Аналитические обзоры

 Ссылка на незаключенность договора достаточно часто используется участниками оборота при разрешении споров, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств. Признание договора незаключенным позволяет изменить квалификацию обязательства на внедоговорное (как правило, обязательство из неосновательного обогащения), уйти от предусмотренной договором ответственности и т.п. Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 25.02.2014 разъяснил некоторые вопросы признания договоров незаключенными. Пожалуй, основная идея разъяснений, содержащихся в данном Информационном письме, сформулирована в п. 7 документа, из которого следует, что при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной ст. 10 ГК РФ.

Незарегистрированная аренда

Значительная часть вопросов, рассмотренных в Информационном письме, касается договора аренды, подлежащего государственной регистрации. Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Президиум ВАС разъяснил, что при рассмотрении вопроса о заключенности долгосрочного договора аренды, не прошедшего государственную регистрацию, необходимо исходить из следующего:

• Совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем, такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними. При наличии предусмотренных законом оснований не прошедший государственную регистрацию договор может быть признан недействительным (п. 2 Обзора).
• Сторона договора аренды, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, по общему правилу, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. По смыслу ст.ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Поэтому арендодатель по договору, не прошедшему регистрацию, не вправе требовать досрочного возврата объекта аренды, ссылаясь  на незаключенность договора, а арендатор обязан вносить предусмотренную договором арендную плату (п. 3 Обзора).
  
• Если договор аренды не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех правовых последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц. Арендатор по незарегистрированному договору не имеет преимущественного права на его заключение на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). При переходе права собственности на объект аренды договор не сохраняет силу (ст. 617 ГК РФ). Однако если приобретатель объекта, несмотря на отсутствие государственной регистрации, был поставлен в известность о долгосрочном договоре, такой договор при переходе права собственности сохраняет силу в отношении приобретателя объекта на основании ст. 617 ГК РФ (п. 4 Обзора).
  

Договоры подряда

К существенным условиям договора подряда относятся предмет договора и срок выполнения работы. В рассматриваемом Информационном письме Президиум ВАС разъяснил отдельные вопросы, связанные с рассмотрением споров о незаключенности договоров подряда:

• Если начальный момент периода выполнения подрядчиком работ определен указанием на действия заказчика или иных лиц (например, уплата аванса), то предполагается, что такие действия будут совершены в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии – в разумный срок. В таком случае сроки выполнения работ считаются согласованными (п. 6 Обзора). Фактически указанным разъяснением ВАС РФ подтвердил позицию, сформулированную ранее в Постановлении Президиума от 18.05.2010 № 1404/10.
• Если работы выполнены до согласования всех существенных условий договора подряда (в т.ч. при отсутствии договора), но впоследствии сданы подрядчиком и приняты заказчиком, то к отношениям сторон подлежат применения правила о подряде (гл. 37 ГК РФ), а не о неосновательном обогащении (гл. 60 ГК РФ). В отношении выполненных таким образом работ у подрядчика возникают гарантийные обязательства, а заказчик при обнаружении недостатков качества вправе предъявить требования, предусмотренные ст. 723 ГК РФ (п. 7 Обзора).
  
• Если работы выполнены подрядчиком и фактически приняты государственным или муниципальным заказчиком в отсутствие заключенного в установленном порядке государственного или муниципального контракта, подрядчик не вправе требовать оплаты фактически выполненных работ (п. 7 Обзора). В данном случае Президиум ВАС подтвердил позиции, сформулированные в постановлениях от 04.06.2013 № 37/13 и от 28.05.2013 № 18045/12.
  

В рассматриваемом Информационном письме содержатся также разъяснения по целому ряду других вопросов, связанных с рассмотрением споров о признании договоров незаключенными (начало течения исковой давности по требованию о возврате переданного по незаключенному договору, условие о сроке в договоре возмездного оказания услуг, применение условий организационных (рамочных) соглашений и др.). Указанные разъяснения существенно ограничивают возможность недобросовестных участников оборота ссылаться на незаключенность договора с целью освободиться от обязательств или уйти от ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Правовые позиции, сформулированные в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165, могут и должны использоваться как в претензионной-исковой, так и в договорной работе компаний.