Analytics Publications

На сегодняшний день в Москве и области заморожены порядка 19-ти объектов коммерческой недвижимости. Срок и причины заморозки собственники не разглашают. Однако очевидным для всех является факт сложившейся в экономике непросто ситуации. Резко изменившийся курс вызвал не только сметное удорожание проектов, но и отток рабочей силы из стран СНГ, которая составляла значительную долю у многих подрядчиков. Еще в декабре 2014 года девелоперский холдинг Crocus Group заявлял о готовности заморозить  строительство объектов в 2015 году, если будут увеличены кредитные ставки.

С правовой точки зрения Игорь Чумаченко, партнер, руководитель практики "Недвижимость. Земля. Строительство" компании Vegas Lex, отмечает, что заморозка строительства - скорее обиходный "бизнесовый" термин, подразумевающий приостановление реализации инвестиционно-строительных проектов и получивший распространение в период кризиса 2008-2010 годов и в настоящее время в связи с существенным ухудшением экономической ситуации: "В настоящее время мы ожидаем роста числа приостановленных или прекращенных девелоперских проектов, в том числе в сфере коммерческой недвижимости. Причины объяснимы: прежде всего, это сложности с финансированием проектов, связанные с девальвацией рубля, повышением ключевой ставки и прочими "радостями" нарастающего финансово-экономического кризиса. К ним можно условно отнести и существенное удорожание материалов, которое не позволяет выполнить работы в рамках цены, согласованной до изменения экономической конъюнктуры".

Однако в правовом смысле корректнее говорить о "консервации строительства", замечают юристы, которая регулируется статьей 52 Градостроительного и статьей 752 Гражданского кодексов. Так, согласно ч. 4 Градостроительного кодекса, при необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев застройщик или технический заказчик должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства. Таким образом, обязанность по обеспечению консервации строительства закон возлагает на застройщика или привлеченного им технического заказчика. В таком случае заказчик (застройщик) должен принять все зависящие от него меры для осуществления консервации. В противном случае такое лицо может быть привлечено к административной ответственности (ст. 9.4 КоАП применяется судами, в том числе при невыполнении требований о консервации строительства).

Правила такой консервации установлены Постановлением Правительства РФ от 30 сентября 2011 г. N 802. Согласно Правилам мероприятия по консервации должны проводиться в случае, если существует перспектива возобновления строительства в будущем. Такие мероприятия должны затрагивать объект и строительную площадку. В частности, застройщик (заказчик) должен обеспечить приведение строительной площадки и объекта строительства в состояние, обеспечивающее прочность, устойчивость и сохранность конструкций, оборудования и материалов.

По словам Михаила Каплуна, директора отдела управления строительством CBRE, проекты, которые будут заморожены в ближайшее время, принадлежат девелоперам/инвесторам, с большими кредитными обязательствами, особенно в иностранной валюте  вкупе с недостаточным собственным капиталом для реализации проектов. "При таком подходе девелопер /инвестор изначально ориентируется на приток средств от арендаторов и покупателей на этапе строительства. В случае резкого падения спроса от них, денежный поток сокращается, собственных средств на реализацию и выполнение кредитных обязательств недостаточно, проект замораживается, инвестор разбирается с долгами или, что часто бывает, банкротится. Схема во все кризисы одна и та же, ошибки – одни и те же: не учитываются все риски, неграмотный менеджмент, плохая или недостаточная законодательная база, позволяющая инвесторам рассчитывать на не гарантированный денежный поток от продаж объекта до момента его завершения, отсутствие обязательного страхования деятельности инвестора. Это все признаки развивающегося или недоразвитого строительного рынка. Именно в такие времена становится ясно, кто из инвесторов сделал правильный выбор концепции и расположения объекта строительства. Необходимо анализировать денежный поток, проводить стресс тесты, менять маркетинговую политику продаж",- заявляет эксперт.

Для того чтобы законсервировать объект капитального строительства необходимо обратиться к правилам проведения консервации объекта капитального строительства, утвержденным Правительством РФ. Ключевым документом, по словам Арташеса Оганова, старшего юриста Dentons, является решение заказчика строительства о его консервации, в котором описывается перечень и сроки работ по консервации, их стоимость, определяются лица, ответственные за сохранность и безопасность объекта на период консервации. Также, в процессе консервации заказчик, совместно с привлеченной проектной организацией, готовит техническую документацию в отношении консервации, в которой детально прописывается объем необходимых для консервации объекта работ.

Стоимость заморозки всегда зависит от стадии и масштаба объекта, наличия и размера склада с материалами и оборудованием, количества постов охраны. Михаил Каплун считает, что при любом раскладе эта стоимость не будет превышать 10 млн. рублей, а скорее будет даже меньше (при консервации на 3 года). "Самое главное - защитить внутренние конструкции от атмосферных осадков и оборудование, и материалы от разграбления. В любом случае при возобновлении работ, особенно, спустя значительный период времени, выполняется полное обследование технического состояния объекта", - советует эксперт.

