В Москве за последние 2 года были пересмотрены или отменены инвестконтракты на строительство около 30 млн. м2 недвижимости, что повлекло рост споров о компенсации затрат. Суды отчасти на стороне девелоперов. По прогнозам специалистов юридической фирмы VEGAS LEX, такие споры в ближайшее время не будут исчерпаны.
Власти Москвы в течение последних 2-х лет выдали разрешений на строительство порядка 40 млн. м2 недвижимости. При этом в данный период были пересмотрены или отменены инвестиционные контракты на возведение около 30 млн. м2. Более того, правительство Москвы заявило об отказе от практики заключения в дальнейшем инвестдоговоров. По данным специалистов VEGAS LEХ, сложившаяся судебная практика позволяет девелоперам рассчитывать на возмещение затрат, если контракт расторгнут по инициативе властей или невозможность его реализации связана с неисполнением администрацией своих обязанностей.
«Законность контрактов между девелоперами и органами власти, если они не подменяют собой земельные торги, подтверждена позицией Высшего Арбитражного Суда РФ. Предъявление девелоперами требований о взыскании затрат по инвестиционным контрактам, реализация которых стала невозможной из-за невыполнения администрацией своих, в том числе публично-правовых, обязанностей, признана правомерной. В противном случае, имеет место нарушение баланса интересов сторон, считают в судебных инстанциях», говорит партнер, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» VEGAS LEX Игорь Чумаченко.
Напомним, условия инвестконтрактов, как правило, предусматривают передачу застройщиком части площадей в построенном объекте или, так называемый, «взнос на развитие инфраструктуры». Власти в ответ обязуются создать необходимые условия для реализации проекта: предоставить участок, согласовать разрешительную документацию и т.п. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в феврале вынес Постановление , в котором подтвердил, что такого рода договоренности между бизнесом и властью не противоречат действующему законодательству. ВАС РФ квалифицирует такой контракт, как «непоименованный в ГК договор», который может содержать как гражданско-правовые, так и публично-правовые обязательства. Вместе с тем, Президиум ВАС однозначно не ответил на вопрос, может ли инвестор получить землю и реализовать проект, не передавая часть объекта или денежные средства в казну. Равно как не дал оценки, может ли невыполнение обязанностей инвестора по строительству объекта и уплате «доли города» быть обусловлено невыполнением администрацией своих публично-правовых обязанностей. Ведь понятно, что без предоставления участка для строительства и получения ГПЗУ реализация проекта невозможна. Вместе с тем, девелоперы имеют шансы отстоять свои права и вернуть затраты в случае расторжения инвестконтракта.
Проблемные вопросы инвестиционных контрактов экспертами будут рассмотрены в рамках деловой программы Международного инвестиционного форума PROEstate, который состоится 9-11 сентября в ЦВК «Экспоцентр» в Москве.
VEGAS LEX – одна из крупнейших юридических фирм России, объединяющая более 100 профессионалов, офисы в Москве, Волгограде, Краснодаре и ряд региональных партнеров. В международных и российских рейтингах правовых консультантов в сфере сопровождения проектов по недвижимости и строительству, фирма занимает ведущие места. Практика НЗС оказывает комплексное сопровождение крупных инвестиционно-строительных проектов; проводит due diligence прав на земельные участки и их застройку, а также активов, сделок, связанных с распоряжением гос.имуществом и частной собственностью; консультирует по разрешению сложных земельных вопросов, включая изъятие, приватизацию (в том числе в г. Москве), аренду земель; ведет арбитражные и судебные споры в сфере строительства, сделок с недвижимостью и регистрации прав, сопровождает сложные сделки с недвижимостью.
