ФЗ от 01.04.2020 № 98-ФЗ: По договорам аренды арендодатель обязан предоставить отсрочку в течение 30 дней со дня обращения арендатора. Необходимо заключение дополнительного соглашения.

Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества".

Определены условия и сроки предоставления отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 г. за использование недвижимого имущества:  

• применяется к организациям и ИП, относящимся к отраслям экономики, в наибольшей степени пострадавшим в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции*
• отсрочка предоставляется с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ до 01.10.2020 на следующих условиях:

• задолженность подлежит уплате поэтапно в 2021-2023 годах, размер не должен превышать ½ арендной платы;
• отсрочка предоставляется на срок действия режима в размере арендной платы за соответствующий период не более 50% со дня прекращения режима на территории субъекта до 01.10.2020;
• штрафы, проценты и иные меры ответственности в связи с просрочкой не применяются;
• не допускается установление дополнительных платежей.

* Источник: Перечень установлен (для целей кредитных каникул в рамках Закона № 106-ФЗ от 03.04.2020 г. и может применяться по аналогии); имеются противоречия с Законом № 98-ФЗ от 01.04.2020) Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 г. № 434, с изменениями, внесенными Постановлениями Правительства РФ от 10.04.2020 № 479, от 18.04.2020 № 540, от 12.05.2020 № 657. 

Распоряжение Правительства РФ от 19.03.2020 № 670-р (с учетом изменений на основании Распоряжения № 968-р от 10.04.2020): по договорам аренды государственного имущества, составляющего казну РФ (в том числе, земельных участков), заключенного с субъектами МСП– отсрочка арендной платы за апрель-июнь 2020 года на срок, предложенный арендаторами, но не позднее 30.12.2021 (для субъектов РФ – рекомендация принять те же меры). 

Распоряжение от 28 апреля 2020 года №1155-р (о внесении изменений в Распоряжение от 19.03.2020 № 670-р) 

Все отрасли российской экономики, в наибольшей степени пострадавшие в условиях ухудшения ситуации в результате распространения COVID-19 (перечень утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. № 434), освобождены от уплаты арендных платежей за апрель - июнь 2020 года. 

Теперь кинотеатры и стоматологические клиники смогут оформить временное освобождение от платежей за аренду федерального имущества.

Распоряжение Правительства РФ от 16.05.2020 № 1296-р (о внесении изменений в Распоряжение от 19.03.2020 № 670-р)

По договорам аренды федерального имущества, составляющего государственную казну РФ (в ведении Росимущества), заключенным до 01.04.2020 для субъектов МСП, включенных в соответствующий реестр, и социально ориентированных некоммерческих организаций - исполнителей общественно полезных услуг, включенных в соответствующий реестр, предоставляются следующие льготы:

• отсрочка по уплате арендной платы с 01.04.2020 по 01.10.2020, для включенных в перечень наиболее пострадавших отраслей – с 01.07.2020 по 01.10.2020 (освобождены от уплаты до 01.07.2020, см. пункт "б" постановления);

• задолженность подлежит уплате поэтапно в течение двух лет (в 2021-2023 году);

• не применяются штрафы и проценты за пользование чужими денежными средствами в связи с просрочкой;

• не допускается установление дополнительных платежей в связи с предоставлением отсрочки;

• дополнительные соглашения подлежат заключению в течение 7 дней со дня обращения.

Для договоров аренды федерального имущества, заключенных федеральным органам исполнительной власти, а также государственным предприятиям и государственным учреждениям, находящимся в их ведении, заключенным до 01.04.2020 иные условия.

Отсрочка предоставляется арендаторам-субъектам МСП включенным в соответствующий реестр, и социально ориентированным некоммерческим организациям - исполнителям общественно полезных услуг, включенным в соответствующий реестр и осуществляющим деятельность в одной или нескольких отраслях из перечня наиболее пострадавших отраслей в соответствии с постановлением Правительства РФ № 434 от 03.04.2020. 

Информация ФАС России: заключение дополнительных соглашений не требует согласования.

