Комментарии экспертов

Финансовые проблемы девелоперов обострили их отношения с кредиторами, преимущественно банками. Арендаторы уже доводят финансовые споры с арендодателями до судов. Резкое падение спроса на недвижимость вызвало кризис неплатежей у строителей. Во всем, разумеется, виноват кризис – но и с неплательщиками делать что-то нужно…

Болевые приемы

Неплатежи во всех секторах коммерческой недвижимости становятся обычным явлением для России. Если попытаться вкратце обобщить практику, то окажется, что в каждом конкретном случае «корни» подобных проблем уходят в наличие докризисных сложностей у партнеров, а «ветви», как правило, в суд.

Корни проблемы неплатежей могут скрываться и внутри самой компании. Как отмечает Александр Юнанов, коммерческий директор IQ Property Management, «причиной просрочки платежа может быть не финансовая нестабильность клиента, а, например, необходимость наладить систему документооборота и как минимум своевременно выставлять счета и предоставлять закрывающие документы».

Большинство экспертов сходятся во мнении, что существует три основных способа решить цивилизованно проблему неплатежей:

●       путем мирных переговоров;

●       обратиться в коллекторское агентство;

●       обратиться в суд.

Объем задолженности участников рынка коммерческой недвижимости друг перед другом оценить не берется ни одна компания. По прогнозам Александра Щербакова, заместителя генерального директора коллекторского агентства АКМ, рынок коммерческой недвижимости столкнется с кризисом неплатежей во II квартале текущего года. До этого проблема могла не лежать на поверхности в силу авансовости платежей, часть которых погашается поквартально, а не помесячно.

Владислав Сурков, партнер CMS, считает, что проблему неплатежей эффективнее всего решать переговорным путем. «Обращение к коллекторам – нормальный механизм, но гарантий не дает», – отмечает эксперт.

Роль юристов в процессе взыскания задолженности сложно переоценить. Наличие высококвалифицированного профессионала в штате неплательщика может привести к проигрышу в деле о взыскании задолженности или, по крайней мере, к затягиванию производства на сроки, максимально отодвигающие перспективу возврата денег.

«Грамотное использование предусмотренной в законе совокупности процессуальных механизмов затягивания производства (перенос сроков судебного разбирательства, приостановление производства по делу о взыскании задолженности и пр.) позволяет растянуть судебную процедуру минимум на год, – комментирует Андрей Бежан, эксперт юридической фирмы «Вегас-Лекс». – Неквалифицированный юрист взыскателя может оказаться неподготовленным к массированному использованию юристами должника всей совокупности правовых механизмов противодействия процедуре взыскания задолженности, неправильно выделить приоритетные вопросы и допустить ошибку при доказательстве фактических обстоятельств спора. В конечном счете это приведет к убыткам, несоразмерным стоимости услуг коллекторских агентств либо профессиональных консультантов». Судебная практика изобилует формулировками типа «взыскателем не были представлены доказательства, подтверждающие наличие задолженности» или «взыскателем не были представлены доказательства, подтверждающие нарушение должником своих обязательств по договору». Именно такого рода формулировки означают отсутствие у организации-кредитора юриста достаточной квалификации для подготовки и участия в судебном процессе.

Так какие же шаги по возврату долга сегодня наиболее популярны и эффективны при конфликтах по неплатежам в сфере недвижимости?

По мнению юристов, наилучшим вариантом для всех компаний, недополучивших деньги, является системная фиксация задолженностей в арбитражных судах, особенно если это касается крупных долгов. Это позволяет процессуально войти в реестр кредиторов банкротящихся организаций или даже стать первым конкурсным кредитором, начавшим процедуру банкротства должника. Однако нередко юристы заемщика и сами делают все возможное, чтобы спровоцировать максимум исков от мелких кредиторов: их борьба за приоритет требования возврата своих долгов затягивает судебные дела, а неплательщик выигрывает время, расплачиваясь с наиболее крупными заимодавцами.

Если рассуждать об официальном признании банкротства как о добросовестном действии задолжавшей компании, то, к сожалению, это отнюдь не «помогающий» бизнесу механизм, а используемый скорее от безысходности. «Плюсы банкротства, если их вообще можно назвать плюсами, в том, что от многочисленных двусторонних отношений с разозленными кредиторами фирма-должник переходит к централизованному управлению потоками задолженности, а выплата задолженности на некоторое время прекращается», – комментирует Владислав Сурков. Но при этом собственники отстраняются от управления. Зато процедура наблюдения позволит в будущем рассчитаться по всем обязательствам и сохранить активы. «Инициирование в отношении себя процедуры банкротства – крайняя мера, на которую может пойти неплательщик, в результате чего шансы кредитора вернуть все свои средства становятся весьма призрачными», – резюмирует Андрей Бежан.

