Публикации

Госдума приняла в первом чтении законопроект об упрощенном порядке изъятия земельных участков в «Новой Москве». Что же это получается, что у собственника могут отнять участок без суда и следствия и без компенсации? Можно ли будет опротестовать подобное решение властей в суде?

Старший юрист практики «Недвижимость. Земля. Строительство»: 

В принятом Госдумой в первом чтении законопроекте, конечно, не идет речь об изъятии земли у частных собственников «без суда и следствия» – проект предлагает применение упрощенных и сокращенных процедуры изъятия земель для государственных нужд, аналогичных процедурам, которые предусмотрены для реализации проектов по строительству олимпийских объектов в Сочи (Федеральный закон от 01.12.2007 № 310-ФЗ) и объектов для проведения саммита АТЭС-2012 (Федеральный закон от 08.05.2009 № 93-ФЗ). 

В случае принятия решения об изъятии земельного участка для государственных нужд собственнику земли будет предложено заключить соглашение об изъятии, предусматривающее, в том числе, размер и порядок выплаты компенсации за изымаемое имущество. В случае отказа собственника от заключения такого соглашения решение об изъятии должен принять суд. 

Если собственник будет не согласен с размером компенсации, который должен определяться на основании отчета независимого оценщика, он вправе оспорить такой отчет в судебном порядке. Правда, наличие судебного спора о размере компенсации не будет являться препятствием к рассмотрению судом собственно спора о принудительном изъятии земельного участка и (или) находящихся на нем объектов недвижимости. 

Тем гражданам, права которых на земельные участки или находящиеся на них объекты недвижимости не зарегистрированы в ЕГРП, следует озаботиться их надлежащим оформлением и государственной регистрацией, поскольку законопроект предполагает прекращение прав на имущество, правообладателей которого не удалось найти (права не зарегистрированы, правоустанавливающие документы не представлены), во внесудебном порядке (в том числе проведения оценки и без постановки имущества на учет в качестве бесхозяйного).

Анна СОКОЛОВА, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп»: 

После утверждения Советом Федерации постановления об изменении с 1 июля 2012 года границ между субъектами Российской Федерации - Москвой и Московской областью, следовало ожидать и других изменений в действующем законодательстве, в том числе касающихся изъятия земель. Москва как город федерального значения, безусловно, должна быстро развиваться. Вот только что делать, если большая часть земельных участков в «Новой Москве» находится в частной собственности? Поэтому появление проекта закона «Об особенностях регулирования земельных правоотношений на присоединенных к городу Москве территориях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не заставило себя долго ждать. 

Земли будут изыматься, как указано в законе, с целью строительства объектов федерального и регионального значения в области развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, а также иных государственных задач. При этом правительство РФ будет утверждать перечень объектов федерального и регионального значения, подлежащих размещению на присоединенных территориях. 

Но самое интересное начнется после утверждения перечня объектов, проекта планировки и межевания территории. Если земельный участок, находящийся в собственности гражданина, попадет в пятно застройки нового объекта федерального значения, принимается решение о его изъятии. При этом собственник недвижимого имущества должен быть уведомлен не позднее, чем за один месяц до предстоящего изъятия. 

Важно отметить, что изъятие имущества не будет выглядеть как экспроприация нажитого годами непосильным трудом. Земли или постройки будет выкупаться, но только если они принадлежат правообладателю на законных основаниях. Собственнику недвижимого имущества заказным письмом с уведомлением о вручении направляется проект соглашения об изъятии недвижимого имущества с приложением материалов оценки рыночной стоимости и (или) расчетов убытков, причиняемых в связи с изъятием. В соглашении об изъятии недвижимого имущества должны быть указаны условия выкупа: стоимость изымаемого добра, порядок и сроки прекращения владения. Как вариант изъятия – собственнику может быть предоставлена альтернатива. В этом случае в соглашении указывается цена и описание имущества, предоставляемого взамен изымаемого, а также порядок, сроки передачи и другие значимые обстоятельства. Таким образом, изъятие земельных участков не будет выглядеть как лишение граждан их законной собственности. Кроме того, решение об изъятии недвижимого имущества может быть оспорено в суде в течение двух месяцев со дня его принятия.