Постановление Правительства Москвы № 405-ПП от 15.04.2020: установлен порядок отсрочки/рассрочки арендных платежей и платежей за выкуп имущества

• арендаторам земельных участков, предоставленных для строительства (реконструкции) без проведения торгов и (или) на основании вступившего в законную силу судебного акта (пункт 3.1 постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 г. № 273- ПП): предоставляется рассрочка по оплате арендной платы за первый год срока аренды земельного участка, не применяется ответственность в виде процентов в части неуплаты за II квартал 2020 г. действия такой рассрочки.

Для этих же лиц, срок действия договора которых 2 и более лет – отсрочка за II квартал 2020 г. до 31.12.2020.

• субъектам МСП, при реализации преимущественного права выкупившим арендуемое имущество, находящееся в собственности Москвы или внутригородского муниципального образования, предоставляется отсрочка по оплате платежей за II квартал 2020 г. сроком до 31 декабря 2020 г. (включительно).

Правительство утвердило отсрочку по налогам для арендодателей (постановление Правительства РФ от 16.05.2020 № 699)

Арендодатели смогут получить отсрочку по уплате налога на имущество организаций, земельного налога, авансовых платежей по ним.

Условия:

• предоставление отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды торговых объектов недвижимого имущества в соответствии с требованиями, установленными постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 439;

• код основного вида деятельности на 01.03.2020 должен соответствовать коду 68.2 "Аренда и управление собственным и арендованным недвижимым имуществом";

• торговый объект принадлежит арендодателю на праве собственности;

• торговый объект соответствует критериям, установленным в п. 4 постановления № 699;

• на основании указанных критериев арендодатель включен в перечень налогоплательщиков, предоставивших указанную отсрочку.

ФЗ от 01.04.2020 № 98-ФЗ: арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 в связи с невозможностью использования имущества

Распоряжение Правительства РФ № 968-р от 10.04.2020 (вносятся изменения в распоряжение 670-р от 19.03.2020): арендаторы – субъекты малого и среднего предпринимательства, включенные в реестр, осуществляющие деятельность в определенных отраслях освобождаются от уплаты арендных платежей по договорам аренды государственного имущества, составляющего казну РФ (в том числе, земельных участков) на период за апрель-июнь 2020 г.

Необходимо заключение дополнительного соглашения по обращению арендатора.

Распоряжение Правительства РФ от 16.05.2020 № 1296-р (о внесении изменений в Распоряжение от 19.03.2020 № 670-р)

Арендаторы, осуществляющие деятельность в одной или нескольких отраслях из перечня наиболее пострадавших отраслей в соответствии с постановлением Правительства РФ № 434 от 03.04.2020 освобождаются от уплаты арендных платежей за период с 01.04.2020 по 01.07.2020.

Арендатор определяется по основному или дополнительным видам экономической деятельности по состоянию на 01.04.2020.

Постановление Правительства Москвы от 24.03.2020 № 212-ПП (в ред. постановления № 405-ПП от 15.04.2020):

Освобождаются от уплаты арендных платежей по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности Москвы или земельных участков, расположенных в Москве, собственность на которые не разграничена, по договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в собственности г. Москвы:

• организации и ИП, осуществляющие деятельность в сфере культуры, физической культуры и спорта, выставочной, развлекательной, просветительской, образовательной деятельности, организации досуга и социально-воспитательной работы с населением.

Срок: с первого числа месяца, в котором их деятельность приостановлена на основании Указа Мэра Москвы от 05.03.2020 № 12-УМ, до последнего числа месяца, в котором ограничения сняты, но не ранее чем до 01.07.2020.

• организации и ИП в сфере общественного питания, торговли и предоставления бытовых услуг населению, туризма, предоставления гостиничных услуг.

Срок: с 01.03.2020 до прекращения режима повышенной готовности, не ранее чем до 01.07.2020.

Условие: соответствующая цель предоставления должна быть указана в договоре, а также должны иметься документы, подтверждающие соблюдение указанной в договоре аренды цели предоставления объекта недвижимости.

