Analytics Publications

Согласно п. 3 ст. 288 ГК РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Порядок перевода жилого помещения в нежилое определен положениями главы 3 Жилищного кодекса РФ.

Только на первом этаже

В соответствии с п. 1 ст. 17 ЖК РФ жилые помещения (к которым в силу п. 1 ст. 16 ЖК РФ относятся жилые дома и их части, квартиры и их части, а также комнаты) предназначены для проживания граждан. Аналогичное положение закреплено в п. 2 ст. 288 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 17 ЖК РФ жилое помещение может быть использовано проживающими в нем на законных основаниях гражданами для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (такие требования установлены разд. II Положения о признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47).

Размещение в жилых помещениях промышленных производств, в соответствии с п. 3 ст. 17 ЖК РФ и п. 3 ст. 288 ГК РФ, не допускается.

Из пункта 2 ст. 22 ЖК РФ следует, что перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если:

§  доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

§  переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

§  право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение, согласно п. 3 ст. 22 ЖК РФ, допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

В соответствии с п. 1 ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органом местного самоуправления.

Для перевода жилого помещения в нежилое его собственник должен обратиться в орган местного самоуправления по месту нахождения помещения (непосредственно или через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг) с соответствующим заявлением.

Если право собственности на помещение не зарегистрировано в ЕГРП, к заявлению о переводе должны быть приложены правоустанавливающие документы на помещение (подлинники или нотариально удостоверенные копии).

По своему усмотрению заявитель может приложить к заявлению план переводимого помещения с его техническим описанием и поэтажный план дома, в котором находится помещение. Если такие документы к заявлению приложены не будут, орган местного самоуправления, в соответствии с п. 2.1 ст. 23 ЖК РФ, запрашивает их самостоятельно.

Переустройство и планировка

Если для перевода жилого помещения в нежилое требуются его переустройство и (или) перепланировка (это может быть необходимо, например, для оборудования отдельного входа), к заявлению о переводе должен быть приложен подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки помещения.

При этом надо учитывать, что, если переустройство (перепланировка) помещения затрагивает общее имущество многоквартирного жилого дома (в том числе, например, наружные стены при обустройстве отдельного входа), на выполнение таких работ должно быть получено согласие общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44 ЖК РФ). А в случаях, когда переустройство (перепланировка) невозможно без присоединения к помещению части общего имущества в многоквартирном доме, – согласие всех собственников помещений в данном доме (ст. 36 ЖК РФ).

В отсутствие такого согласия решение о переводе жилого помещения в нежилое принято быть не может (апелляционные определения Санкт-Петербургского городского суда от 09.12.2014 № 33-19642/2014 по делу № 2-2373/2014; Владимирского областного суда от 13.11.2014 по делу № 33-3816/2014; Мурманского областного суда от 22.10.2014 № 33-3242; Свердловского областного суда от 16.10.2014 по делу № 33-13090/2014; Волгоградского областного суда от 18.09.2014 по делу № 33-10004/2014 и др.).

Согласно п. 4 ст. 23 ЖК РФ решение о переводе или об отказе в переводе жилого помещения в нежилое должно быть принято в срок не позднее чем через 45 дней со дня представления заявителем необходимых документов. Еще в течение трех рабочих дней документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений, выдается заявителю или направляется ему по указанному им адресу (п. 5 ст. 23 ЖК РФ). Одновременно орган местного самоуправления,  согласно тому же п. 5 ст. 23 ЖК РФ, информирует о принятом решении собственников смежных с переводимым помещений.

Если для обеспечения использования жилого помещения в качестве нежилого нужно его переустройство (перепланировка), решение о переводе, в соответствии с п. 6 ст. 23 ЖК РФ, должно содержать требование о проведении переустройства (перепланировки), а также перечень иных работ, если их проведение необходимо.

Завершение работ по переустройству (перепланировке) и (или) иных необходимых работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом местного самоуправления, осуществляющим перевод помещений. Такой акт впоследствии направляется в орган, осуществляющий государственный кадастровый учет объектов недвижимого имущества.

В качестве оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое в ст. 24 ЖК РФ указаны:

§  непредставление заявителем документов, обязанность по представлению которых возложена на него;

§  отсутствие документов и (или) информации, запрошенной органом местного самоуправления в порядке межведомственного взаимодействия (если такие документы и (или) информация не были представлены заявителем);

§  представление документов в ненадлежащий орган;

§  несоблюдение предусмотренных ст. 22 ЖК РФ условий перевода жилого помещения в нежилое;

§  несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое, согласно п. 3 ст. 24 ЖК РФ, может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.