Публикации

Ситуации возникают самые разнообразные. Например, крупная деве­лоперская компания приобретает в центре города большой земель­ный участок, границы которого прилегают к границам участка, на котором расположен небольшой домик или гараж. Но когда подни­мается вопрос о проведении межевания земельного участка и согла­сования границ со смежным земле­пользователем, девелоперская компания сталкивается не с обы­чным гражданином — хозяином постройки, а с профессиональным юристом или наделенным властью чиновником, который согласен подписать необходимый акт, но — на «определенных условиях». Схема примерно одна и та же, меняются лишь действующие лица. Показательный случай произо­шел в 2006 году в Московской обла­сти. По версии следствия, глава сельского поселения не подписы­вал акт согласования до тех пор, пока ООО «ТДМ» (организация, желающая поставить на кадастро­вый учет свой земельный участок) не заключило договор купли-про­дажи земельного участка размером 7 га с его супругой. В отношении чиновника в итоге было возбужде­но уголовное дело.

Возникают закономерные вопросы: неужели законодатель­ством не предусмотрен способ избежать шантажа? как быстро и правильно преодолеть противо­действие?

Судиться или смириться?

1 марта 2008 года вступил в силу новый  ФЗ   «О   государственном кадастре недвижимости», который, в частности, был призван ликвиди­ровать имеющиеся нормотворческие пробелы при постановке объектов недвижимости на када­стровый учет. К сожалению, он не устранил всех подводных камней, о которые может «споткнуться» физлицо или организация, желающие внести сведения об объекте недви­жимости в государственный кадастр.

Сегодня для постановки на кадастровый учет земельного участка необходимо представить в территориальное управление Федерального агентства кадастра (далее — Кадастровая палата) заяв­ление с приложением документов, состав которых определен ст. 22 вышеупомянутого закона (в част­ности, это межевой план, неотъем­лемой частью которого является акт согласования местоположения границ земельного участка со смежными землепользователями).

Законом предусмотрено три результата согласования границ: 

• смежный землепользователь подписывает акт;
  
• смежный землепользова­тель, уведомленный надлежащим образом, не подписывает акт, о чем в этом акте делается соответствую­щая отметка. Этот случай говорит о безразличии соседа к границам своего и смежного земельных участков и толкуется как согласие;
  
• смежный землепользователь отказывает в согласовании границ, о чем также делается соответствую­щая отметка в акте.

С первыми двумя вариантами сложностей нет: межевой план бла­гополучно утверждается. С третьим же вариантом возникают большие проблемы, решения которых зако­ном не предусмотрено.

В соответствии с Постановле­нием Правительства РФ «О Феде­ральном агентстве кадастра объек­тов недвижимости» межевые дела утверждает Кадастровая палата. Она наделена широким кругом полномочий, в том числе возмож­ностью проводить государствен­ную экспертизу документов, пра­вом запрашивать и получать необ­ходимые сведения. И, например, в случае, когда смежный землеполь­зователь обосновывает свой отказ в согласовании границы несуще­ствующим документом, представи­тели этого органа легко могли бы проверить законность такого дей­ствия. (Также целесообразно было бы законодательно обязать смеж­ного землепользователя предоста­влять копии документов, которыми он подтверждает свой отказ. Такая обязанность отбила бы у большин­ства недобросовестных соседей желание зарабатывать легкие день­ги — не каждый решится на поддел­ку документов.)

В нынешней же ситуации, полу­чив межевое дело с отказом, Када­стровая палата, как правило, просто не утверждает межевой план, пре­доставляя сторонам возможность отстаивать свою позицию в суде. Однако перспектива длительного судебного разбирательства отпуги­вает некоторых собственников, и они предпочитают «полюбовно» разобраться со «смежниками», удо­влетворив их аппетиты.

Тех же, кто обратился в суд, ждут свои подводные камни. Дело в том, что законодательством не предус­мотрен какой-либо определенный способ защиты в такой ситуации, и лицо, подавшее иск, рискует полу­чить отказ в удовлетворении заяв­ленных требований.

Практика на этот счет весьма противоречива. Федеральные арбитражные суды некоторых округов в своих постановлениях (см., в частности, Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19.09.2007 по делу №КА-А41/8261-07; Поста­новление Федерального арбитраж­ного суда Западно-Сибирского округа от 14.06.2007 по делу №Ф04-3727/2007) допускают возмож­ность понуждения смежного земле­пользователя к согласованию. В то же время в постановлениях Феде­рального арбитражного суда Севе­ро-Кавказского округа (см., напри­мер, Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказ­ского округа от 17.06.2008. по делу №Ф08-29б 1/2008; Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.03.2008) приведены аргументы, свидетельствующие о невозможно­сти удовлетворения такого требо­вания. Главный из них — в соответ­ствии с законом согласование акта является правом, а не обязанно­стью.

В Законе о кадастре говорится, что отказ в согласовании границ является неотъемлемой частью акта согласования границ земель­ного участка и подшивается к нему. В свою очередь, акт согласования должен быть подшит в межевой план. Из этого можно сделать вывод, что законодатель не допус­кает возможности составления нового акта согласования, который смежный землепользователь должен будет подписать по реше­нию суда.

Что и от кого требовать

Итак, с каким же иском необходимо обращаться в суд? В данной ситуа­ции наиболее уместно обжалова­ние отказа в утверждении межевого плана со стороны Кадастровой палаты — в этом случае суд будет исследовать законность ее дей­ствий (бездействия): ведь именно Кадастровая палата приняла реше­ние об отказе, нарушив права лица, обратившегося за утверждением межевого плана. Правда, заявление такого иска еще не гарантирует успешного исхода. Для выяснения всех обстоятельств суд будет обязан привлечь к участию в деле смежно­го землепользователя в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований. В рамках такого рода дел проверяют­ся основания приобретения спор­ных земельных участков, а также все документы, на которые ссы­лаются стороны, то есть разреша­ется земельный спор.

Обжалование действий органа кадастрового учета более целесо­образно и с точки зрения после­дующего исполнения судебного решения. Признав действия када­стровой палаты незаконными, суд обяжет ее утвердить межевой план. Являясь государственной структу­рой, Кадастровая палата не сможет затянуть или затруднить принуди­тельное исполнение судебного акта, поскольку согласно ст. 315 Уголовного кодекса неисполнение судебного акта грозит госслужа­щим уголовной ответственностью.

В случае, когда суд обязывает смежного землепользователя согласовать границы земельного участка, процесс исполнения судебного акта может затянуться на очень долгое время — особенно в том случае, если горе-сосед целена­правленно отказывается от согла­сования, планируя подзаработать на этом.