Комментарии экспертов

Крупный бизнес активно скупает сельскохозяйственные земли юга России. Это — залог того, что земельные активы будут использоваться более эффективно. Однако земельный передел может вызвать социальный спад в сельской местности

Аграрный юг России подошёл к очередному этапу перераспределения сельскохозяйственных земель. Медленно, но верно земельные наделы попадают под контроль крупного бизнеса — инвестиционных и финансовых компаний, агрохолдингов. Крупный бизнес и раньше скупал южные сельхозземли десятками тысяч гектаров. Но происходило это во время массового банкротства региональных хозяйств: цена земель была копеечной, перспективы производства сельхозпродукции оставались неясными. Теперь ситуация изменилась: реальные владельцы крупных площадей уже не будут продавать или сдавать свои земли в аренду задёшево. Однако крупный бизнес это не остановит: вложения в агропроизводство или просто в земельные участки выглядят всё более заманчиво. С одной стороны, закрепление крупного бизнеса на земле — это инвестиции, новые технологии производства и управления. С другой стороны — как опасаются, к примеру, фермеры — экспансия крупного бизнеса может стать причиной нового социального спада в сельских районах, в частности, роста безработицы.

Земельные отстойники

На вопрос, кому на самом деле принадлежат сельхозугодья в самых плодородных регионах России — на Кубани, Ставрополье и Дону — сегодня не могут дать однозначного ответа ни аграрии, ни местные чиновники. Формально собственниками большей части сельхозугодий на Юге остаются бывшие работники колхозов и совхозов, получившие в ходе реформ начала 1990−х земельные доли — виртуальные наделы, распорядиться которыми жителям села оказалось крайне трудно. В Ростовской области, к примеру, земельные доли были переданы государством 524 тысячам человек, в Краснодарском крае паи получили около 670 тысяч жителей. По сути, одной из основных действующих сил на земельном рынке сейчас являются те, кому почти за двадцать лет реформ удалось аккумулировать права на долгосрочную аренду десятков тысяч земельных паёв. В основном такой аккумуляцией занимался менедж­мент местных хозяйств — в частности, бывшие председатели колхозов и совхозов.

Этот процесс продолжается и сегодня благодаря тому, что передача земельных долей в аренду крупному хозяйству зачастую остаётся для жителей села единственным способом этим инструментом распорядиться. «Крупные хозяйства стали чем-то наподобие отстойника земель. Крестьяне сдают паи в аренду за копейки, других вариантов у них попросту нет, — поделились мнением с “Экспертом ЮГ” в офисе одной из крупных региональных агрокомпаний. — Средний срок договора аренды с владельцем земельного пая — десять лет. Уже объединённые земельные наделы хозяйства нередко сдают в субаренду по значительно большей цене. Это, конечно, рыночные отношения, но очень своеобразные».

В результате рынок сельхозземель на Юге и сегодня остаётся довольно закрытым. В открытую продажу — в том числе через юридические и риэлторские компании — попадают в основном участки небольшой площади. «Сегодня земли выставляются на продажу мелкими фермерскими хозяйствами, которые не смогли наладить бизнес», — рассказывает руководитель краснодарского юридического агентства «Виктория-Л» Анатолий Пешков. По его словам, основу предложения сейчас составляют участки площадью от 10 до 100 гектаров, хотя иногда выставляются земельные наделы и в несколько тысяч гектаров.

Сельскохозяйственные земли попадают на открытый рынок и через мелкие фирмы и руки частных лиц, занимающихся консолидацией земельных паёв. «У нас есть несколько постоянных клиентов, которые выкупают земельные доли, объединяют их, а затем выставляют участки на продажу, — говорит специалист отдела земельных участков агентства недвижимости “Титул” (Ростов-на-Дону) Анна Степанова. — Они имеют собственные технологии работы, знают, как общаться с сельскими жителями — например, умеют использовать “сарафанное радио”. Для одного из таких клиентов работа на земельном рынке является чем-то вроде хобби. На жизнь он зарабатывает за счёт нескольких собственных магазинов».

Впрочем, консолидацией земель занимаются не только частные предприниматели. Сейчас скупку земельных долей в ЮФО ведут некоторые агропромышленные холдинги, а также управляющие компании, наращивающие земельные банки паевых фондов.

