Analytics Publications

Член комиссии Московской городской Думы по городскому хозяйству и жилищной политике Андрей Клычков готовит поправки к Жилищному кодексу, которые запретят открывать коммерческие предприятия на первых этажах жилых домов. Эксперты рынка коммерческой недвижимости рассуждают над тем, к каким последствиям может привести эта инициатива.

Запрет на открытие магазинов, кафе, парикмахерских, мастерских и прочих заведений коснется только домов, построенных до 1995–2000 годов, и где этого не предусматривает конструкция здания. При этом уже работающие точки торговли или услуг закрывать не планируется. Законопроект будет доработан в ближайшее время, после чего он будет рассмотрен в Мосгордуме и внесен в федеральный парламент.

Как рассказал советник практики «Недвижимость. Земля. Строительство» VEGAS LEX, предполагаемым законопроектом планируется ограничить в будущем возможность перевода жилых помещений в нежилые. «Законопроект исходит из презумпции того, что любое вмешательство в конструкции помещений первых этажей многоквартирных жилых домов, с даты ввода в эксплуатацию которых прошло более 15 лет, создает угрозу повреждения или разрушения здания, вследствие чего переустройство и (или) перепланировка таких помещений недопустимы. На помещениях, в которых переустройство и (или) перепланировка уже выполнены, а также на помещениях, использование которых в качестве нежилых изначально было предусмотрено проектом жилого дома, предлагаемые законодательные изменения существенно не отразятся».

Эксперты отмечают, что общими нормами, которыми вводятся ограничения, сложно предусмотреть особенности каждого отдельного случая. Арсен Аюпов, партнер RE Group, считает неразумным ограничивать создание любых видов коммерции на первых этажах жилых домов. «Например, открытие ресторана сопровождается процессом значительной перепланировки помещения. В то же время размещение на первом этаже небольшой мастерской не предполагает значительных работ по изменению конструкции здания, а значит, не требует введения каких-либо ограничений на возможность перевода в нежилой фонд. Разумнее ввести в федеральное законодательство дополнительное основание отказа в переводе жилого помещения в нежилое в случае несоответствия переводимого помещения санитарным, пожарным и иным требованиям, которым должно отвечать нежилое помещение. Это позволит учесть как интересы жильцов дома, так и интересы бизнеса».

«В Москве есть районы, где альтернативы размещению магазинов шаговой доступности кроме домов, возведенных 15–20 лет назад, нет. Не секрет, что такие объекты относятся к низко ликвидным, зачастую их конструктивные особенности не позволяют организовать помещения для качественного ритейла, удобного для всех категорий посетителей, например, для людей с ограниченными возможностями, пенсионеров. В то же время маленькие магазины пользуются спросом у населения. Так что если городские власти обеспечат эффективное альтернативное решение, то данную инициативу можно будет считать удачной», – полагает Виктория Камлюк, директор направления стрит-ритейл Knight Frank.

В свою очередь, Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, предполагает, что данная инициатива может негативно отразиться на развитии малого бизнеса, который, как правило, размещается в подобных неформатных помещениях.

В целом эксперты полагают, что востребованные для стрит-ритейла места уже давно найдены и для соответствующих целей обустроены, однако если в будущем возникнут проблемы с переподписанием договоров аренды или заменой арендаторов, то запрет на открытие магазинов предприятий услуг в жилых домах может создать реальный дефицит торговой недвижимости в некоторых районах. Юлия Мерова, заместитель директора коммерческой недвижимости, торговое направление, GVA Sawyer, считает, что основной удар придется прежде всего на центр. «Учитывая, что большинство зданий в центре построены задолго до 1995 года, соответственно, все они попадают под действие закона. В итоге подобные ограничения могут привести к высокой конкуренции со стороны арендаторов на помещения, для которых закон сохраняет их коммерческое назначение. Как следствие, можно ожидать, с одной стороны, роста ставок на такие площади, возможного увеличения количества сделок по купле-продаже этих помещений, с другой – ограничения предложения для потребителя, т. е. такие площади займут только самые сильные сетевые игроки, которые могут себе позволить платить более высокие ставки, чем менее известные несетевые операторы».