Analytics Publications

Как вы оцениваете инициативу по проведению кадастровой оценки государственными учреждениями?

Игорь Чумаченко, партнер, руководитель практики "Недвижимость. Земля. Строительство" юридической фирмы VEGAS LEX

Можно говорить о том, что необходимость в совершенствовании данного механизма безусловно назрела, однако тут есть как свои плюсы, так и ряд минусов. К плюсам можно отнести направленность к унификации методики определения кадастровой стоимости, а также вопросы ответственности уполномоченных лиц и упорядочивания этой процедуры. В качестве отрицательных факторов можно назвать создание монополии государственных учреждений. Если сегодня все осуществляется на основании 44-ФЗ и госконтрактов, и это может осуществлять любой оценщик или юридическое лицо, имеющее в своем штате оценщиков, обладающее соответствующим опытом и пр. и победившее в торгах, то в дальнейшем оценку будут проводить только государственные органы. Потребуется определенный период на создание подобных бюджетных организаций, их обучение и набор персонала, а также на отработку данного механизма. Этот период может растянуться на полгода-год.

Еще один ключевой вопрос – удастся ли минимизировать те самые отклонения от рыночной стоимости, которые впоследствии оспариваются владельцами объектов. На мой взгляд, направленность данного законопроекта на сегодняшний день не ликвидирует возможные ошибки, поскольку речь идет о массовой оценке, которая не учитывает уникальные характеристики конкретного объекта, несмотря на то, что она будет проведена по единой методике, которая также планируется к разработке.

Дмитрий Романов, региональный директор департамента оценки Colliers International в России

В целом, текущая система кадастровой оценки вызывает много нареканий у участников рынка, требует совершенствования. Если требования к квалификации и опыту оценщиков в гос. учреждениях будут теми же, что для частных компаний, то ситуация не должна ухудшится. Неясно, каким образом государство планирует улучшить ситуацию, устранить текущие недостатки.

Сергей Шашурин, генеральный директор Gravion Group

Скорее негативно, так как нет прозрачных механизмов оценки и не понятно, каким образом она будет производиться. Например, будут ли учитываться видовые характеристики квартир в одном и том же подъезде, их расположение относительно друг друга, общее состояние дома и коммуникаций в нем и т.п. Здесь очень много нюансов, которые нельзя усреднять, и к оценке дома и каждой квартиры в каждом отдельно взятом регионе страны необходимо подходить индивидуально. Но у нас, к сожалению, оценщик даже не выезжает на объект, а считает по нормативам. О какой объективной оценке тут может идти речь? Возникает и другой вопрос — сколько новых государственных служащих надо нанять, чтобы провести грамотную кадастровую оценку, и где взять деньги в бюджете на их зарплату?

Мария Литинецкая, управляющий партнер "Метриум Групп"

Не вижу смысла монополизировать право оценки кадастровой стоимости. Да, есть множество примеров, когда собственники, прибегая к услугам частных оценщиков, оспаривали кадастровую стоимость и в итоге добивались снижения налогов. Возможно, власти сомневаются в объективности подобной переоценки и считают ее заниженной. Однако это не соответствует действительности. Все оценщики работают по специальным утвержденным методикам. Кроме того, каждый отчет об оценке кадастровой стоимости на тот или иной объект недвижимости рассматривается в суде в индивидуальном порядке – каждый раз частный оценщик доказывает в суде обоснованность новой кадастровой стоимости объекта. При выявлении мошенничества оценщик несет уголовную ответственность.

Виктория Константинова, директор по оценке NAI Becar 

На мой взгляд, принятие закона сделает процедуру оценки более закрытой и в итоге приведет к монополизации рынка. Кроме того, данный законопроект нарушает один из ключевых принципов оценочной деятельности – независимость. Ведь по закону об оценочной деятельности, оценка не может проводиться организацией, у которой есть имущественный интерес к объекту.

Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости компании RRG

На мой взгляд, в целом это положительная инициатива. Передача данной функции определенным государственным структурам и введение единой методики расчетов структурирует процесс кадастровой оценки, повысит качество и актуальность предоставляемых данных, а также увеличит уровень ответственности оценщиков перед заказчиками. В целом все это окажет благоприятное влияние на рынок недвижимости в целом и будет способствовать его развитию.

