октября
2008
Ипотека: начали расти ставки по уже выданным кредитам
Финансовый кризис уже ударил по ипотечным заемщикам в России. Екатеринбургский банк уведомил своих клиентов о повышении ставки по уже выданным кредитам почти на 5% годовых.
В редакцию журнала «Финанс.» обратилась жительница Нижнего Тагила (Свердловская область) Ольга Тимохова: «В пятницу вечером (17 октября) я получила письмо от СКБ-банка, в котором сообщается, что до 20 октября 2008 года мне нужно прийти в его офис для подписания допсоглашения о том, что с 1 ноября ставка по моему ипотечному кредиту поднимается до 16,75% годовых (сейчас – 12%)», - рассказывает она.
В письме банка (есть в распоряжении «Ф.») говорится, что повышение ставки по ипотечным кредитам связано «со сложившейся в последнее время ситуацией на мировом рынке финансовых услуг, неоднократным в течение текущего года увеличением размера ставки рефинансирования Центральным Банком Российской Федерации, а также удорожанием предоставляемых кредитными организациями друг другу денежных ресурсов».
При этом в кредитном договоре о возможности повышения ставки не написано даже мелким шрифтом, говорит «потерпевшая» (обозреватель «Ф.» и опрошенные им юристы также не нашли такого пункта). «Когда я позвонила в юридический отдел головного офиса СКБ-банка, мне сказали, что ставка устанавливается автоматически, и если я буду перечислять для погашения кредита и процентов прежнюю сумму, ее не будет хватать, и в таком случае через три месяца они могут заставить меня как злостного неплательщика досрочно расторгнуть договор и вернуть всю сумму задолженности. Но ведь таким образом «автоматически» банк может через месяц поднять ставку еще на 20%, а как быть нам?», - негодует Ольга Тимохова. Допсоглашение она не подписывала, опасаясь, что это будет считаться добровольным согласием с принятием новых условий. Сейчас Ольга Тимохова платит по своему ипотечному договору ежемесячно 21848 рублей (срок договора – 10 лет), после повышения ставки ее аннуитетный платеж вырастет до 25879 рублей. Заемщик планирует обратиться за помощью к юристам.
В СКБ-банке обозревателю «Ф.» подтвердили, что решение о повышение ставки вызвано «требованиями рынка». По словам сотрудника кредитной организации, у клиента два выхода: либо соглашаться с увеличением размера аннуитетного платежа, либо искать средства для досрочного погашения. На вопрос, чем банк будет апеллировать в случае обращения клиентов в суд, собеседник «Ф.» ответил: «Будем настаивать на том, что мы – коммерческая организация, и не можем позволить себе держать на балансе кредиты со ставкой ниже той, по которой привлекаем средства». В банке настроены решительно: если дело дойдет до суда, «мы будем добиваться расторжения договора и досрочного погашения кредита», заявили в нем.
У Ольги Тимоховой, кроме письма, на руках два документа, связывающих ее с банком. Во-первых, это кредитный договор, в котором «порядок пользования кредитом и его возврата» сформулирован довольно расплывчато. В частности там говорится, что «заемщики уплачивают кредитору проценты за пользование кредитом из расчета годовой процентной ставки действующей по программе ипотечного жилищного кредитования» (подробное описание этой программы в договоре отсутствует). Во-вторых, это допсоглашение №1, в котором прописано, что с 1 апреля 2008 года проценты за пользованием кредитом уплачиваются из расчета 12% годовых.
В кредитном договоре действительно нет привязки к конкретной ставке, и здесь банк мог бы найти лазейку: для увеличения ставки достаточно было бы внести изменения в свои внутренние документы (например, программу ипотечного кредитования), отмечает эксперт юридической компании «Велес Лекс» Евгений Акимов. Но стороны подписали допсоглашение, в котором размер ставки и аннуитетного платежа установлены уже вполне четко. А это значит, что ни о каких односторонних изменениях договора не может быть и речи: перерасчет платежей может производиться только с согласия кредитора и при наличии письменного заявления заемщика. «Проблемы межбанковского кредитования клиента не касаются – его отношения с банком регулируются исключительно кредитным договором», - отмечает Евгений Акимов.
Юрист практики «Арбитраж. Конфликты. Судебные споры» юридической фирмы «Вегас-лекс» Андрей Бежан тоже акцентирует внимание на допсоглашении и говорит, что у СКБ-банка нет права в одностороннем порядке требовать изменения процентных ставок по кредитному договору. «Если в договоре нет однозначной фразы о возможности повышения ставки по кредитам, действия банка являются нарушением договора и подлежат оспариванию в суде», - согласна и руководитель банковской практики юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Лидия Горшкова. «Взыскать дополнительно начисленные проценты с клиента в случае неуплаты банк сможет только по решению суда. Для этого ему придется доказать, что возможность повышения ставки по кредиту была предусмотрена договором», - говорит Лидия Горшкова.
По мнению Евгения Акимова, кредитору предстоит доказывать наличие форс-мажорных обстоятельств, выразившихся в финансовом кризисе. В этом случае СКБ-банк сможет предложить заемщику досрочно вернуть всю сумму кредита или его часть. «Но доказать это не просто. Банк не может апеллировать к газетным заметкам – он должен представить суду официальное заявление госорганов о том, что в России наступил финансовый кризис, или какую-либо справку от компетентных лиц», - говорит эксперт. Причем наличие форс-мажора само по себе ни о чем не говорит – банку придется доказать, что кризис негативно отразился на его финансовом состоянии: к примеру, что жилье подешевело настолько, что не покрывает остаток ссудной задолженности заемщика (эта проблема перед банками пока не стоит).
В каком-то смысле заемщики оказываются в более выигрышном положении (естественно, при соблюдении всех прочих установленных законом условий). В отношениях с банком клиент априори является слабой стороной, и в суде приоритет по защите прав будет на его стороне, отмечает Евгений Акимов. И все же ему стоит внимательно соблюдать все условия кредитного договора и исключить возможность каких-либо нарушений со своей стороны. А при обращении в суд следует собрать как можно больше документов, подтверждающих стабильное материальное положение, добросовестность, отсутствие просрочек и задолженностей по кредиту. «Банки, понимая сложность своего положения, будут предпринимать все меры, направленные на изменение ставок по уже выданным кредитам и для предъявления требований о досрочном возврате кредитов», - отмечает Андрей Бежан. Ольге Тимохиной он рекомендует обратиться в высшие государственные инстанции, в том числе в правительство, Государственную думу, Верховный суд, Центральный банк с описанием сложившейся ситуации. «Нельзя исключать, что это повлечет включение какого-либо механизма государственного содействия», - предполагает он. Исход спора между заемщиком и банком Андрей Бежан спрогнозировать затрудняется: «все будет зависеть от обоснования, которое приведет кредитная организация и общей позиции судов по данным вопросам в условиях финансового кризиса». Судебной практики по таким делам пока нет, но вероятно, скоро она появится – не исключено, что подобные тяжбы станут массовым явлением.
В любом случае, сторонам не стоит забывать о статье 451 Гражданского кодекса, согласно которой, договор может быть расторгнут, если стороны не смогут прийти к единому знаменателю.