декабря
2007
Сергей Радченко: сделки купли-продажи земли в Сочи могут признать незаконными
Коллектив авторов, VEGAS LEX
О юридических рисках приобретения земельных участков на территории Сочи предупредили инвесторов, участвующих в межрегиональной конференции "Рынок недвижимости Сочи", юристы адвокатского бюро "Вегас-Лекс" (Краснодар). Рекомендации специалистов исходили из обобщенной практики рассмотрения земельных дел в Федеральном Арбитражном суде Северо-Кавказского округа.
"Вопрос о правах на землю рассматривается в судебных органах, исходя из трех нормативных актов: постановления Президиума Верховного Совета РФ "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", указа Президента РФ "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" и распоряжением Правительства РФ "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей". – сообщил Сергей Радченко, старший юрист адвокатского бюро "Вегас-Лекс" (Краснодар). - В соответствии с ними курорт Сочи и рекреационные зоны в границах округов санитарной охраны курорта отнесены к особо охраняемым природным территориям федерального значения. Это значит, что они являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов госвласти".
По словам Сергея Радченко, все земельные участки, расположенные в черте города Сочи, относятся к землям особо охраняемых территорий, даже если в кадастровом плане земельного участка сказано, что он относится к категории земель населенных пунктов.
"Следовательно, земельные участки для строительства коммерческой недвижимости в Сочи могут предоставляться только в аренду и только Территориальным управлением Федеральной службы по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (ТУ ФАУФИ), - заявил Сергей Радченко. - На практике широко распространены случаи, когда земельные участки в Сочи предоставляются для строительства договорами купли-продажи или аренды земельных участков не ТУ ФАУФИ, а другими государственными органами, которые являются ненадлежащими собственниками. Чаще всего этим "грешит" администрация Сочи, иногда – администрация Краснодарского края".
Сергей Радченко рассказал, что на уровне Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа сложилась однозначная практика, согласно которой такие договоры признаются судом по искам ТУ ФАУФИ и прокуратуры края недействительными.
"Потому что распоряжаться имуществом путем продажи или сдачи в аренду может только собственник,- объяснил Радченко, - а ни администрация Сочи, ни администрация края таковыми в отношении сочинской земли не являются".
Старший юрист адвокатского бюро "Вегас-Лекс" рассказал о последствиях, настигающих инвестора. Это отмена разрешения на строительство из-за отсутствия права на земельный участок и вероятность сноса уже построенного здания как самовольной постройки.
Дал он и несколько рекомендаций инвесторам.
"Можно зарегистрировать право собственности на незавершенный объект строительства, или обратиться в ТУ ФАУФИ с заявлением об оформлении договора аренды земельного участка для строительства объекта и его последующей эксплуатации. Так как земельные участки в Сочи ограничены в обороте, с 30 октября 2007 года максимальный размер арендной платы составляет 5% от кадастровой стоимости участка в год. – разъяснил девелоперам Сергей Радченко, - Третий вариант – предъявить встречный иск о признании права на самовольную постройку. Риски есть во всех трех случаях, но пробовать можно".