Марат Манасян, генеральный директор компании M1 Solutions

Любая оценка носит субъективный характер, вне зависимости, государственный ли оценщик или он представляет коммерческую организацию. При универсальности методов оценки существует разность в определении критериев оценки внутри самого метода. Например, при сравнительном подходе оценка объекта будет зависеть от объектов, выбранных для сравнения, параметров оценки, степени субъективизма и квалификации оценщика, сравнивающего объекты между собой. В случае, если оценщик будет единственным, это сможет сократить степень различия в оценке объектов недвижимости. С другой стороны, оценщик тоже может привнести достаточно много субъективизма и, как следствие, искажений в определение стоимости объекта.  При проведении кадастровой оценки важны не только единство выбора методологий и оценки, но и единство оценочной процедуры и выбора критериев оценки, определение стандартов работы с методами внутри самих методов. 

Упростит или усложнит, на ваш взгляд, данное решение возможность в будущем оспорить кадастровую оценку?

Игорь Чумаченко

Пока мы не видим, что законопроект может осложнить оспаривание результатов оценки. Если изменения, предлагаемые в законопроекте, приведут к минимизации ошибок при оценке, то само количество оспариваний сократится.

Дмитрий Романов

Проведение оценки гос. учреждениями само по себе не должно повлиять на вероятность пересмотра. Главное – будет ли усложняться процедура пересмотра кадастровых стоимостей. Необходимо, чтобы сохранилась возможность оспаривания через комиссии по рассмотрению споров и суды, использование независимых оценщиков для пересмотра кадастровой стоимости.

Сергей Шашурин

Думаю, что усложнит. При существующих нормативах и механизмах оценки, получается, что два разных дома —новостройка бизнес-класса и ветхая постройка — по одной улице будут иметь одинаковую кадастровую стоимость, что выгодно для обеспеченных, но совершенно непосильно для других слоев населения. Соответственно, для того чтобы оспорить существующую кадастровую оценку, обиженным жильцам придется нанимать специалистов и привлекать других экспертов. Учитывая, что у нас в стране считается бесперспективным затевать тяжбы с государственными структурами, сомневаюсь, что люди массово понесут исковые заявления в суд.

Мария Литинецкая

На мой взгляд, передача права оценки кадастровой стоимости недвижимости специальным бюджетным учреждениям направлена на увеличение налоговых поступлений от граждан. Есть как минимум несколько минусов этого решения. Во-первых, не известны тарифы на услуги. Не секрет, что любая монополия, пусть даже государственная, ведет к повышению стоимости на услуги. Да, государство от этого только выиграет. Однако пострадают простые граждане, желающие пересмотреть налог на имущество, предприниматели, оптимизирующие расходы на бизнес и пр. Во-вторых, не исключено, что на оценку теперь придется тратить значительно больше времени. И снова причина этого – монополия. Тогда как частные оценочные компании работают максимально оперативно, госструктура вряд ли будет делать переоценку в максимально короткие сроки. В-третьих, вероятно, наступит кризис в оценочной деятельности, поскольку переоценка кадастровой стоимости зачастую занимает большую долю доходов оценочных компаний.

Виктория Константинова

На данный момент неизвестно будет ли прописана процедура оспаривания кадастровой стоимости в законе. Однако уже сейчас понятно, что оспаривание кадастровой оценки с государственным учреждением будет в разы более сложным, чем в случае с независимым оценщиком.

Юрий Тараненко

Так как итоговая версия данного законопроекта пока не принята сейчас пока сложно определить как это может сказаться на процессе оспаривания кадастровой оценки в дальнейшем. Предполагается, что после принятия поправок, государственные оценщики будут обязаны предоставлять подробные разъяснения об установленной кадастровой стоимости и в упрошенном порядке рассматривать обращения владельцев недвижимости об устранении каких-либо недочетов. И решение по данному вопросу должно будет приниматься на заседании региональной комиссии с участием представителя от бизнес-омбудсмена данного субъекта РФ не позже чем через 30 дней после подачи заявления. Сегодня оспорить оценку собственник может только через суд, однако это достаточно длительный и непростой процесс. Таким образом, принятие законопроекта может облегчить данный процесс для владельца недвижимости.

Марат Манасян

Спорные моменты в проведении кадастровой оценки будут и при работе государственных учреждений. В данном случае внимание нужно обратить на прозрачность и системность методологии - чем понятнее она будет, тем легче будет определить и устранить ошибки и недочеты.  Учитывая длительность процессов внутри государственных институтов в нашей стране, можно прогнозировать, что процесс оценки и/или ее оспаривания будут занимать немало времени . Кроме того, думаю, в первое время постоянно будут возникать споры о применимости тех или иных методов оценки и объективности выбора критериев оценки. 