Статья 18 ФЗ от 01.04.2020 № 98-ФЗ предусматривает, что до 1 января 2021 года Правительство РФ вправе устанавливать особенности начисления и уплаты санкций по договорам в сфере энергоснабжения и ЖКХ.

Постановление Правительства РФ от 02.04.2020 № 424 "Об особенностях предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов"

До 1 января 2021 года приостановлено взыскание штрафных санкций за несвоевременное внесение платы за жилое помещение, услуги ЖКХ и взносов на капремонт.

Постановлением Правительства Москвы № 405-ПП от 15.04.2020 принят новый пакет мер поддержки для организаций-собственников зданий и помещений, расположенных на территории города Москвы и используемых для размещения торговых объектов, в том числе торговых центров (комплексов), а также объектов общественного питания и бытового обслуживания.

В случае приостановления их деятельности Указом Мэра от 05.03.2020 № 12-УМ и при условии снижения арендаторам помещений (площадей) арендных платежей (арендной ставки) не менее чем на двукратный размер суммы налога на имущество организаций, земельного налога, арендной платы за земельный участок, относящейся к сданной в аренду площади данного объекта недвижимости за соответствующий период и не менее чем на 50 процентов изначально действовавшей арендной ставки с первого числа месяца, в котором приостановлена деятельность, до последнего числа месяца, в котором ограничение снято, предоставляются льготы:

• в размере суммы налога на имущество организаций, земельного налога, арендной платы за земельный участок за соответствующий период, относящейся к арендуемой площади данного объекта недвижимости или в размере половины суммы указанных налогов за соответствующий период, относящейся к используемой собственником площади данного объекта недвижимости. Порядок устанавливается Правительством Москвы;

• продление срока уплаты авансовых платежей по налогу на имущество организаций и земельному налогу, подлежащих уплате по итогам II квартала 2020 г., до 31 декабря 2020 г. (включительно);

• беспроцентная отсрочка до 31 декабря 2020 г. (включительно) по уплате арендной платы за II квартал 2020 г. по договорам аренды земельных участков, на которых находятся объекты недвижимости указанных лиц.

Аналогичные льготы предоставляются организациям-собственникам зданий и помещений, предназначенных для размещения гостиниц, а в случае, если здания (помещения) предоставлены арендаторам – при условии снижения арендной платы за II квартал 2020 г. не менее чем на двукратный размер суммы налога на имущество организаций, земельного налога, арендной платы за земельный участок, за соответствующий период и не менее чем на 50 процентов изначально действовавшей арендной ставки.

Разъяснения Верховного суда РФ

• существование обстоятельств непреодолимой силы в связи с Covid-19 должно быть установлено применительно к обстоятельствам конкретного дела (срок исполнения обязательства, характер неисполнения обязательства, разумности и добросовестности действий должника).

• отсутствие денежных средств может быть признано обстоятельством непреодолимой силы только если оно вызвано установленными ограничительными мерами, в частности запретом определенной деятельности, установлением режима самоизоляции, если разумный и добросовестный должник не мог этого избежать.

Например, в случае значительного снижения размера прибыли по причине принудительного закрытия предприятия общественного питания для открытого посещения.

• кредитор не лишен права отказаться от договора, если вследствие просрочки, объективно возникшей в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы, он утратил интерес в исполнении.

• если указанные выше обстоятельства, за которые не отвечает ни одна из сторон обязательства и (или) принятие актов органов государственной власти или местного самоуправления привели к полной или частичной объективной невозможности исполнения обязательства, имеющей постоянный (неустранимый) характер, данное обязательство прекращается полностью или в соответствующей части на основании статей 416 и 417 ГК РФ.

• право на отказ или на изменение договора может быть реализовано на основании ст. 451 ГК РФ (изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств), а также по основаниям, предусмотренным общими положениями об обязательствах (например, п. 2 ст. 328 ГК РФ), наряду со специальными нормами (например, ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ).

Письмо ТПП РФ от 07.04.2020 N Пр/0349

ТПП РФ не намерена оформлять заключение об обстоятельствах непреодолимой силы (форс-мажора) в отношении обязательств по договорам аренды недвижимого имущества коммерческого назначения в случаях, установленных ч. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ.

