Банкротство сразу нескольких предприятий, связанных с ГК "ПИК", внесло смуту в строительную индустрию. Рискует ли лидер в ближайшее будущее потерять пальму первенства и существенно ослабить свои позиции. Что это: временный финансовый кризис или продуманная стратегия?

Группа компаний "ПИК" заняла первое место среди застройщиков по вводу жилья в Москве в 2020 и 2021 годах, следует из рейтинга Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ). В 2021 году компания ввела в эксплуатацию в столице 1,43 тыс. кв. м жилья, или 20,38% от общего объема в регионе.

Но в марте агентство "РИА Новости" сообщило о том, что международное рейтинговое агентство Fitch Ratings понизило долгосрочные рейтинги дефолта группы компаний ПИК с "В" до "СС".

ЦИТАТА ПИК

Снижение суверенного рейтинга РФ привело к соответствующему снижению и корпоративных рейтингов (более 50 компаний), в том числе и "ПИК". Других причин, помимо изменения суверенного рейтинга, для снижения рейтинга "ПИК" нет. В подтверждение этого в сообщении Fitch дополнительно указано, что обратное изменение случится, когда рейтинг РФ начнет снова увеличиваться. Данное действие рейтингового агентства никак не повлияло ни на способность компании привлекать новое проектное финансирование, ни на условия уже выданных кредитов.

История одной компании

Девелопер был основан в 1994 году. Основная деятельность ГК "ПИК" – строительство жилых домов, производство строительных конструкций и материалов. В 2007 году группа "ПИК" провела IPO, которое стало крупнейшим размещением девелоперской компании на европейском рынке. Инвесторам предложили 15,6% компании, а саму компанию оценили в 12,3 млрд долларов. В начале кризиса в 2008 году долговая нагрузка группы достигала 1,32 млрд долларов. Осенью 2008 года правительство Москвы потребовало от "ПИКа" снижения цен по контрактам, по которым город должен был выкупить у девелопера объекты под социальные программы на 1,2 млрд долларов. В итоге городские власти расторгли контракты. Во время кризиса капитализация компании на несколько месяцев опускалась до 300 млн долларов. В 2009 году контроль над "ПИКом" перешел к структурам "Нафта-Москвы" Сулеймана Керимова: бизнесмен сначала получил 25%, затем увеличил долю до 45%. Сообщалось, что, после того как он получил долю в "ПИК", группа провела реструктуризацию кредитов. Писарев и Жуков окончательно вышли из состава акционеров компании в 2011 году. Сегодня ключевым акционером является Сергей Гордеев.

Более 90% проектов находятся в Москве и Московской области. Приоритетное направление деятельности группы – сегмент панельного индустриального домостроения. Бизнес вертикально интегрирован.

Несмотря на финансовые трудности, компания продолжает наращивать свое присутствие на рынке.  На июнь 2022 года объем текущего строительства "ПИКа" составил около 5,7 млн кв. м.

Помимо строительства, ГК "ПИК" занимается развитием и сопутствующих сервисов: "ПИК-Брокер" – сервис по продаже недвижимости на вторичном рынке, "ПИК-аренда" – сервис по долгосрочной аренде, "ПИК.ПРО" связывает девелоперов и мастеров по отделке. А в 2021 году компания запустила еще и производство собственной мебели. 

"ПИК" считается самым дорогим брендом строительной отрасли в России: за год стоимость бренда, по оценке Brand Finance, выросла на 87% и достигла 1,25 млрд долларов. (89 млрд руб.). "ПИК" входит в рейтинг топ-50 российских брендов с 2017 года.

Консолидированная финансовая отчетность за 2021 год была опубликована с задержкой. Стоит также отметить, что до сих пор не опубликована отчетность за первое полугодие 2022 года.

На первый взгляд, в компании царит финансовое благополучие: чистая прибыль составила 103 585 млн руб. (что на 19,8% выше прошлогоднего показателя). Однако общая сумма кредитной задолженности на конец года составляла 447 294 млн руб. (почти на 93% больше, чем в предыдущий период).