Павел РОМАНОВ, генеральный директор УК ТМ «Своя земля»: 

Изъятие земельных участков может быть только возмездным, либо по соглашению с собственником, либо на основании решения суда. Причем изыматься земли будут не хаотично, а в соответствии с утвержденным правительством перечнем объектов, которые и будут строиться на этих землях. После утверждения данного перечня объектов правительством РФ исполнительным органом субъекта РФ (г. Москва) разрабатывается проект планировки территории, который является основанием для принятия решения об изъятии участков для государственных нужд. 

Решение об изъятии земли под объект должно быть принято не позднее 6 месяцев с момента утверждения проекта планировки территории. Причем не менее чем за 2 месяца до принятия решения об изъятии недвижимого имущества государственный орган должен провести работу по выявлению собственников этого имущества. Те из них, кто еще не оформил свои права на участки, имеют шанс уведомить соответствующий орган о наличии таких прав. Если правообладатель не подал такое заявление, его права на имущество прекращаются на основании решения органа, но данное лицо может в течение трех лет потребовать соответствующую компенсацию. 

С момента получения решения об изъятия участка до реализации этого процесса должно пройти три месяца, два из которых будет разрабатываться соглашение, на основании которого произойдет изъятие, и в течение одного месяца собственник должен либо согласиться с ним, либо направить мотивированные и документально подтвержденные изменения к этому соглашению. 

Вместе с проектом соглашения собственнику недвижимости направляется отчет об оценке стоимости его имущества. Копия решения об изъятии имущества и проект соглашения направляется собственнику заказным письмом с уведомлением по всем адресам, известным исполнительному органу в течение семи дней с момента принятия решения. Кроме этого, решение об изъятии имущества публикуется в официальных СМИ исполнительного органа и на официальном сайте исполнительно органа в течение семи дней с момента принятия решения. 

Если собственник в течение месяца не подписал проект соглашения и не направил изменения, то государственный орган обращается в суд с заявлением о принудительном изъятии имущества. Но данный иск не может быть подан по истечении трех лет со дня принятия решения об изъятии. 

Если суд примет решение изъять объект, а собственник не согласен с выкупной ценой, то он может отдельно обжаловать сумму компенсации, однако это не мешает суду вынести решение об изъятии.

Дмитрий НЕКРЕСТЬЯНОВ, руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и партнеры»: 

Идея данного законопроекта направлена на увеличение эффективности принятых решений о переносе органов власти на присоединенные территории. Планируется, что для этих целей будет утвержден перечень объектов государственного и регионального значения, которые подлежат переводу на новые территории. Его подготовкой будет заниматься правительство Москвы, но утверждаться он будет правительством РФ. 

На основании данного перечня будут определены территории, которые необходимы для размещения данных объектов и будут приняты соответствующие градостроительные решения (будет разработан соответствующий ППТ). 

Сама процедура существенно проще и короче, чем общий порядок изъятия для государственных нужд и состоит из нескольких основных этапов:
- выявление текущих правообладателей (государственный орган публикует информацию об этом и в течение непродолжительного времени (в проекте речь идет о 2 месяцах) предпринимает действия по установлению правообладателей) - на этой стадии собственник сам может проявить сознательность и уведомить государственный орган о своем существовании (это актуально для объектов, права на которые были оформлены до закона о государственной регистрации прав);
- после выявления собственников принимается решение об изъятии и с собственниками заключается соглашение о выкупе. 

Цена выкупа сформулирована в законе как «рыночная», но так как оценка делается по заказу государственного органа, то можно предвидеть споры о ее достоверности. Для этих случаев предусмотрено право на обращение в суд. 

Стоит помнить, что фактически способом защиты прав собственника является не возможность оставить имущество за собой, а только борьба за размер компенсации за изъятое имущество.