Считаете ли вы возможность проведения внеплановой проверки, обозначенной законопроектом при падении индекса цен на недвижимость на 30 % со дня последней оценки, стать негативным фактором для бизнеса? (к каким проблемам это может привести?) 

Игорь Чумаченко

Законопроект возлагает на Росреестр обязанность ежеквартально оценивать и публиковать индексы цен на недвижимость. В случае падения цен более чем на 30% со дня последней оценки, уполномоченный орган субъекта РФ должен принять решение о внеплановой оценке. Поскольку существует ограничение, что в случае увеличения кадастровой стоимости, она остается неизменной, то с моей точки зрения это не несет негативных последствий для девелоперов и собственников, поскольку основной смысл направлен на создание механизма снижения кадастровой стоимости в случае внезапного падения цен. 

Дмитрий Романов

По информации из открытых источников, внеплановый пересмотр будет возможен только в сторону снижения кадастровой стоимости, поэтому данное положение не должно ухудшить условия для бизнеса.

Сергей Шашурин

Затрудняюсь ответить.

Мария Литинецкая

Таким образом, инициатива внеплановой переоценки кадастровой стоимости объекта имеет смысл, особенно если речь идет о снижении налоговой ставки. Однако для эффективной работы нужно решить как минимум несколько вопросов, среди которых, к примеру, тарифы на государственную переоценку, а также сроки подготовки отчета. Кроме того, нет понимания – если индекс цен на недвижимость не упадет, а, наоборот, увеличится, то будет ли кадастровая стоимость также пересматриваться внепланово? Тогда это приведет к дополнительной финансовой нагрузке, что в условиях снижения реальных доходов населения весьма критично.

Виктория Константинова

В случае сильного падения цен на недвижимость, которое связано, чаще всего, с серьезными изменениями в экономике страны, кадастровая стоимость пересматривается всегда – это принятая практика. Кроме того, кадастровая стоимость пересматривается в Петербурге каждые 3 года и каждые 5 лет – в регионах. В целом пересмотр кадастровой стоимости объекта в случае падения цен на недвижимость – положительный фактор, который позволит снизить стоимость налога для собственников.

Юрий Тараненко

Не думаю, что это будет негативным фактором для бизнеса. Ведь сегодня цены на недвижимость относительно стабильны и резкий обвал на 30% и более возможен только в случае острой фазы кризиса, однако в ближайшей перспективе это маловероятно. Кроме того, данные поправки еще не приняты и пока оценка проводится по «старым» правилам, поэтому говорить о возможных проблемах преждевременно.

Марат Манасян

Скорее всего, этот фактор будет воспринят как негативный фактор для бизнеса, который можно сравнить с искусственным регулированием рынка. Нельзя принимать решения, не спрогнозировав и не проанализировав влияние действий на рынок недвижимости, смежные отрасли и экономику в целом. Рынок, в целом, саморегулирующийся организм. Чем меньше внешних вмешательств в его работу, тем проще и эффективнее он развивается. Сегодня экономика страны находится в сложном положении и работа государственных органов, на мой взгляд, должна быть направлена на помощь предпринимателям и создание условий для ведения предпринимательской деятельности. Любое регулирование затрудняющее ведение такой деятельности замедляет развитие.  Рынок недвижимости – часть организма, его состояние зависит от состояния других частей. Снижение индекса цен само по себе не происходит – на это влияет множество факторов и в первую очередь – потребительский спрос. Если стоимость недвижимости снижается, это может быть поводом для снижения базы для определения налога, но не повышения его.  Устанавливая размер налоговой базы и ставки налога государство выступает и как регулятор спроса и предложения на рынке. Увеличение налогового бремени на владение имуществом ведет к снижению спроса на рынке, снижение – к стимуляции приобретения.  При создании методологии оценки, можно было бы опереться на опыт развитых стран – например, на определение базы для налога на недвижимость как цены приобретения объекта. На рынке, находящемся на уровне спада, где цены на недвижимость невысоки приобретение недвижимости позволяет покупателю зафиксировать налоговые отчисления, что частично может стимулировать инвесторов к вложению средств.