ЦИТАТА ПИК:

Увеличение кредитной нагрузки происходит с переходом отрасли на новое регулирование и эскроу-счета, это стандартное явление для всех игроков рынка. За счет роста объемов проектного финансирования банковские ссуды выросли вдвое. Но одновременно с этим растут и остатки средств на счетах эскроу: за 2021 год они выросли более чем в два раза.

При этом сумма проектного финансирования составила 336 442 млн руб. (на 106% выше уровня прошлого периода). Но именно в проектном финансировании лежит камень преткновения. К кредитным средствам, покрытым денежными средствами на счетах эскроу, применяются льготные ставки. В случае высоких продаж и поступления большого объема денежных средств на эскроу кредитная ставка уменьшается. И это, казалось бы, неплохо. Загвоздка в том, что только половина кредитов обеспечена этой переменной ставкой – 224 198 млн руб. Остальные 221 212 млн руб. – это кредиты, полученные застройщиком с наценкой (ставка ЦБ РФ + N%). И наценка эта колеблется, исходя из данных отчетности, от 0,5 до 4,0%. Причем самая большая сумма долга (119 664 млн руб.) обслуживается по самой высокой ставке (+3,75 или 4,00%).

По состоянию на 30 декабря 2021 года ключевая ставка Банка России составляла 8,5%. Это значит, что подавляющая часть кредитов ГК "ПИК" обслуживалась по ставке 12,25–12,50% годовых.

К сегодняшнему дню ключевая ставка составляет 8% (на 25.07.2022), то есть к основной части кредитов (со сроком погашения до 2029 года) должна применяться ставка 11,75–12%. Это значит, что обслуживание стало дешевле. Конечно, отчетность компании за первое полугодие 2022 года внесет свои коррективы в расчеты, но ГК "ПИК" вряд ли сдвинется с намеченной траектории. Возможный рост расходов компании на обслуживание кредитов и займов способен сильно пошатнуть, казалось бы, устойчиво прибыльную деятельность девелопера.

Являясь прогрессивной компанией, "ПИК" прибегает и к альтернативным источникам финансирования. В частности, речь идет об облигационных займах под 5,75% годовых в 2020 году. Разница между 12% и 5,75% существенная (более чем в два раза).

Реализация собственных акций в условиях текущей экономической обстановки может не возыметь должного эффекта. Стоимость акций "ПИКа" 28 июля 2022 года составила 754,1 руб. Рыночная капитализация компании составляет 482 824 млрд руб.

Валерия Тихонова, старший юрист банкротного направления юридической фирмы VEGAS LEX говорит, что сфера строительства в условиях кризиса 2022 года пострадала достаточно сильно. Это и проблемы доставки иностранных материалов, комплектующих, оборудования; и увеличение ключевой ставки ЦБ до 20% (притом, что многие кредитные договоры для строителей содержат привязку процентов за пользование кредитом к величине ключевой ставки); и общая пауза на рынке недвижимости, ведь покупатели тоже не готовы расставаться со своими средствами в условиях экономической неопределенности. Перечисленные факторы, безусловно, не делают положение застройщиков (и ГК "ПИК" в частности) легче. Закредитованность компаний, их высокая зависимость от внешнего финансирования как раз и могут стать той самой соломинкой, что переломит спину верблюду.

Максим Чирков, доцент кафедры политической экономии экономического факультета Московский государственный университет имени М. В. Ломоносова, уверен, что компания выстоит, нужно лишь правильно выстроить программу антикризисного управления. Быстро разгрузить это бремя нельзя, но можно изменить финансовую модель. Но стоит помнить, что рост закредитованности в 2021 году оправдан повышенным покупательским спросом. Крупные застройщики должны работать на опережение. Парадоксально, но ситуация на рынке недвижимости не так плоха, как ожидалось. Компании "ПИК" вполне под силу изменение финансовой модели, увеличение реализации и концентрация на погашении долгов. Рост кредитов у "ПИКа" необходимо оценивать относительно уровня активов компании. Строительство – это очень дорогой процесс, который невозможен без кредитов. На российском рынке очень много закредитованных компаний, но это не означает, что все их истории плохо закончатся. Увеличение задолженности может свидетельствовать как о финансовых проблемах компании, так и о быстром уровне ее развития. А у "ПИКа" есть большие конкурентные преимущества: эффект масштаба, узнаваемость бренда и лояльные клиенты. А предпосылок для банкротства нет.

