Аналитические обзоры

Представляем Вашему вниманию аналитический обзор «Приватизация участка, предоставленного для строительства, обернулась изменением вида разрешенного использования».

Президиум ВАС вновь обращается к вопросам установления и изменения такой характеристики земельного участка, определяющей его правовой режим, как вид разрешенного использования. На этот раз предметом спора стал вопрос об установлении вида разрешенного использования земельного участка, предоставляемого в собственность собственнику расположенных на участке объектов недвижимости, в ситуации, когда ранее этот участок был предоставлен ему в аренду для нового строительства.

Президиум признал правомерным установление вида разрешенного использования правовым актом государственного органа при предоставлении участка в собственность в порядке ст. 36 ЗК РФ в соответствии с фактическим использованием участка, указав, что в дальнейшем застройка участка может осуществляться собственником в соответствии с действующим законодательством.

Сформулированные Президиумом ВАС РФ правовые позиции должны учитываться застройщиками при принятии решений, связанных с использованием различных способов оформления прав на землю. Выкуп участка в порядке ст. 36 ЗК РФ при наличии договора аренды, на основании которого этот участок ранее был предоставлен для нового строительства, сопряжен с приведением вида разрешенного использования участка в соответствие с его фактическим использованием (т.е. для эксплуатации существующих объектов) и прекращением заключенного в отношении участка для целей строительства договора аренды. Это, в свою очередь, создает угрозу прекращения действия разрешения на строительство на основании ч. 21.1 ст. 51 ГрК РФ, если такое разрешение было выдано ранее, и влечет для застройщика необходимость изменения вида разрешенного использования (что, например, в Москве и Московской области, по общему правилу, возможно только при условии внесения платы (ст. 22 Федерального закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ)).

Обстоятельства дела

Общество являлось арендатором расположенного в Москве земельного участка. По условиям договора участок был предоставлен в аренду для целей строительства и дальнейшей эксплуатации семейного спортивно-досугового центра. В соответствии с договором строительство должно было быть завершено до конца 2006-го года.

На предназначенном для строительства и находившемся в аренде у Общества участке были расположены объекты недвижимости, принадлежащие Обществу на праве собственности – складские помещения и трансформаторная подстанция.

Не осуществив строительство, Общество как собственник существующих на земельном участке объектов недвижимости обратилось в уполномоченный орган (Департамент городского имущества г. Москвы) с заявлением о приобретении участка в собственность в соответствии со ст. 36 ЗК РФ.

Департамент отказал Обществу в выкупе участка, однако в судебном порядке Общество добилось признания отказа незаконным и возложения на Департамент обязанности подготовить и направить в свой адрес проект договора купли-продажи (дело № А40-22179/12).

Исполняя решение суда, Департамент перед подготовкой проекта договора купли-продажи своим распоряжением изменил вид разрешенного использования спорного земельного участка, установив вид разрешенного использования, соответствующий фактическому использованию участка и не предусматривающий строительство («размещение складских предприятий, трансформаторных подстанций»).

Посчитав распоряжение Департамента об изменении вида разрешенного использования участка незаконным, Общество вновь обратилось в суд за защитой своих прав.

Позиция судов

Арбитражный суд г. Москвы требование Общества удовлетворил и признал распоряжение Департамента об изменении вида разрешенного использования незаконным. Девятый арбитражный апелляционный суд и ФАС Московского округа поддержали позицию суда первой инстанции (дело № А40-45759/12).

Удовлетворяя требование Общества, суды исходили из того, что в соответствии с Генеральным планом г. Москвы на спорном земельном участке, владение 7 запланировано строительство спортивного объекта и гостиниц, а проектом Правил землепользования и застройки г. Москвы этот земельный участок отнесен к многофункциональной общественной зоне. Таким образом, по мнению судов, возможность использования спорного земельного участка в целях размещения складских предприятий, трансформаторных подстанций правовыми актами не предусмотрена.

В этой связи суды пришли к выводу о том, что распоряжение Департамента противоречит нормам Градостроительного кодекса РФ, Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ», Градостроительному кодексу г. Москвы, Генеральному плану г. Москвы, проекту Правил землепользования и застройки г. Москвы и нарушает права общества в сфере предпринимательской деятельности.

Позиция Президиума ВАС РФ

Президиум ВАС РФ с подходом нижестоящих судов не согласился, постановлением от 19.11.2013 № 8536/13 принятые по делу судебные акты отменил и в удовлетворении требований Обществу отказал.

Принимая указанное постановление, Президиум исходил из того, что Общество обратилось за выкупом участка как собственник существующих на участке объектов недвижимости в порядке ст. 36 ЗК РФ. При этом согласно ст. 4 Закона г. Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в г. Москве» в решениях Правительства Москвы (уполномоченных им органов) о предоставлении земельного участка в частную собственность, а также в заключаемых указанными органами исполнительной власти города Москвы договорах купли-продажи устанавливается вид использования земельного участка из числа разрешенных градостроительным регламентом, соответствующий фактическому использованию на момент передачи земельного участка в собственность.

В силу положений ч. 8 ст. 36 ГрК РФ земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. Таким образом, по мнению Президиума ВАС, Департамент правомерно установил для спорного земельного участка вид разрешенного использования, соответствующий фактическому использованию.

Президиум также отметил, что оспариваемое распоряжение Департамента не нарушает прав и законных интересов Общества, так как вид разрешенного использования спорного земельного участка приводится в соответствие с фактическим. При приобретении земельного участка в собственность Общества одновременно прекращается действие договора аренды земельного участка, заключенного в целях строительства новых объектов недвижимости. Дальнейшее использование земельного участка, в том числе и для нового строительства на нем, может осуществляться Обществом в соответствии с действующим законодательством.