Аналитические обзоры

Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ внесено достаточно большое количество изменений в Земельный кодекс РФ и более чем 70 других законов, так или иначе регулирующих правоотношения, связанные с землей. Ряд поправок касается прав на земельные участки, занятые объектами незавершенного строительства (далее – ОНС).

В условиях, когда более 90% земель в стране находятся в публичной собственности, реализация инвестиционных проектов по созданию объектов капитального строительства, как правило, осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщикам на праве аренды. Срок аренды таких участков зачастую ограничен сроком строительства и не превышает пяти лет. Случаи, когда земельные участки для целей строительства предоставляются на долгий срок (до сорока девяти лет), достаточно редки, и даже в таких долгосрочных договорах аренды часто предусматривается обязанность арендатора осуществить строительство в срок, существенно меньший по сравнению со сроком аренды.

С тем чтобы как-то «закрепиться» на земельном участке, предоставленном для строительства, застройщики, приступившие к освоению участка, нередко уже на самом начальном этапе строительства регистрируют за собой право собственности на не завершенный строительством объект (свайное поле, фундамент и т. п.).

Наличие зарегистрированного права собственности на ОНС в какой-то степени защищало интересы застройщиков на случай прекращения договора аренды, чему способствовали законодательство, а также судебная практика как арбитражных судов, так и судов общей юрисдикции.

Так, например, пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» (в ред. Федерального закона от 12.12.2011 № 427-ФЗ) предоставлял собственнику ОНС, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, возможность оформить находящийся в публичной собственности земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

Президиум ВАС РФ, не признавая за собственниками ОНС права на приватизацию занятых такими объектами земельных участков в порядке статьи 36 ЗК РФ, указывал на их право оформить такие участки в аренду для целей завершения строительства и на недопустимость необоснованного отказа в предоставлении участка в аренду или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановления Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 № 8985/08, от 09.11.2010 № 7454/10).

Верховный Суд РФ к собственникам ОНС был еще более лоялен и признавал за ними право на приватизацию земельного участка в порядке статьи 36 ЗК РФ, указывая, что при наличии зарегистрированного права собственности на ОНС, являющийся в этом случае объектом недвижимого имущества, участвующим в обороте, оснований для ограничительного толкования статьи 36 ЗК РФ не имеется (Определение ВС РФ от 22.02.2012 № 71-В11-13).

С принятием Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ правовое положение собственников ОНС, расположенных на арендованных земельных участках, серьезно осложняется.

Данным законом ГК РФ дополняется статьей 239.1, в соответствии с которой в случае прекращения действия договора аренды находящегося в публичной собственности земельного участка расположенные на таком земельном участке объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. При этом изъятие допускается как в отношении объектов, расположенных на участках, предоставленных в аренду по результатам аукциона (пункт 1 статьи 239.1), так и на участках, предоставленных без проведения торгов в целях завершения строительства (пункт 6 статьи 239.1).

Требование об изъятии сможет предъявить в суд орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение соответствующим земельным участком (пункт 2 статьи 239.1).

Вырученные от продажи денежные средства за вычетом расходов на подготовку и проведение торгов подлежат передаче бывшему собственнику ОНС (пункт 5 статьи 239.1).

Если торги будут признаны несостоявшимися, ОНС в течение двух месяцев может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене (пункт 4 статьи 239.1).

На защиту интересов добросовестного арендатора направлены положения пункта 3 статьи 239.1, согласно которым требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Если в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства, уполномоченный государственный или муниципальный орган не обратится в суд с требованием об изъятии ОНС, собственник такого объекта в соответствии с подпунктом 10 пункта 2, подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ (в редакции Закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) будет вправе однократно приобрести такой земельный участок в аренду для завершения строительства объекта без торгов на срок до трех лет (подпункт 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ). Те же правила будут применяться в случаях, когда решением суда в иске об изъятии ОНС будет отказано, а также в случаях, когда объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Указанные изменения в гражданском и земельном законодательстве вступают в силу с 1 марта 2015 года.

В соответствии с пунктом 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ положения вводимой им в ГК РФ статьи 239.1 не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка из состава публичных земель заключен до дня его вступления в силу.