Банк – девелопер

Собственники помещений и банки находятся сегодня в сложном положении: практически у всех владельцев есть обязательства перед банками по кредитам, залогом по которым выступают, как правило, те же падающие в цене объекты недвижимости. Возникает разрыв между доходами, которые арендодатель может направить на погашение кредита, и необходимыми платежами по кредиту. Банк, само собой, может настаивать на полном выполнении обязательств по кредиту; но если девелоперу негде рефинансировать задолженность, он не сможет выполнить эти требования – и имущество через некоторое время перейдет под контроль банка. Однако банкам, по большому счету, сегодня это имущество не очень нужно, так как продать его, даже с большим дисконтом, будет довольно проблематично. «Банкам и девелоперам сегодня куда выгоднее пойти друг другу навстречу и найти решение, которое сможет устроить обе стороны, тем самым разорвав цепочку взаимных неплатежей», – уверен Александр Федулов, руководитель отдела брокериджа компании «ВестРусДевелопмент» (группа «Вестер»).

В любом банке существует подразделение, занимающееся взысканием просроченной кредиторской задолженности. В то же время штат данных подразделений не рассчитан на столь массовый характер неплатежей. Как результат, при таком «завале» невозможно осуществить качественное взыскание задолженности, и в ряде случаев банки проигрывают судебные дела и теряют денежные средства.

Рост неплатежей по уже выданным кредитам вынуждает банки все чаще обращаться к услугам специалистов по взысканию долгов – коллекторских агентств либо внешних консультантов. Специализация этих организаций однозначно подразумевает наличие отработанного досудебного и судебного механизма взыскания задолженности. Основным риском для банка при взаимодействии с коллекторскими агентствами является правовая неурегулированность вопроса сохранения банковской тайны и применение положений ФЗ от 27.07.06 №152-ФЗ «О персональных данных». Как правило, помимо агентских договоров банки заключают с коллекторами соглашения о конфиденциальности.

Арендодатель – арендатор

В условиях растущего (докризисного) рынка коммерческой недвижимости практически единственным средством борьбы с неплательщиками было аккуратное отслеживание полноты и своевременности поступления арендных платежей. Задержка платежа – предупреждение – легкий административный прессинг, дебиторка – расторжение договора – списание обеспечительного взноса в счет задолженности – выселение и немедленное заселение нового арендатора из «листа ожидания» как результат слаженной работы служб: коммерческой, юридической, безопасности и эксплуатации. Никто и не связывался с арбитражными судами.

В сегменте высококачественной недвижимости нарушения договоров пока не приобрели массового характера. «Нередко договоры аренды в классе А предусматривают право арендодателя на расторжение в случае даже однократной неуплаты со стороны арендатора. Впрочем, само по себе данное право на расторжение ничего не дает арендодателю – и неплательщик с этим с радостью согласится! Однако за расторжение договора чаще всего предусматриваются очень жесткие штрафы», – говорит Владислав Сурков. Последние, как правило, драконовские, вплоть до взыскания всей суммы аренды за весь срок «неотработанной» аренды + возмещение расходов, понесенных в связи со взысканием. Как правило, срок «разрешенной» задержки невелик: право на применение штрафных санкций и даже на расторжение договора возникает через 10, 15, максимум 30 календарных дней после даты осуществления платежа.

Но арендодатели должны отдавать себе отчет в том, что такие штрафы могут быть в одностороннем порядке уменьшены судом, если последний сочтет, что они завышены. Но арендатор не должен рассчитывать на то, что суд снизит штраф до минимальных размеров. Разумеется, если арендатор неплатежеспособен, штраф может быть не столь уж эффективным методом воздействия. Но неплатежеспособность, как и недобросовестность в широком смысле, – это все-таки не самая обычная ситуация в случае топовых объектов.