Плодородные активы

Федеральные инвестиционные компании, управляющие паевыми фондами недвижимости, стали проявлять активность на рынке сельхозугодий южного региона около полутора лет назад. Сегодня, похоже, пашня и виноградники для управляющих компаний — почти такие же объекты для коллективных инвестиций, как проекты строительства жилых и офисных зданий. Подтверждается это тем, что ставшие первопроходцами на южном земельном рынке управляющие компании — «Финам Менеджмент» и «АГ Капитал» — уже имеют в своих портфелях крупные девелоперские проекты в Москве и Подмосковье. К примеру, «Финам Менеджмент» дополнил сельхозактивами портфель закрытого фонда, включающего проект строительства офисного здания на Варшавском шоссе в Москве.

Первой решилась вложить средства в сельхозземли УК «АГ Капитал». Сегодня этой компании принадлежат несколько участков общей площадью около 1,4 тысячи га в Темрюкском районе Краснодарского края. Часть из них находится вблизи территории будущего порта «Тамань». Остальные площади — земли сельскохозяйственного назначения под старыми виноградниками, которые управляющая компания рассчитывает со временем выгодно продать или сдавать в аренду аграриям. «Принадлежащие фонду земли в Подмосковье привязаны к конкретным девелоперским проектам. В отношении земель в Краснодаре ещё нет утверждённых концепций. Сейчас мы рассматриваем участки на Кубани исключительно как земельный банк», — рассказывает эксперт УК «АГ Капитал» Тимур Пестов. По его словам, возможными арендаторами сельхозугодий могут стать местные производители вин.

Пока что земельные паевые фонды несопоставимы по объёмам с фондами недвижимости, инвестирующими исключительно в девелоперские проекты. Приобретённые управляющими компаниями площади сельхозугодий относительно невелики. Однако динамика развития фондов-первопроходцев показывает, что популярность земельных ПИФов будет расти. А значит, будут расти и земельные банки. По словам Данилы Зарубина, руководителя направления инвестиций в недвижимость УК «Финам Менеджмент», в течение ближайшего года-двух эта управляющая компания рассчитывает довести объём земель в собственности фонда «Финам — Капитальные вложения» до нескольких десятков тысяч гектаров. Предполагается, что объём инвестиций составит около 500 млн рублей.

Закрытый ПИФ «Финам — Капитальные вложения» был сформирован в мае прошлого года, затем последовали три дополнительных размещения паёв. К началу нынешнего мая в портфель фонда входили 917 га сельхозугодий в Ростовской области и около 2,4 тысячи га в Краснодарском крае. Сегодня эти земли сдаются по договорам долгосрочной аренды фермерским хозяйствам и агропромышленным холдингам. Как пояснили в «Финам Менеджмент», активы приобретались, в частности, у предпринимателей, которые смогли аккумулировать земельные участки или выступали в качестве представителей мелких собственников. «Рынок земли сейчас, как таковой, не сформирован, — считает г-н Зарубин. — В основном землю для скупки мы ищем самостоятельно: обращаемся к собственникам, оформляем сделки, консолидируем участки. В целом, дефицита предложения сегодня нет, хотя низкая информированность собственников о возможности продать землю негативно сказывается на развитии рынка». По расчётам управляющей компании, цены на сельскохозяйственные земли в Краснодарском крае будут расти на 15–20% в год.

Выход на новые площади

Основные игроки последних лет на рынке сельхозземель — региональные и федеральные агрохолдинги — также нацелены на увеличение собственных угодий на Юге. Правда, цена вопроса сегодня отличается от той, что была в конце 1990−х, когда формирующиеся холдинги стали наращивать земельные банки. Не секрет, что значительную часть земель крупные экспортёры и переработчики сельхозпродукции получили, приобретая имущество банкротящихся региональных хозяйств. Сегодня о массовом банкротстве речи не идёт. Теперь целью агрохолдингов становится скупка действующих хозяйств, управляющих земельными наделами на правах долгосрочной аренды.

В апреле текущего года глава Valars Group Кирилл Подольский объявил о намерении удвоить контролируемый этой зернотрейдинговой компанией земельный банк на юге России и на Украине. По словам г-на Подольского, в ЮФО Valars Group обрабатывает около 66 тысяч га пашни, из них 15–20% являются собственностью компании, оставшиеся площади находятся в долгосрочной аренде. «Процесс перехода земель к агрохолдингам в регионе идёт беспрерывно. Сейчас холдинги расширяют площади за счёт приобретения предприятий, имеющих земли в долгосрочной аренде, — поделился наблюдением с “Экспертом ЮГ” Кирилл Подольский. — Рост доли агрохолдингов — это мировая тенденция. Холдинги растут даже в тех регионах, где традиционно сильны фермеры».

