Analytics Publications

Значительная часть объектов недвижимости, особенно расположенных в центрах городов, имеет особый правовой статус объектов культурного наследия, обусловленный их ценностью с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры.

В части 3 статьи 44 Конституции РФ закреплена обязанность каждого заботиться о сохранении исторического и культурного наследия, беречь памятники истории и культуры. В значительной части бремя сохранения таких объектов ложится на их владельцев – собственников и арендаторов недвижимости.

Отношения в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) регулируются Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон об ОКН), в который Федеральным законом от 22.10.2014 № 315-ФЗ внесен ряд изменений, вступающих в силу с 22 января 2015 года.

Новая редакция Закона об ОКН вводит понятие территории объекта культурного наследия, под которой понимается территория, непосредственно занятая данным объектом культурного наследия и (или) связанная с ним исторически и функционально, являющаяся его неотъемлемой частью. В границы территории ОКН могут входить земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной, а также в частной собственности, земли лесного фонда, водные объекты. При этом границы территории ОКН могут не совпадать с границами существующих земельных участков.

В отношении территории ОКН устанавливается специальный правовой режим осуществления хозяйственной деятельности. Режим устанавливаемых ограничений определяется характером ОКН (памятник, ансамбль, достопримечательное место, объект археологического наследия).

На собственников ОКН (в том числе передавших объект во владение или в пользование третьего лица) возлагается обязанность осуществлять расходы на содержание ОКН и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии, поддерживать территорию ОКН в благоустроенном состоянии. В отношении ОКН запрещается проводить работы, изменяющие предмет охраны ОКН, а если предмет охраны не определен – работы, изменяющие облик, объемно-планировочные и конструктивные решения и структуры, интерьер.

Помещения в составе ОКН запрещается использовать:

§       под склады и объекты производства взрывчатых и огнеопасных материалов, предметов и веществ, загрязняющих интерьер объекта культурного наследия, его фасад, территорию и водные объекты и (или) имеющих вредные парогазообразные и иные выделения;

§ под объекты производства, имеющие оборудование, оказывающее динамическое и вибрационное воздействие на конструкции объекта культурного наследия, независимо от мощности данного оборудования;

§   под объекты производства и лаборатории, связанные с неблагоприятным для объекта культурного наследия температурно-влажностным режимом и применением химически активных веществ.

Новая редакция Закона об ОКН предусматривает установление порядка обеспечения доступа граждан к объекту культурного наследия, если в предмет охраны входит его интерьер, оговаривая при этом, что установление требований к обеспечению доступа к объекту культурного наследия не должно приводить к невозможности его современного использования собственником или иным законным владельцем.

Все ограничения (обременения) прав на ОКН сохраняются при переходе прав на объект к другому лицу, в том числе при обращении взыскания на него, а также при реализации объекта в процедурах банкротства.

Особое внимание обращают на себя требования, устанавливаемые новой редакцией Закона об ОКН в отношении сделок с такими объектами.

Если в отношении ОКН действует охранное обязательство, договор о передаче права собственности на такой объект, а также договор, предусматривающий передачу ОКН во владение и (или) пользование (в аренду, субаренду и пр.), в качестве существенного условия должны содержать обязательство нового собственника по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. При отсутствии в договоре такого условия сделка будет ничтожной.

Копия охранного обязательства является неотъемлемой частью такого договора. До утверждения охранного обязательства к таким договорам прилагаются иные действующие охранные документы (охранно-арендный договор, охранный договор или охранное обязательство в отношении памятника истории и культуры, охранное обязательство собственника ОКН или охранное обязательство пользователя ОКН, а также паспорт ОКН (при его наличии).

Договоры о передаче права собственности или прав владения и (или) пользования выявленным ОКН в качестве существенного условия должны содержать обязательства нового собственника (владельца или пользователя) объекта выполнять требования к содержанию и использованию ОКН. Отсутствие такого условия также означает ничтожность сделки.

Согласно действующей редакции Закона об ОКН к выявленным ОКН относятся объекты, в отношении которых вынесено заключение государственной историко-культурной экспертизы о включении их в реестр как объектов культурного наследия. Статус выявленного ОКН такие объекты получают со дня поступления в уполномоченный орган документов о включении объекта в реестр. Новая редакция Закона предусматривает, что статус выявленного ОКН объект получает не со дня поступления документов, а со дня принятия уполномоченным органом решения о включении объекта в перечень выявленных ОКН (при этом до принятия соответствующего решения такой объект, тем не менее, подлежит государственной охране). О принятии такого решения собственник или иной владелец выявленного ОКН уведомляется в течение трех рабочих дней со дня получения уполномоченным в сфере охраны ОКН органом содержащихся в ЕГРП сведений об объекте и его собственнике (ином законном владельце).

Таким образом, под угрозу попадают все сделки с объектами, которые потенциально могут иметь историческую или культурную ценность, поскольку участники таких сделок как минимум до получения уведомления уполномоченного органа могут попросту не знать о том, что являющийся предметом сделки объект включен в перечень выявленных ОКН.

При этом в силу статьи 17 Федерального закона от 22.10.2014 № 315-ФЗ все объекты, являющиеся на 22 января 2015 года выявленными ОКН (то есть объекты, в отношении которых в уполномоченный орган поступили документы о включении их в реестр ОКН), будут считаться выявленными ОКН, включенными в перечень выявленных ОКН.