Сообщается, что ч. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ, Постановлениями Правительства № 434 и № 439 установлен порядок и сроки отсрочки, а также условия от освобождения обязательств, ввиду чего необходимость оформлять заключение об обстоятельствах в этом случае отсутствует.

Однако в данном письме ничего не сказано о ч. 3 ст. 19 Закона №98-ФЗ в части лиц, не указанных в вышеназванных нормативных актах.

Письмо ТПП РФ от 10.04.2020 N 04в/0086

При рассмотрении обращений для выдачи заключений по основаниям невозможности исполнения гражданско-правовых обязательств в связи с установлением нерабочих дней палатам рекомендуется запрашивать информацию:

• организация попадает под действие ограничительных мер, установленных Указами Президента РФ № 206 от 25.03.2020 и № 239 от 02.04.2020;

• о наличии локального правового акта по вопросам деятельности организации в период действия Указов (о переводе работников на дистанционный режим работы или режим нерабочих дней);

• о невозможности обеспечить производственную или иную деятельность в нерабочие дни согласно ранее утвержденному в организации плану производства, графику работ на этот период или иных подобных документов.

Планируемое (ожидаемое) снижение доходов организаций, связанное с переводом сотрудников на дистанционный режим работы, приостановлением (уменьшением объема) производства и другими обстоятельствами (действиями), связанными с реализацией Указов № 206 и № 239, не будет являться обстоятельством непреодолимой силы в отношении финансовых обязательств перед контрагентом организации или правовым основанием для отказа от выполнения таких финансовых обязательств.

Обзор Верховного суда РФ по Covid-19 № 1 (21.04.2020)

• существование обстоятельств непреодолимой силы в связи с Covid-19 должно быть установлено применительно к обстоятельствам конкретного дела (срок исполнения обязательства, характер неиспо
• лнения обязательства, разумности и добросовестности действий должника);
• отсутствие денежных средств может быть признано обстоятельством непреодолимой силы только если оно вызвано установленными ограничительными мерами, в частности запретом определенной деятельности, установлением режима самоизоляции, если разумный и добросовестный должник не мог этого избежать. Например, в случае значительного снижения размера прибыли по причине принудительного закрытия предприятия общественного питания для открытого посещения;
• кредитор не лишен права отказаться от договора, если вследствие просрочки, объективно возникшей в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы, он утратил интерес в исполнении;
• если указанные выше обстоятельства, за которые не отвечает ни одна из сторон обязательства и (или) принятие актов органов государственной власти или местного самоуправления привели к полной или частичной объективной невозможности исполнения обязательства, имеющей постоянный (неустранимый) характер, данное обязательство прекращается полностью или в соответствующей части на основании статей 416 и 417 ГК РФ;
• право на отказ или на изменение договора может быть реализовано на основании ст. 451 ГК РФ (изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств), а также по основаниям, предусмотренным общими положениями об обязательствах (например, п. 2 ст. 328 ГК РФ), наряду со специальными нормами (например, ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ).

Обзор Верховного суда РФ по Covid-19 № 2 (30.04.2020)

Обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации в соответствующем субъекте, независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды или даты вступления в силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению договора (вопрос 3).
На арендодателя возлагаются дополнительные обязанности по информированию о праве на отсрочку арендатора, осуществляющего деятельность в наиболее пострадавших отраслях российской экономики (п. 3 ст. 307 ГК РФ). При неисполнении этой обязанности арендодатель считается предоставившим отсрочку на условиях, установленных п. 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 (вопрос 3).