Впрочем, холдинги идут не только по пути прямого приобретения хозяйств. Некоторые консолидируют земельные участки за счёт выкупа паёв у прежних колхозников. В частности, по данным участников рынка, выкуп долей и последующую консолидацию земель в ЮФО проводят сейчас структуры, действующие в интересах группы «Разгуляй» и холдинга «Вимм-Билль-Данн». Руководитель центра общественных связей «Разгуляя» Александр Ушар рассказал «Эксперту ЮГ», что сегодня группа является владельцем около 9 тысяч га в ЮФО, ещё 65 тысяч га арендуется. При этом дальнейшее наращивание земельного банка, по словам г-на Ушара, является «важной составляющей стратегии развития холдинга».

Специалисты, работающие в сфере земельных отношений, убеждены, что процесс консолидации земель в ближайшем будущем будет только усиливаться. «Консолидация будет продолжаться хотя бы из-за того, что общая долевая собственность непригодна для инвестиционной деятельности, — считает старший юрист Южной дирекции юркомпании “Вегас-Лекс” Сергей Радченко. — При этом крупный бизнес становится всё более заинтересованным во вложениях в агрокомплекс. Для того чтобы консолидировать объёмные земельные участки, нужно много денег, времени и нервов. Это задача для финансовых структур, которые способны на крупные инвестиции и обладают значительным административным ресурсом».

Фермерские аргументы

Не исключено, что благодаря активности инвестиционных фондов и агрохолдингов в регионе сформируется полноценный земельный рынок: земля из предмета закулисных переговоров превратится в полноценный продукт, имеющий цену и в инструмент привлечения инвестиций в сельское хозяйство. Впрочем, у земельной экспансии крупного бизнеса есть и противники. Их главные аргументы состоят в том, что перетекание земель из нынешних коллективных и фермерских хозяйств в агрохолдинги и инвесткомпании приведёт к серьёзному росту безработицы в сельской местности, а также к катастрофическому для небольших хозяйств росту цен на земли.

Как сообщили «Эксперту ЮГ» в Кубанской ассоциации фермерских хозяйств, в течение года в регионе было отмечено несколько случаев, когда фермеры теряли крупные арендованные земельные участки: представители инвесткомпаний или холдингов попросту перекупали права у владельцев земельных паёв. «Есть пример крестьянского хозяйства “Луг”, которое обрабатывало около 500 гектаров, — рассказал глава ассоциации Виктор Сергеев. — Некие инвесторы предложили владельцам земельных долей хорошие деньги, и договор аренды был переоформлен. Фермер, который брал кредиты под развитие и покупал дорогостоящую технику, узнал, что остался без половины земель уже после того, как на поле появился новый арендатор. Он оказался в критической ситуации».

«Что происходит, когда хозяйства попадают в руки городских инвесторов? Скот вырезается, завозится производительная техника для растениеводства, из работников, занятых на земле, остаётся 15–20 процентов, остальные становятся безработными. Для инвестора земля — исключительно средство производства, по большому счёту о развитии села речи не идёт», — убеждён председатель Ассоциации фермерских хозяйств Ростовской области Александр Родин. По данным ассоциации, в 2007 году, несмотря на реализацию нацпроекта, впервые за несколько последних лет в Ростовской области уменьшились площади, обрабатываемые фермерскими хозяйствам. Сокращение составило около 73 тысяч га, при этом прекратили работу более 470 малых сельхозпредприятий. По словам г-на Родина, ассоциация направила в федеральный Минсельхоз предложения, которые, как считают местные фермеры, позволят им не потерять собственные земли. В частности, ассоциация предложила продлить минимальный срок аренды земельных участков «до европейского уровня — 12 лет», а также зафиксировать предельный уровень арендной платы. «Арендная плата должна быть кратной земельному налогу — с коэффициентом не более чем три–пять. Это сделает бессмысленной скупку земель для тех, кто рассчитывает наживаться за счёт их сдачи в аренду фермерским хозяйствам», — отметил Александр Родин.