Одной из мер воздействия арендодателей на арендаторов может стать механизм, как правило, не предусматриваемый напрямую в договорах, но вполне законный и поддержанный судебной практикой, а именно: удержание оборудования арендатора. Это может быть использовано только по решению суда о наложении обеспечительных мер, но надо понимать, что такое решение принимается судом в течение нескольких дней (а иногда и часов) после подачи соответствующего ходатайства и не требует окончательного разрешения самого спора о взыскании задолженности. В свою очередь Александр Щербаков предлагает бороться с просроченной задолженностью арендатора путем оговоренной в договоре аренды процедуры списания обеспечительного платежа в счет задолженности. Г-н Щербаков отмечает, что сегодня арендаторы могут просить и отсрочки погашения долга. В данном случае, по мнению эксперта, существует несколько путей. Если арендодатель уверен в финансовой стабильности арендатора и заинтересован в продолжении сотрудничества (а сейчас таких большинство), то, безусловно, идет на уступку (как правило, компромисс на 10–40% от выплаты, но не 100%-ная отсрочка). Иногда владельцы также согласны на изменения условий договора аренды: при частичном погашении долга арендодатель все равно оказывается в выгодном положении, так как получает необходимый минимум на поддержание имущества в надлежащем состоянии и сохраняет клиента.

В торговой недвижимости неплатежи во время кризиса более чем естественное явление, полагает Александр Федулов: «В действующих объектах довольно простая цепочка движения денежных средств: покупатель – арендатор – девелопер (собственник) – банк. Как только у одного из звеньев возникают трудности, страдает вся цепочка». Понятное дело, изначальным источником доходов ретейла является покупатель, чьи возможности в последнее время значительно упали. В лучшем случае спрос переориентируется на более дешевый сегмент, а арендаторы, чтобы сохранить рентабельность, требуют снижения ставок. «У собственников два возможных варианта реагирования на подобные требования: идти навстречу арендаторам и снижать ставку либо отказать, и тогда арендатор досрочно расторгнет договор, а арендодатель получит пустующие площади, на которые вряд ли в ближайшей перспективе сможет найти новое наполнение, – считает г-н Федулов. – При любом из вариантов доходы девелоперов снизятся».

Заказчик – исполнитель

Не секрет, что сейчас застройщики нацелены на погашение кредитов перед банками и инвесторами, а не долгов перед подрядчиками. А те, в свою очередь, зачастую решают проблемы за счет поставщиков стройматериалов. В отчетах информационно-аналитической торговой системы «Открытый рынок строительных инвестиций» (ОРСИ) отмечается, что структура кредиторской задолженности с 2005 года по II квартал 2008 года изменилась: если раньше на краткосрочные долги перед поставщиками/подрядчиками приходилось около 60%, то сейчас до 90%. При этом, по мнению аналитиков Unicredit Aton, иски в арбитраже – это не более чем «вершина айсберга»: многие строители предпочитают решать проблемы во внесудебном порядке.

Отслеживание платежей является частью рутинной работы управляющих строительством. «Построение отношений с заказчиками является длительным процессом, который начинается задолго до подписания договора и не заканчивается после его завершения, – делится Андрей Давыдов, исполнительный управляющий строительной компании Savant, Russia & CIS. – Огромную роль в этом процессе играет отдел маркетинга, отслеживающий рынок. На основании информации этого отдела мы планируем долговременную стратегию компании».

Перед заключением договора отдел маркетинга совместно с юридическим отделом проводит некое «обследование» заказчика. «Мы выясняем, насколько тот платежеспособен, и в зависимости от видимых рисков формулируем положения договора», – продолжает г-н Давыдов. В случаях с новыми, неизвестными заказчиками управляющие стараются минимизировать риски, разбивая работу на фазы и получая поэтапную оплату, увеличивая размер первоначального аванса и пр. В дальнейшем, по мере развития проекта, отслеживают платежи и смотрят, кто из заказчиков допускает просрочки. «Если таковые возникли, то стремимся понять, насколько серьезной является проблема: беседуем с заказчиком, пытаемся принять его сторону, изменить объем услуг, условия платежа и т. п. Ведь в конце концов нашей целью является в первую очередь успешная реализация проекта, а не просто получение денег! Несомненно, в условиях прогрессирующего финансового кризиса отслеживание платежей становится все актуальнее, но для нас это не означает некую новую работу. Просто немного изменяем приоритеты наших функций по управлению проектом», – резюмируют эксперты Savant. Главное, по мнению г-на Давыдова, не доводить до необходимости принятия экстренных решений. Таким образом, реализуя сложные строительные проекты, управляющие понимают и принимают все риски, в том числе и несвоевременных неплатежей: работа с ними является частью управления проектом.