Analytics Publications

В Нижнем Новгороде инициировано новое антимонопольное разбирательство вокруг крупного земельного участка под строительство. Структура предпринимателя Евгения Лазарева, известного участием в споре вокруг продажи более 400 га земель в Кузнечихе, рассчитывала выкупить у муниципалитета военный городок с казармами на Московском шоссе площадью более 40 тыс. кв. м, но не смогла попасть на территорию объекта. Теперь компания жалуется антимонопольщикам на то, что в итоге торги не состоялись из-за отсутствия заявок. Эксперты считают, что потенциальных застройщиков отпугнула высокая цена недвижимости — более 245 млн руб., так как новое строительство могло не окупиться, а с перепланировкой казарм могут возникнуть сложности.

Новый антимонопольный спор вокруг крупного земельного участка в Нижнем Новгороде инициировало ООО «Первое ЗКПД» (контролируется предпринимателем Евгением Лазаревым). Компания планировала подать заявку на участие в аукционе, на котором администрация города 28 октября собиралась продать военный городок на Московском шоссе. Всего на торги было выставлено 13 нежилых зданий и земельный участок под ними общей площадью 41 тыс. кв. м, в том числе здание казармы. Начальная цена имущества вместе с землей составляла 245,3 млн руб., шаг аукциона — 12 млн руб.

Однако попасть на территорию продаваемого объекта потенциальному покупателю не удалось: представителя застройщика не пропустили через КПП. «Я прибыл на КПП, где мне отказали в доступе, так как это действующий военный объект. Позвонили командиру части, он сказал, что меня пропустят только вместе с представителем комитета по управлению городским имуществом (КУГИ), куда нужно было за неделю подавать заявку на посещение объектов», — рассказал представитель ООО Алексей Додонов. В итоге компания не смогла уточнить параметры и состояние здания казарм, чтобы оценить вложения в его реставрацию: «Участок под строительство большой, но ключевое здание казарм нам хотелось сохранить: если оно в удовлетворительном состоянии, оно дорого стоит. Если же здание нужно сносить, то ценность всего лота значительно меньше». Но в итоге вместо ответа на запрос обеспечить возможность осмотра объектов продажи в КУГИ компании сообщили, что аукцион по продаже военного городка «признан несостоявшимся в связи с отсутствием заявок».

Теперь в управлении Федеральной антимонопольной службы по Нижегородской области застройщик рассчитывает доказать, что КУГИ нарушил требования закона о приватизации государственного и муниципального имущества и закона о защите конкуренции, в частности не предоставил информацию об объекте по запросу компании и доступ к нему, в результате чего ООО «Первое ЗКПД» не смогло участвовать в торгах. Компания потребовала признать администрацию нарушившей законодательство и приостановить проведение аукциона, то есть не выставлять объект на повторные торги до рассмотрения жалобы. В администрации города вчера оперативно ответить на вопросы „Ъ“ не смогли, пообещав прокомментировать ситуацию в пятницу.

Военный городок на Московском шоссе муниципалитет получил от Минобороны РФ еще в прошлом году в числе десяти таких же объектов. Переговоры с военным ведомством заняли полтора года. Одни участки администрация планировала использовать под жилую застройку, другие — под строительство других объектов согласно генплану развития города. «В Нижнем Новгороде есть примеры удачного использования таких земельных участков. Например, новый жилой комплекс на проспекте Гагарина (на месте Тобольских казарм). Но по каждой территории будем принимать отдельное решение, все будет зависеть от итогового перечня передаваемых объектов», — заявлял тогда глава Нижнего Новгорода Олег Сорокин. В мае этого года КУГИ предложил включить два военных городка в прогнозный план приватизации на 2013 год, чтобы исполнить план по доходам муниципального бюджета от приватизации. Депутаты гордумы с администрацией согласились, но рекомендовали выставлять военные городки на аукционах единым лотом, без дробления на отдельные участки, чтобы иметь возможность развивать крупные территории комплексно. Первыми в сентябре на аукцион был выставлен комплекс «Красные казармы» на Нижневолжской набережной, но торги перенесли, так как в здании казармы был обнаружен дополнительный цокольный этаж.

Комментируя ситуацию с несостоявшейся продажей военного городка на Московском шоссе, эксперты говорят о высокой цене лота. «Если на этой территории собираются возводить жилье, то 245 млн руб. с шагом аукциона 12 млн руб. — довольно высокая цена. На этой площадке можно построить порядка 40 тыс. кв. м жилья, и то только эконом-класса, а если строить с нуля, то экономика проекта не очень привлекательна. Поэтому логично, что потенциальный застройщик планировал найти способ снизить себестоимость проекта за счет сохранения существующих зданий», — полагает директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева. В то же время, по ее мнению, у компании могли возникнуть сложности с перепланировкой зданий казарм, которые строились непромышленным способом, а также с соответствием СНиПам по инсоляции помещений и плотности заселения: «Вряд ли кто проверял инсоляцию в военном городке, а плотность должна составлять не более 420 человек на 1 га в нашей полосе». Также застройщикам этого участка пришлось бы решать проблему с коммунальной, социальной инфраструктурой и парковочными местами. «Таким образом, если все сносить и строить заново, цена участка слишком высока, а если сохранять существующие здания, нужно оценить их с точки зрения пригодности к перепланировке и соответствия существующим строительным нормам. Поэтому, возможно, никто и не заявился на аукцион», — считает госпожа Романчева.

Что касается действий администрации, то, по мнению старшего юриста Vegas Lex, недвижимость на продажу должна выставляться без обременений или в документации должно быть указано обременение объекта, а также условия его осмотра. Но если на торги действительно не было подано ни одной заявки, то результат аукциона — его признание несостоявшимся — правомерен, отмечает юрист.

Анна Павлова