24 August 2022 |
Валерия Тихонова комментирует для Право.Ru: ВС понизил требование дольщика, который вложился в 30 квартирSource Pravo.ru
В рамках банкротства застройщика кредитор попросил включить в реестр требования о передаче ему 30 квартир, которые он приобрел по договорам долевого участия в строительстве. Но суды ему отказали – они признали приоритет требований граждан, купивших жилье для себя, перед инвесторами. Недавно спор рассмотрел Верховный суд, который признал: между покупкой квартиры для проживания и в инвестиционных целях есть разница, но это не повод совсем отказывать кредитору и не включать его требования в реестр.
30 квартир и полный отказ в защите
В рамках банкротства застройщика ООО "Стройинвест" Леонид Паначев попросил о передаче ему 15 квартир, купленных по договору участия в долевом строительстве в 2014 году. Первая инстанция признала требование о передаче квартир стоимостью в 31,338 млн руб. и включила его в реестр (дело № А41-34210/2020).
Но проверочные инстанции решили, что покупка квартир не для улучшения условий личного проживания, а с целью получения прибыли делает невозможной защиту таких дольщиков как обычных потребителей в случае банкротства застройщика. 10-й ААС указала, что Паначев купил в совокупности 30 квартир (вопрос обоснованности требования по оставшимся 15 квартирам рассматривается в рамках обособленного спора). Таким образом, он заключал договоры участия в долевом строительстве для инвестиционной деятельности, а не для улучшения условий личного проживания.
Поэтому Паначев не может рассчитывать на приоритетную защиту в деле о банкротстве застройщика, указал суд, потому что частные инвесторы сами несут ответственность и риски наступления неблагоприятных последствий. На приоритетную защиту могут рассчитывать граждане, которые покупали квартиры не для получения прибыли, а для "удовлетворения личных потребностей по улучшению жилищных условий". Эту позицию впоследствии поддержал суд округа.
Паначев с такими решениями не согласился и обратился в Верховный суд. Суды фактически исходили из того, что для целей включения в реестр о передаче жилых помещений каждое заявление должно быть подвергнуто проверке на улучшение дольщиком жилищных условий, указал заявитель. "Однако в силу закона данная проверка не требуется, закон не связывает наличие права на получение квартиры в деле о банкротстве застройщика с наличием у кредитора иного жилого помещения", – подчеркнул кредитор.
Покупатель полагал, что суды ошибочно вывели его недобросовестность из факта приобретения более одной квартиры по договору долевого участия в строительстве. Такое поведение не отвечает признакам недобросовестности, уверен Паначев.
На ступеньку ниже
Экономколлегия проверила доводы его жалобы. ВС согласился, что в ситуации покупки гражданином значительного количества квартир в инвестиционных целях его требования к застройщику не подлежат приоритетному удовлетворению, как если бы он купил квартиры для себя. Права дольщиков должны защищаться в первую очередь тогда, когда речь идет об обеспечении жильем их самих и их семей, подчеркнули судьи. "Вместе с тем, сам по себе факт инвестирования гражданином в объекты недвижимости на этапе строительства не может влечь полный отказ в удовлетворении его требований при банкротстве застройщика", – говорится в определении ВС.
В таких ситуациях суд должен вынести вопрос о целях заключения договора в отношении нескольких квартир на обсуждение сторон. Если часть квартир приобретена в потребительских целях, а другая часть – в инвестиционных, требования кредитора подлежат включению в реестр исходя из их правовой природы. В любом случае, Паначев вправе рассчитывать на оплату своих требований, но по квартирам, приобретенным в личных целях, требования могут быть включены в третью очередь реестра, а по "инвестиционным" – лишь в четвертую.
С учетом этой позиции ВС вернул обособленный спор о требовании на 15 квартир на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
Поворот в регулировании
Тезис о том, что в условиях банкротства застройщиков приоритет в защите и восстановлении нарушенных прав должен принадлежать гражданам, преследующим цели удовлетворения своих потребностей, связанных с жильем, не является новым, отмечает старший юрист по проектам в области банкротства юридической фирмы VEGAS LEX Валерия Тихонова. Такая позиция последовательно прослеживается в правовых позициях высших судебных инстанций как минимум с 2013 года. Определение ВС по делу Паначева интересно в первую очередь сформулированными критериями оценки поведения кредитора и правилами рассмотрения заявленных требований, отмечает эксперт.
"Лица, приобретшие несколько квартир, но, например, для удовлетворения потребностей в жилье своих детей, смогут рассчитывать на лояльный подход к их требованиям и их приоритетное удовлетворение в режиме требований участника строительства", говорит Валерия Тихонова.
Тихонова обращает внимание: в случае установления инвестиционного характера требований кредитора и, как следствие, включения их в четвертую очередь реестра, такие требования либо считаются обеспеченными залогом, либо могут быть погашены за счет выплаты компенсации Фондом развития территорий. Тихонова подчеркивает, что и инвесторы получили инструмент защиты своих прав – ведь их требования все еще подлежат удовлетворению, просто с пониженной очередностью.
С полной версией статьи Вы можете ознакомиться на Право.Ru.
С перечнем услуг фирмы можно ознакомиться здесь.
|
Related areas
- Defence Industry
- Airports and Aviation
- Agricultural sector
- Automobile industry
- Sport
- Tourism and Entertainment
- Transport infrastructure
- Telecom. Media. Technology (TMT)
- Film Industry, TV & Radio Broadcasting
- Hospitality & leisure
- Services to business owners
- Manufacturing
- Investments
- Banking
- Real Estate and Infrastructure
- Pharmaceuticals and life sciences
- Energy
- Timber and woodworking industry
- Transport and Logistics
- Oil & Gas
- Science and Education
- Metals and mining
- Insurance
- Trade and Commerce
- Ecology