Analytics Publications

ООО «Инвестиционная лесопромышленная компания» (ИЛПК) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Сибирский Центр Недвижимости» (СЦН) о признании права собственности на объекты незавершенного строительства.

Истец, будучи собственником спорного имущества, продал его в 2008 г. ЗАО «Томский завод ДСП № 1» (переименованный в ЗАО «Западно-Сибирская производственная компания», далее — застройщик), однако эта сделка была признана недействительной в рамках дела о банкротстве ИЛПК на основании ст. 10, 168 Гражданского кодекса РФ. ИЛПК считает, что последующая сделка по продаже спорного имущества между застройщиком и СЦН недействительна в силу ст. 10, 12, 168 ГК с учетом п. 58 совместного Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 (Постановление № 10/22), поскольку при отчуждении спорных объектов в пользу СПЦ не преследовалось никакой экономической цели и сделка была направлена лишь на создание препятствий в возврате имущества, приобретенного по недействительной сделке.

Ответчик (СЦН), возражая против удовлетворения исковых требований, указывал на то, что недействительность договора о продаже спорных объектов между ним и застройщиком судом не установлена, земли под указанными объектами находятся в собственности СЦН и никогда истцу не принадлежали, факт владения спорными объектами не доказан, а значит, истцом применен неверный способ защиты права.

Арбитражный суд Томской области отказал в иске, обосновывая свою позицию тем, что ИЛПК не доказал факт владения спорными объектами, а СЦН приобретал спорные объекты у титульного собственника, право собственности которого на момент совершения сделки не было оспорено. Ответчик не знал об отсутствии права собственности у продавца, поскольку заявление о признании договора купли-продажи между ИЛПК и застройщиком недействительным было подано в суд уже после продажи спорного имущества ответчику.

Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с выводами Арбитражного суда Томской области в том, что спорное имущество выбыло из владения ИЛПК и не находится в его владении на момент предъявления иска, а потому он выбрал неправильный способ защиты своего права.

Комментарий советника практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы VEGAS LEX

Принятые по делу судебные акты представляются достаточно обоснованными. Возможность применения такого способа защиты, как признание права собственности, существенным образом ограничена разъяснениями, содержащимися в Постановлении № 10/22, и в данной ситуации такой способ защиты права неприменим.

Заключив первоначальный договор купли-продажи, ИЛПК передало застройщику как сами объекты недвижимости (о чем согласно ст. 556 ГК свидетельствует акт приема-передачи), так и право собственности на них (переход права был зарегистрирован в ЕГРП).

Признавая договор недействительным и применяя последствия недействительности сделки, суд должен был решить вопрос о возврате покупателем продавцу приобретенных объектов (согласно п. 59 Постановления № 10/22 применение последствий недействительности сделки в виде возврата объектов недвижимости послужило бы основанием для регистрации права собственности на эти объекты в ЕГРП за ИЛПК).

Между тем на момент признания сделки недействительной спорные объекты уже были перепроданы СЦН, в связи с чем в удовлетворении требования о применении последствий недействительности сделки в виду возврата недвижимого имущества ИЛПК Арбитражный суд Краснодарского края отказал.

Таким образом, основания для удовлетворения иска о признании права собственности на спорные объекты за ИЛПК у судов в рамках рассмотрения дела № А67-5233/2012 отсутствовали.

На невозможность возврата неправомерно отчужденного имущества первоначальному собственнику посредством признания недействительными и применения последствий недействительности цепочки последующих сделок указал еще КС РФ в Постановлении от 21.04.2003 № 6-П. Впоследствии эта позиция была подтверждена в п. 34 Постановления № 10/22.

Возможно, ИЛПК могло бы защитить свое право на спорное имущество посредством виндикационного иска к СЦН (ст. 301 ГК). При рассмотрении такого иска неизбежно возник бы вопрос о добросовестности ответчика как приобретателя объектов (ст. 302 ГК). При наличии доказательств того, что СЦН не являлось добросовестным приобретателем, иск об истребовании объектов мог бы быть удовлетворен. Решение суда об удовлетворении такого иска в силу того же п. 59 Постановления № 10/22 послужило бы основанием для регистрации в ЕГРП права собственности на объекты за ИЛПК.