Analytics Publications

Порядок во всем

В Градостроительном кодексе закрепляется новый вид договора – договор комплексного освоения территории – и устанавливается порядок его заключения. Комплексное освоение территории предполагает подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории. Значительный блок поправок вносится в Земельный кодекс. Одно из ключевых изменений – понятие земельного участка. Со дня вступления в силу новой редакции устанавливается, что земельный участок как объект права собственности и иных прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Одни из наиболее ожидаемых изменений коснулись порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в том числе для целей строительства. В частности, прекращено предоставление участков по процедуре акта выбора (без торгов), которая давала девелоперам возможность получения из государственной или муниципальной собственности участков (только из числа несформированных) под строительство объектов нежилого назначения. Необходимо отметить, что для лиц, в отношении которых было принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта до вступления в силу рассматриваемых изменений в законодательство, такое решение остается действительным в течение трех лет с момента его принятия. При этом сама процедура предварительного согласования в новой редакции ЗК РФ не упразднена, однако для предоставления земельных участков по такой процедуре согласно п. 6 ст. 39.15 ЗК РФ необходимы основания, прямо предусмотренные настоящим ЗК РФ для получения участка в собственность или аренду без торгов.

Передача в собственность…

С учетом вступивших в силу изменений Минэкономразвития России издало Приказ от 12.01.2015 № 1 об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов (вступает в силу 11.03.2015).

При этом преимущественным основанием передачи земельных участков в собственность, аренду становится предоставление земельных участков на торгах, осуществляемых в форме аукциона.

В то же время в отдельных случаях предусмотрена передача земельных участков в собственность без проведения торгов, в том числе путем:

• продажи земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного

• в аренду для комплексного освоения территории лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории;

• предоставления бесплатно в собственность земельного участка, образованного в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии;

• предоставления земельного участка, образованного в результате раздела земельного участка, ранее предоставленного юридическому лицу для ведения дачного хозяйства;

• предоставления образованного земельного участка из земельного участка, ранее предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства.

…и аренду

Отдельные основания для предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ в новой редакции, в частности:

• в соответствии с указом или распоряжением Президента РФ;

• в соответствии с распоряжением Правительства РФ для размещения объектов социально-культурного назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным Правительством РФ. Критерии масштабных инвестиционных проектов установлены Постановлением Правительства РФ от 29.12.2014 № 1603;

• в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации. Анализ критериев, утвержденных Постановлением Правительства РФ, показывает, что к таким проектам могут быть отнесены, например, проекты, отвечающие приоритетам и целям, определенным в прогнозах и программах социально-экономического развития субъекта, государственных программах субъекта;

• предоставление земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка;

• земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения, предоставляются собственникам объектов недвижимости или лицам, которым такие объекты предоставлены на праве хозяйственного ведения;

• земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства.

Объект незавершенного строительства

Необходимо отметить, что со вступлением в силу Закона № 171-ФЗ ГК РФ дополняется ст. 239.1, устанавливающей возможность отчуждения объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности. В случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. При этом интересы добросовестного застройщика защищаются нормой, устанавливающей, что требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен объект.

При этом согласно п. 33 ст. 34 Закона № 171-ФЗ положения ст. 239.1 ГК РФ распространяются на договоры аренды земельных участков, заключенные после вступления в силу данного Закона.

Можно и безвозмездно

Закон № 171-ФЗ дополняет ЗК РФ главой 5, определяющей случаи и порядок безвозмездной передачи земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в муниципальную собственность или в собственность субъектов РФ.

Так, названная глава содержит закрытый перечень земельных участков, не подлежащих передаче в муниципальную собственность или в собственность субъектов РФ. Не подлежат передаче муниципалитетам и субъектам РФ, как правило, только те земли, которые необходимы для реализации федеральной властью своих полномочий.

Также Законом № 171-ФЗ допускается передача земельных участков, которые только предстоит образовать. В таком случае к заявлению о передаче прикладывается проект межевания территории, в границах которой расположен такой участок, а при его отсутствии – схема расположения земельного участка.

Кроме того, дополнительно урегулирован порядок прекращения прав третьих лиц на земельный участок, безвозмездно передаваемый из федеральной собственности.