Аналогичные последствия установлены для арендодателя в случае, если он необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных Постановлением Правительства от 03.04.2020 № 439-П (ст. 10, п. 3 ст. 432 ГК РФ) в соответствии с частью 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ право на отсрочку по уплате арендной платы предоставляется арендаторам недвижимого имущества (за исключением жилых помещений), осуществляющих деятельность в сфере наиболее пострадавших отраслей. Установление наличия иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы в силу части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, в соответствии с положениями указанных правовых норм не требуется.
Однако если арендодателем будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в результате распространения инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права на отсрочку полностью или частично  на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ, п. 1 ППВС РФ от 23.06.2015 № 25 (вопрос 4)

ТПП РФ от 07.04.2020 N Пр/0349

ТПП РФ не намерена оформлять заключение об обстоятельствах непреодолимой силы (форс-мажора) в отношении обязательств по договорам аренды недвижимого имущества коммерческого назначения в случаях, установленных ч. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ.
Сообщается, что ч. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ, Постановлениями Правительства № 434 и № 439 установлен порядок и сроки отсрочки, а также условия от освобождения обязательств, ввиду чего необходимость оформлять заключение об обстоятельствах в этом случае отсутствует. Однако в данном письме ничего не сказано о ч. 3 ст. 19 Закона №98-ФЗ в части лиц, не указанных в вышеназванных нормативных актах.

ТПП РФ от 10.04.2020 N 04в/0086

При рассмотрении обращений для выдачи заключений по основаниям невозможности исполнения гражданско-правовых обязательств в связи с установлением нерабочих дней палатам рекомендуется запрашивать информацию:

• организация попадает под действие ограничительных мер, установленных Указами Президента РФ № 206 от 25.03.2020 и № 239 от 02.04.2020;
• о наличии локального правового акта по вопросам деятельности организации в период действия Указов (о переводе работников на дистанционный режим работы или режим нерабочих дней);
• о невозможности обеспечить производственную или иную деятельность в нерабочие дни согласно ранее утвержденному в организации плану производства, графику работ на этот период или иных подобных документов;
• планируемое (ожидаемое) снижение доходов организаций, связанное с переводом сотрудников на дистанционный режим работы, приостановлением (уменьшением объема) производства и другими обстоятельствами (действиями), связанными с реализацией Указов № 206 и № 239, не будет являться обстоятельством непреодолимой силы в отношении финансовых обязательств перед контрагентом организации или правовым основанием для отказа от выполнения таких финансовых обязательств.

Договоры аренды земли в государственной и муниципальной собственности можно будет на три года продлить на основании заявления — соответствующий механизм должен разработать Росреестр.

Исключение: расторжение договора инициировано до введения карантинных ограничений; арендатор не устранил нарушения, которые были зафиксированы надзорными органами.

Газета "Коммерсантъ" №76/П от 27.04.2020, стр. 1

В Государственной думе ФС РФ рассматривается законопроект, предусматривающий внесение изменений в ст. 19 Закона № 98-ФЗ:

• арендатор государственного и муниципального имущества, независимо от срока договора аренды, вправе потребовать заключения в 2020 году дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока аренды на срок до одного года на тех же условиях или иных согласованных сторонами условиях, не ухудшающих положение арендатора;

• арендодатель не может отказать в его заключении. Проведения торгов и оценки рыночной стоимости имущества не требуется.

Условие: надлежащее исполнение арендатором обязательств по договору аренды.

• арендатор по договору аренды, заключенному до введения ограничений, вправе отказаться в одностороннем порядке от договора посредством уведомления без взимания любых плат, в том числе за односторонний отказ от договора, убытков в виде упущенной выгоды, убытков при прекращении договора, предусмотренных статьей 393.1 ГК РФ, обеспечительный платеж подлежит возврату (исключение – нарушение не связано с неуплатой арендных платежей);

Условие: снижение доходов более чем на 50% после введения режима повышенной готовности.

• до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения об увеличении срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате. Срок продления определяется арендатором и не может быть более срока договора аренды (если срок менее 3 лет) и более 3 лет (если договор заключен на 3 года и более).

Арендодатель обязан заключить соглашение в срок не позднее 5 рабочих дней после обращения.

Условия: договор заключен до введения ограничений; на дату обращения срок действия договора не истек, и арендодатель не обратился в суд с требованием о расторжении; на дату обращения отсутствуют неустраненные нарушения земельного законодательства, выявленные в рамках проведения государственного земельного надзора.

Законопроект № 953580-7