При этом, в случае готовности объекта на 80 и более процентов, заморозка является неоправданной, так как затраты при консервации объекта обычно составляют около 15% от стоимости строительства.

Наталья Чепрукова, генеральный директор компании Delta estate, замечает, что несмотря на сложившуюся экономическую ситуацию, заморозка и консервация объектов строительства не станет массовым явлением. "На сегодняшнем рынке большую роль играет репутация застройщика, поэтому крупные компании постараются любыми способами завершать начатые проекты. Однако стоит понимать, что те объекты, которые на данный момент разрабатываются исключительно на бумаге и, в крайнем случае, находятся на стадии котлована, скорее всего, будут заморожены. Для застройщиков сейчас приоритетными являются те проекты, которые завершены на 80 и более процентов", - констатирует Чепрукова.

Строительство с помощью перекредитования, поиска соинвесторов, или замедления темпов строительства станет разумным выбором в условиях кризиса. Изменение маркетинговой стратегии также может сыграть положительную роль для достижения необходимых финансовых результатов. Юлия Прокопенко, директор по маркетингу  Storm Properties, напоминает, что следует учитывать, что консервация объекта незавершенного строительства влечет негативные последствия: если земельный участок был предоставлен девелоперу на условиях договора аренды, то по его истечении земля может быть изъята, истечет срок действия множества разрешительных документов и т.д.

Несмотря на то, что консервация объекта возможна на любом этапе его реализации, эксперты сходятся во мнении, что консервация на поздних этапах строительства становится невыгодной для собственника.  Чем ближе объект к завершению, тем выше стоимость работ, которые необходимо будет оплатить подрядчику.  Частичная консервация возможно только при условии пофазного ввода объекта при наличии нескольких зданий.

При решении о консервации объекта незавершенного строительства необходимо учесть ряд моментов. В частности, заказчик обязан уведомить подрядчика в течение 10 календарных дней после принятия решения о консервации. Сторонам будет необходимо согласовать измененные условия договора подряда (возможные компенсации подрядчику за досрочное прекращение строительных работ, перечень дополнительно выполняемых подрядчиком работ по консервации и его вознаграждение за такие работы). "Представляется, что вопрос урегулирования отношений с подрядчиком лежит, прежде всего, в коммерческой плоскости – нет какого-либо универсального рецепта, который учитывал бы интересы обеих сторон. Конечно, мы оставляем за скобками ситуации "недружеского" прекращения отношений с подрядчиком, когда заказчик может просто приостановить платежи подрядчику и закрыть ему доступ на стройплощадку. При таком сценарии подрядчик будет вынужден обратиться в суд за взысканием понесенных им расходов и причиненных приостановкой работ убытков", - поясняет Артешес Оганов.

Игорь Чумаченко напоминает, что, в соответствии со ст. 752 ГК РФ, в случае консервации строительства по независящим от сторон причинам подрядчик получает право на компенсацию расходов и оплату в полном объеме работ, выполненных до момента консервации, а также на возмещение расходов, вызванных с необходимостью прекращения работ и консервацией строительства, с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ. Подрядчик является тем лицом, которое непосредственно осуществляет консервацию объекта и несет при этом определенные затраты.

Как правило, в договоре подряда предусматриваются условия, регулирующие принятие решения и взаимные обязательства по осуществлению мер по консервации объекта, а также взаиморасчеты между сторонами в связи с такой консервацией. Завершение процедуры консервации связано с прекращением договора подряда. Соответственно, стороны заинтересованы в урегулировании вопросов с передачей застройщику (заказчику) площадки и незавершенного строительством объекта (выполненных на этот момент работ) и оплате. В отсутствие таких условий в договоре их необходимо согласовывать дополнительным соглашением. При отсутствии согласия неизбежен спор.

"В рамках отношений между инвестором и девелопером для защиты интересов инвестора при консервации проекта целесообразно предусмотреть санкции в отношении девелопера в связи с консервацией и, как следствие, существенным (более 6 месяцев с учетом императивных норм о сроках консервации объектов) нарушением сроков реализации проекта, однако с учетом риска снижения неустойки можно согласовать, к примеру, вариант соразмерного уменьшения вознаграждения девелопера, если объект строится под ключ", - дополняет Арташес Оганов.

***

В 2015 году ожидается инертное развитие строительства, аналогичное период прошлого кризиса. В зоне риска заморозки в первую очередь находятся торговые центры и склады, офисы также, но в меньшей степени. Реальную картину можно будет наблюдать только через год-полтора.

С учетом невыгодности заморозки для сторон, возможно развитие ситуаций, в которых подрядчики будут существенно снижать темпы строительства, уменьшая число техники и работников на площадке. Девелопер при этом будет вынужден согласовывать новые сроки готовности объекта, но даже при этом понесет куда меньшие потери, нежели приостановит строительство вовсе.

Антон Мошкин