Analytics Publications

Одним из важнейших направлений градостроительной деятельности в Москве на сегодняшний день является вопрос комплексного развития (освоения) территорий в целях размещения объектов различного назначения и создания комфортной среды. Основным "территориальным резервом" являются производственные территории, в том числе территории промышленных и коммунальных зон. Осуществление редевелопмента (развития) таких территорий в условиях дефицита городских земель крайне актуально.

Под редевелопментом принято понимать реконструкцию или реновацию объектов недвижимости или территорий с целью их более эффективного использования. Редевелопмент городских территорий в мегаполисах практически всегда осуществляется по инициативе властей. Примером могут служить редевелопмент лондонского портового района Доклендз, нью-йоркского Гарлема, реконструкция промышленного Чикаго и другие подобные проекты в крупных мегаполисах. В Москве потенциально это территории ЗИЛа, Серпа и Молота, Грайвороново, Очаково и многие другие, на которых планируется построить миллионы квадратных метров недвижимости.

Вместе с тем, на сегодня практически единственным законодательно предусмотренным инструментом, позволяющим реализовать застройку территории, занятой объектами, обремененными правами третьих лиц, является договор развития застроенной территории, предусмотренный Градостроительным кодексом. Другой предусмотренный Земельным и Градостроительным кодексами правовой институт – комплексное освоение территории – применим к территориям, свободным от объектов и прав третьих лиц, и не может применяться к застроенной территории. В то же время, договор о развитии застроенной территории не может быть применен к промышленным зонам, на которых отсутствует ветхое жилье. Таким образом, этот инструмент не работает в должной мере. 

Отсутствие необходимой законодательной базы, регулирующей процесс редевелопмента, вопросы гарантий и ответственности участников, порождает ряд правовых рисков для девелоперов, среди которых:

• Риски, связанные с решением земельных вопросов

• Необходимость консолидации земельного участка, урегулирования разногласий с собственниками и арендаторами земельных участков, решение сопутствующих задач

• Риски, связанные с решением вопросов непосредственно с объектами недвижимости

• Риски соблюдения требований охранного законодательства

• Риски, связанные с изменениями законодательства

• Риски просрочки возврата привлеченных денежных средств

Ни один из этих вопросов невозможно решить без совершенствования законодательства и осуществления взаимодействия между органами власти и девелоперами. Эти и другие актуальные вопросы редевелопмента, а также возможные организационно-правовые механизмы, позволяющие найти нужное решение, стали предметом обсуждения на Конференции на площадке РБК с участием представителей Правительства Москвы, Минстроя России, бизнес-сообщества и консультантов.