Publications

Игорь Чумаченко, партнер, адвокат, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы VEGAS LEX, ожидает, с одной стороны, существенного увеличения количества судебных споров о расторжении или изменении договоров аренды, а также о взыскании задолженности, уплате санкций, возмещении убытков, компенсации потерь. С другой – роста вакантных площадей в связи с невозможностью исполнения обязательств по уплате арендной платы. 

«Это связано с противоречиями между принятыми мерами поддержки и ожиданиями рынка, а также с текущей ситуацией, – поясняет эксперт. – Например, субъектный состав арендаторов, имеющих право на законную отсрочку уплаты арендной платы (в соответствии с нормами ч. 1 ст. 19 “антивирусного” закона № 98‑ФЗ от 01.04.2020), существенно сужен постановлением Правительства РФ № 439 от 03.04.2020, установившим требования к такой отсрочке и ее условия». 

Так, в соответствии с постановлением право на отсрочку имеют лишь арендаторы, осуществляющие деятельность в наиболее пострадавших областях. Соответственно, другие арендаторы, также пострадавшие по факту от введенных ограничений (например, владельцы магазинов розничной торговли, далеко не все из которых попали в этот перечень), вынуждены будут обратиться в суд для изменения условий договора об арендной плате, если не удастся договориться с арендодателями. Или взять условие о праве требовать снижения арендной платы, предусмотренное ч. 3 ст. 19 этого закона. Обязательным критерием для реализации такого права является невозможность использования помещений в силу введенных ограничений. 

«Но что делать, например, арендаторам офисных помещений, которые формально не закрыты, но по факту не могут полноценно пользоваться помещениями в связи с ограничениями в отношении посещений офисов, установлением требований по самоизоляции, – недоумевает г-н Чумаченко. – Здесь многое будет зависеть от здравомыслия арендодателей и их способности идти на компромиссы. Однако то, что мы уже наблюдаем, не вселяет оптимизма: это и массовое игнорирование обращений арендаторов, и массовые отказы или предоставление встречных условий, не устраивающих арендаторов. И арендодателей тоже можно понять, поскольку многие из них несут существенную кредитную нагрузку. 

Выход – исключительно в диалоге и рациональном подходе, причем каждой из сторон. Легче найти взаимоприемлемые условия по арендной плате, чем остаться с вакантными площадями или длительный период судиться по поводу изменения арендной платы или взыскания задолженности и санкций. Как уже отмечалось выше, господдержку в сфере арендных отношений прежде всего получат арендаторы, действующие в наиболее пострадавших областях (в сферах транспорта, туризма, общепита, спорта и др.,перечень которых определен в Постановлении Правительства РФ № 434 от 03.04.2020), а также те из них, которые относятся к субъектам малого и среднего предпринимательства – в отношении аренды государственного имущества. Некоторые меры поддержки предусмотрены для арендодателей, предоставляющих льготы для арендаторов (снижение арендной ставки на определенную величину в сопоставлении со ставкой налога на имущество, на землю) –например, в Москве такие арендодатели освобождаются от уплаты части соответствующих налогов»

С полной версией статьи Вы можете ознакомиться по ссылке: https://www.cre.ru/content/upload/journal/item/file/15904150690716.pdf