Котировки начали демонстрировать нестабильность после решения акционеров компании не начислять и не выплачивать дивиденды по итогам 2021 года.

Банкротство компаний, связанных с ГК "ПИК"

В процедуру банкротства уже вошли некоторые компании: ООО "Делис-Инвест" и ООО "Ритейл Стандарт – Пятигорск". Их учредителем является АО "Финансовый эксперт" с уставным капиталом в 10 000 рублей и единственным сотрудником в штате. Ранее владельцем этих компаний являлось дочернее предприятие "ПИКа" – ООО "ПИК-Инвестпроект". В феврале 2020 года ГК "ПИК" вышла из капитала ООО "Ритейл Стандарт – Пятигорск", а в марте 2021 года – из капитала ООО "Делис-Инвест". То есть история с возникновением колоссальных убытков возникла еще при управлении "ПИКом".

Заявление о признании ООО "Делис-Инвест" банкротом поступило в Арбитражный суд Москвы 15 июня 2022 года от ООО "Альянс-Консалтинг", 17 июня возбуждено производство по делу А40-125994/22-179-237 Б. Ранее, в мае этого года, стало известно об отказе ООО "Делис-Инвест" от моратория на банкротство и решении о ликвидации компании.

Иск в отношении ООО "Ритейл Стандарт – Пятигорск" от все того же "Альянс-Консалтинг" был удовлетворен судом в феврале 2022 года. Общая сумма задолженности по договору об оказании юридических услуг составила 380 тысяч рублей. К слову, ровно такую же сумму "Альянс-Консалтингу" должна компания "Делис-Инвест".

В июне 2021 года в Арбитражный суд Москвы поступило заявление от МКУ городского округа Солнечногорск "Имущественный комплекс ЖКХ" о признании банкротом управляющей компании "ПИК-Комфорт". Заявитель на судебное заседание не явился, а позднее направил отказ от своего заявления. 

Поданы заявления о банкротстве компаний "Офисцентр" и "Южное" (ранее называлась "Мортон-Юг"), которые могут быть связаны с ГК "ПИК".

Валерия Тихонова говорит, что банкротство связанных компаний еще не означает наступления глобального кризиса всей группы. Нельзя забывать, что возбуждение дела о банкротстве может быть ординарным способом принуждения контрагента к погашению долга либо способом ликвидации "центров убытков" холдинга (результат недобросовестной, но весьма востребованной схемы ведения бизнеса) и т.д. Необходимо анализировать, кто именно начал процесс банкротства (независимые кредиторы или связанные лица), кто будет в реестре, продолжится ли дело или будет прекращено в результате погашения долга (заключения мирового соглашения) и т.д. Без учета перечисленных и многих других факторов прогнозировать, наступит ли банкротство ГК "ПИК" и в какие сроки, очень преждевременно. Хотя и нельзя отрицать, что тенденция (особенно с точки зрения дольщиков) весьма настораживающая.

Согласно информации из открытых источников, в отношении ПАО "ПИК-СЗ" открыты исполнительные производства на общую сумму 12,1 млн руб., предъявлены исковые требования в размере 207,7 млн руб., ПАО "ПИК-СЗ" выступает в роли истца с требованиями на сумму 342,2 млн руб.

Конечно, ГК "ПИК" легко не сдастся на милость обстоятельствам. Ее финансовый путь будет долгим и не всегда простым. Возможно, государство окажет поддержку и примет участие в судьбе этой большой компании.

Экономические проблемы страны в условиях санкционного давления ударили по всем сегментам российского бизнеса. Многие компании вынужденно оказались в сложной экономической ситуации. Но важно осознать:  для того, чтобы добиться многого в будущем, можно пожертвовать малым в настоящем. ГК "ПИК" – не исключение. Банкротство и ликвидация убыточных предприятий, возможно, не признак кризиса компании, а взвешенный стратегический ход.

С полной версией статьи Вы можете ознакомиться на портале PROбанкротство.
С перечнем услуг фирмы можно ознакомиться здесь.