присоединенных к Москве территориях земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости. Существующий общий порядок (статьи 279-283 ГК РФ) предусматривает, что собственник изымаемого имущества должен быть уведомлен о предстоящем изъятии не менее чем за год, а решение об изъятии подлежит регистрации в ЕГРП. Предлагается сократить срок уведомления до одного месяца. Госрегистрация решения об изъятии законопроектом не предусматривается. Поэтому в случае продажи изымаемого имущества его покупатель может и не узнать о принятом в отношении этого имущества решении об изъятии.Собственнику будет предложено заключить соглашение, определяющее размер компенсации — ее рассчитают на основании отчета независимого оценщика. Если в течение месяца соглашение не будет заключено, изъятие осуществляется в судебном порядке. Решение суда об изъятии имущества согласно законопроекту подлежит немедленному исполнению. Изъятие имущества влечет прекращение существующих обременений в виде аренды, залога, безвозмездного пользования и др. Собственнику изымаемого имущества предлагается рассчитываться со своими арендаторами и другими контрагентами самостоятельно, исходя из расчета убытков, выполненного оценщиком.Если правообладателя изымаемой недвижимости найти не удалось (права не зарегистрированы в ЕГРП, правоустанавливающие документы не представлены), права на недвижимость прекращаются во внесудебном порядке. Проводить оценку или ставить такое имущество на учет в качестве бесхозяйного (в силу действующего законодательства это необходимо для признания права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь) уже не потребуется. За бывшим правообладателем в течение трех лет сохраняется право требовать возмещения причиненных убытков (возможность требовать возврата изъятого имущества у него отсутствует).

Изъятые участки могут предоставляться в аренду для строительства частным лицам. Это прямо следует из части 3 статьи 13 законопроекта, согласно которой возмещение убытков в таких случаях производится за счет средств того лица, в интересах которого изымается земля. Что примечательно, земельные участки в таких случаях предоставляются в аренду без проведения торгов и без предварительного согласования места размещения объекта (часть 1 статьи 15 законопроекта). С согласия арендодателя арендатор предоставленного в таком порядке участка сможет в пределах срока аренды передавать свои арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также передавать арендованный земельный участок в субаренду.Основанием предоставления участков в аренду является заключенный между застройщиком и правительством инвестконтракт, договор о государственно-частном партнерстве, концессионное соглашение или иной договор, которым предусмотрена обязанность заявителя осуществить строительство объекта. Между тем еще 3 апреля 2012 г. президиум ВАС РФ вынес постановление № 14760/11 по делу о застройке территории жилых микрорайонов Молжаниновского района САО Москвы, в котором указал, что участки для строительства должны предоставляться в соответствии с процедурами, предусмотренными земельным и градостроительным законодательством, и заключенный после 30.12.2004 инвестиционный контракт не является основанием для предоставления земельного участка.Тем не менее законопроект, по всей видимости, предлагает развивать такую форму взаимоотношений с инвесторами, вопреки закрепленным в настоящее время в ЗК РФ процедурам предоставления участков для строительства, а также правовым позициям ВАС РФ.

Последствия

Если в Сочи или Владивостоке высокий уровень социальной напряженности отчасти смягчался целями, для которых изымались участки (необходимость срочного изъятия оправдывалась исполнением международных обязательств России, поддержанием престижа государства), то в ситуации с территориями «новой Москвы» такой сдерживающий фактор отсутствует.Отнюдь не прозрачной представляется и предлагаемая схема распределения изъятых территорий между застройщиками. По каким принципам объекты будут включаться в перечень предполагаемых к застройке («государственные задачи» — весьма расплывчатая формулировка), как будут отбираться застройщики? Наконец, можно ли будет на присоединенных территориях получить участок под застройку объекта, не включенного в специальный перечень, т. е. на общих основаниях по процедурам, предусмотренным земельным и градостроительным законодательством?Актуальным остается также вопрос стабильности прав на застройку. Проведенная в Москве в 2011-2012 гг. масштабная ревизия инвестконтрактов, которой в немалой степени способствовало принятие федерального закона № 427-ФЗ от 12.12.2011, привела к прекращению реализации ряда девелоперских проектов и стала наглядным примером того, что заключенный инвестконтракт далеко не всегда гарантирует возможность последующего строительства.