Аналитика Публикации

2
апреля

Игорь Чумаченко для Forbes про новые правила игры на московском девелоперском рынке

Источник: Финансово-экономический журнал Forbes


Игорь Чумаченко, Партнер, руководитель Практики "Недвижимость. Земля. Строительство"

В ноябре, на фоне рекордного роста выручки столичных застройщиков, мэрия увеличила платеж за смену временного разрешения использования (ВРИ) земельных участков: в границах старой Москвы — в два раза, в Новой Москве — в восемь раз. Теперь затраты на смену ВРИ достигают 10-25% от себестоимости проекта.

«Правила игры изменились существенно», — объяснил Forbes владелец крупной девелоперской компании. На время он приостановил процесс подбора участков, несмотря на то что цены на московском рынке растут, а предложение сокращается. 

«Скорость утверждения постановления была очень высокой, бизнес оказался не готов к таким резким изменениям. Приспосабливаемся по ходу», — соглашается вице-президент ГК «Инград» Роман Сычев. 

Видов разрешенного использования земельных участков очень много: под производственную деятельность, под индивидуальное жилищное строительство, под строительство многоквартирных домов и так далее. В Москве девелоперы часто покупают или арендуют промышленные участки, чтобы потом за определенную плату изменить ВРИ и построить жилье. 

По словам руководителя департамента продаж Российского аукционного дома (РАД) Натальи Кругловой, в 90% случаев сделки с земельными активами проходят без готового пакета исходно-разрешительной документации и с необходимостью изменения ВРИ. 

Как это работает

В постановлении есть лазейка: высокую плату за смену ВРИ можно отсрочить и даже вовсе не вносить, если параллельно с многоквартирным жилым домом девелопер возводит в определенных участках за ТТК или даже за МКАД так называемые МПТ (места приложения труда): офисы, промышленные, торговые, спортивные, социальные и образовательные объекты, а также объекты науки, культуры, здравоохранения и общепита. 

«Строительство таких объектов вне центра города призвано снизить маятниковую миграцию из спальных районов, сократить трафик и разгрузить общественный транспорт за счет формирования рабочих мест в непосредственной близости от мест проживания, — объяснил Forbes заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов. — Программа будет способствовать комплексной сбалансированной застройке новых районов за пределами ТТК и МКАД». 

Можно строить склад или торговый центр за ТТК, а жилую многоэтажку — в центре Москвы. Расположение и жилого дома, и объекта места приложения труда на одном участке не является обязательным, уточняет руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы VEGAS LEX Игорь Чумаченко.  

Льгота зависит от строящихся девелопером коммерческих объектов — от их размеров и расположения. Чем больше территория, занимаемая местами приложения труда, и их количество, тем больше льготы, которые могут быть доступны для девелопера, объясняет партнер юридической фирмы Platforma Legal Дмитрий Мальцев. «Значения коэффициентов расположения создаваемых МПТ теперь стали зависеть от района Москвы: чем меньше рабочих мест на 100 жителей, тем больше коэффициент расположения создаваемого места приложения труда и выше льгота, — объясняет Владимир Ефимов. — В случае если девелопер участвует в программе по созданию мест приложения труда и обязуется возвести деловую инфраструктуру с МПТ, он получает от города отсрочку соответствующих платежей на период строительства, а после его завершения — списание этого долга. Суть механизма: сначала отсрочка по оплате ВРИ, контроль выполнения обязательства по созданию МПТ и только потом льгота». На время строительства обязательства девелопера обеспечивает банковская гарантия. 
В планах города получить 700 000 кв. м МПТ — это порядка 7000 рабочих мест, надеется Ефимов. Впрочем, пока заключено только два подобных соглашения, на подходе третье. Девелопер «Пионер» к 2023 году построит офисный комплекс «Останкино Business Park» в Бутырском районе и торгово-офисный центр в составе ТПУ «Ботанический сад». Их площадь превысит 107 000 кв. м, объем инвестиций — 7,7 млрд рублей. 

С полной версией статьи Вы можете ознакомиться на сайте газеты по данной ссылке.

С перечнем услуг фирмы в области недвижимости можно ознакомиться здесь.

Игорь Чумаченко для Forbes про новые правила игры на московском девелоперском рынке

Консультация эксперта

Подать заявку на участие

Соглашение