Analytics Publications

Собственники бизнес-центров пытаются доказать в судах, что Управление Росреестра незаконно требует предоставлять кадастровые паспорта на сдаваемые в аренду помещения. По аналогичным искам принимают диаметрально противоположные решения.

Холдинг «Империя» уже выиграл несколько судебных споров. В арбитраже сейчас рассматриваются аналогичные иски от других собственников и арендаторов. В первой и второй инстанциях есть несколько решений как в пользу Росреестра, так и против него. Первым до кассации дошло дело Политехнического университета. Оно может оказать влияние на формирование судебной практики, говорит Дмитрий Некрестьянов, партнер компании «Качкин и Партнеры». Решение апелляции по нему принято в конце мая — в пользу Управления.

Однозначную позицию по этому вопросу сформулировало постановление Пленума ВАС еще в 2011 году, объясняет советник практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы VEGAS LEX. «При регистрации договоров аренды кадастровый паспорт предоставлять не требуется, если только ранее он не был помещен в соответствующее дело. Не нужно подготавливать его и в случаях, когда в аренду предоставляется часть помещения, — говорит он. — Но Росреестр продолжает требовать этот документ. Чаще всего участники сделки не обращаются в суд, поскольку заинтересованы в скорейшей регистрации договора».

По мнению эксперта, решение, скорее всего, будет вынесено в пользу истца. Судьи, вставшие на сторону арендаторов, действительно отсылают к постановлению ВАС. Те, кто соглашается с аргументами Росреестра, ссылаются на приказ МЭР, вышедший в конце 2012 года. По нему кадастровый паспорт объектов может содержать сведения об обременениях, которые становятся очевидны только после внесения их в кадастр. «Нарушение законных прав и интересов заявителя отсутствует, отказ Управления соответствует закону», — говорится в решении апелляционного суда по делу Политеха.

С такой проблемой столкнулись прежде всего в Петербурге. «Раньше у нас был один из самых либеральных подходов к индивидуализации части помещения — достаточно было выделить ее цветом на поэтажном плане», — говорит Дмитрий Некрестьянов. Сейчас ситуация кардинально поменялась. При принятии поправок в законодательство из-за особенностей новых формулировок Росреестр занял формальную позицию и требует предоставлять кадастровые паспорта с выделенными границами части помещений.

«Существует и другой путь, предусмотренный законом о кадастре, — считает генеральный директор Северо-Западного кадастрового центра Дмитрий Полунин. — Для регистрации договора аренды нет необходимости регистрировать помещения, сдаваемые в долгосрочную аренду, под отдельными кадастровыми номерами. Существует процедура выделения частей здания, передаваемых в аренду. Никаких новых кадастровых номеров не возникает, а в ГКН появляется необходимая информация, на основании которой ФРС регистрирует договора аренды. Нашей компанией уже проведена такая работа в ряде бизнес-центров, в частности в «Пулково-Скай».