Олег СУХОВ, адвокат («Юридический центр адвоката Олега Сухова»): 

Согласно законопроекту изъятие земельных участков у владельцев предполагается в кратчайшие сроки - в течение 1-2 месяцев власти определяют нужный им объект и направляют собственнику уведомление об истребовании земли с уже указанной ценой, установленной независимым оценщиком и, вероятнее всего, рассчитанной исходя из его кадастровой, а не рыночной стоимости. 

Срок на размышление владельцам участков, изначально установленный в три месяца, уже снижен до одного. По словам директора департамента Минэкономразвития Андрея Ивакина, согласована следующая процедура выкупа: в случае несогласия с предложенной стоимостью участка, владелец вправе обратиться в суд, но в отличие от обычного процессуального порядка, по данным делам решение будет подлежать немедленному исполнению уже в первой инстанции, и участок будет изыматься. Следует отметить, что подобные инициативы существенно нарушают действующие нормы федерального гражданского процессуального законодательства (ГПК РФ). 

Как будет решен вопрос с различными строениями на выкупаемых участках, пока неясно. Однако не подлежит сомнению, что и стоимость зданий в случае изъятия земли должна быть компенсирована, что, безусловно, вытекает из норм гражданского законодательства. 

Следует отметить, что законопроект идет вразрез с Гражданским кодексом, согласно которому об изъятии земельного участка собственника необходимо предупреждать за год, а выкупная цена устанавливается сторонами совместно, причем в нее включается рыночная стоимость участка, а также убытки, причиняемые собственнику его изъятием, в том числе упущенная выгода. 

Однако нормы нового закона преподносятся не как противоречащие ГК РФ, а выступающими в качестве «специальных» по отношению к общим нормам, что не соответствует действительности. 

Кроме того, как было сказано выше, рассматриваемый законопроект ведет к недопустимым исключениям, установленным процессуальным законодательством (ГПК и АПК РФ). 

Что же делать людям? В первую очередь пользователям земли следует убедиться, что именно юридически они являются собственниками. По статистике более 50% граждан, имеющих дачные участки, не оформили на них соответствующие документы. Вместе с тем, если владелец спорной территории не сможет подтвердить свое право собственности, то она может быть изъята без какого-либо возмещения. 

Кроме того, важно уточнить границы участков: если они не установлены либо задокументированы не достаточно точно, то спорная площадь будет признана минимальной настолько, насколько это вообще возможно в интересах столицы. 

На мой взгляд, указанный закон существенно ущемляет права собственников и владельцев земельных участков, кроме того входит в недопустимое противоречие с действующим федеральным законодательством.

Геннадий САВИНОВ, заместитель генерального директора по развитию АН «Истра-Город»: 

«Следствие» и суд будут для тех, кто захочет. Только вот «приговор», похоже, уже написан для всех: «Пленных не брать». Недвижимость на присоединенных территориях предлагается изымать быстро, просто, с игрой в одни ворота. Чего стоит, например, положение об оценке недвижимости на основе сведений Росреестра о сделках. Общеизвестно, что цены в договорах сделок занижены для минимизации налогов. Или, к примеру, положение, что предоставляемая взамен недвижимость должна быть не более чем на 30 % дороже изымаемой. Такую разницу «свой» оценщик нарисует, не вставая со стула, и принудительно изымаемый любимый добротный родовой дом, пусть и не дизайнерский, будет на бумаге стоить дешевле «коттеджа» из пенопласта и картона на выселках. Сохраняется требование законодательства о полной компенсации всех потерь. Однако рыночная стоимости недвижимости плюс переезд, урожай и т.д. – это не все потери, так как при изъятии речь идет не о добровольной продаже, когда применим такой счет. Недаром говорят, что два переезда равносильны одному пожару. Никто не собирается компенсировать разрушенные семейные, дружеские связи, память детства, реализацию себя при обустройстве дома, дачи и т.п. Цены у этого нет, а стоимость огромная. С учетом грандиозности стройки, которая растянется на десятилетия, малонаселенности территории было бы правильно не обижать «новых» москвичей, и сделать так, чтобы при изъятиях они были если не довольны, то хотя бы удовлетворены.