Комментарии экспертов

Проблемы долевого строительства, увы, не закончились. Более того, пикеты дольщиков жилого комплекса "Северный парк", а также переговоры дольщиков ЖК "Форт Кутузов" с главой "Миракс Групп" показали, что взаимоотношения между инвесторами-частными лицами и строительными компаниями слишком далеки от идеальных.

Проще, конечно, возложить вину на строителей, которые, в свою очередь, скажут, что во всем виноват кризис или поборы чиновников. Но лучше самому инвестору, прежде чем подписывать договор, увидеть не желаемый, а реальный результат: требовать соблюдения своих прав еще до внесения суммы.

Моснадзор при московском правительстве предлагает еще раз обратиться к этой теме.

Прежде всего, давайте рассмотрим правильную схему инвестирования - заключение договора участия в долевом строительстве в рамках Федерального закона 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

По данной схеме действуют следующие принципы:

1. Государственная регистрация договора, т.е. защита прав участника долевого строительства на получение квартиры;

2. Прозрачность использования денежных средств и возможность контроля их целевого использования;

3. 5-летняя гарантия;

4. Судебная перспектива в случае отказа застройщика от выполнения своих обязательств;

5. Возможность ознакомления с проектной декларацией и вносимыми изменениями.

Теперь рассмотрим серые схемы.

Предварительный договор/Договор бронирования

Этот тип договора подразумевает подтверждение намерений заключить в будущем основной договор купли-продажи квартиры, которой нет в наличии, или договор о резервировании жилплощади для последующей реализации.

• по предварительному договору/договору бронирования нельзя принимать денежные средства для долевого строительства;

• возникнут проблемы по взысканию убытков, т.к. деньги на приобретение квартиры формально не внесены;

• отсутствие государственной регистрации и гарантии на получение квартиры по окончании строительства;

• отсутствие возможности ознакомления с вносимыми в проектную декларацию изменениями;

• отсутствие контроля за использованием денежных средств.

• соинвестор вправе обратиться в суд с иском о признании договора притворной сделкой, прикрывающей собой основной договор и потребовать возмещения убытков /но не предоставления КВАРТИРЫ!/.

Схема привлечения денежных средств по Гражданскому Кодексу "Договор соинвестирования"

• "дольщик" становится соинвестором /партнером/ застройщика и в равной степени несет все возможные риски;

• договор соинвестирования не регулируют 214-ФЗ и Федеральный закон "О защите прав потребителя";

• соинвестор подпадает под действие 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации";

• отсутствие контроля за использованием денежных средств;

• отсутствие госрегистрации договоров.

Вексельная схема

Формальные гарантии застройщика предоставить квартиру по цене и в срок погашения векселя.

• отсутствие государственной регистрации и гарантии на получение квартиры по окончании строительства;

• отсутствие возможности контроля за использованием денежных средств;

• отсутствие возможности ознакомления с вносимыми в проектную декларацию изменениями;

• отсутствие гарантий прав граждан и юридических лиц, т.к. формально денежные средства за квартиру не внесены /отсутствие факта участия в долевом строительстве/;

• отсутствие возможности указать в векселе подлежащую передаче квартиру;

• в случае возникновения проблем у застройщика денежные средства возможно вернуть только после истечения срока платежа по векселю;

• отсутствует возможность подачи иска о принуждении застройщика заключить основной договор.

Использование АККРЕДИТИВА /гаражи/

До момента заключения основного договора, зарегистрированного в установленном порядке, отсутствует возможность контроля за использованием денежных средств.

Мнение юриста

Руководитель практики "Недвижимость. Земля. Строительство" юридической компании Vegas Lex Игорь Чумаченко признал, что количество договоров, заключенных по Закону 214 ФЗ, растет. "Мы считаем, что это положительная динамика с точки зрения минимизации рисков участников инвестиционного проекта", - отмечает он.

С точки зрения прав дольщиков этот закон, принятый в 2004 г, как и поправки, которые вошли в силу в июне 2010 г, являются довольно жесткой конструкцией для девелопера, но значительно защищает дольщиков. В то же время в законе, с учетом уже внесенных изменений, имеются не вполне ясные положения, например, может ли застройщик привлекать инвесторов для строительства нежилых помещений в ином порядке, вне рамок договоров, предусмотренных Законом 214-ФЗ. В отношении непосредственно строительства жилья привлечение застройщиком инвесторов по договорам, не предусмотренным Законом 214-ФЗ, запрещено, если приобретателями квартир /помещений в доме/ являются физические лица. Кроме того, не урегулирована возможность привлекать денежные средства застройщиком, у которого участок не находится в аренде или собственности.

Схемы, по которым строительные компании обычно заключают договоры с клиентами-физическими лицами "в обход" Закона 214-ФЗ, продолжают действовать до сих пор. Например, так называемый договор "бронирования", сразу вызывает вопросы. Риск здесь высокий - это невозврат денежных средств. То же самое можно сказать о предварительном договоре, поскольку он должен содержать все существенные условия основного договора, включая характеристики и планы квартиры, которые позволят эту квартиру определенно идентифицировать. Кроме того, предварительный договор должен содержать срок заключения основного договора. Такие условия, как, например, "в течение стольких-то дней после получения свидетельства о праве собственности", не означают, что срок согласован. Должна быть указана дата или период времени, но с момента заключения договора, а не с момента наступления события, зависящего от воли сторон. В противном случае обязать застройщика заключить основной договор по истечении года после предварительного будет крайне сложно. В лучшем случае удастся вернуть денежные средства.

Соинвестирование - схема, которая нелегальна с апреля 2005 г, с момента вступления в силу Закона 214-ФЗ /по объектам, разрешение на строительство которых выдано после этой даты/ в отношении привлечения средств граждан.

В "вексельной схеме" заключаются как минимум два договора, которые друг с другом формально не связаны. Первый договор - это покупка гражданином векселя банка, по которому банк обязуется погасить долг деньгами по истечении установленного срока. Согласно второму договору, как правило, предварительному, клиент фактически обязан внести деньги в строительство, в том числе может это сделать векселями. Если строительство остановлено или не велось, то требовать квартиру бесполезно, возможно удастся вернуть денежные средства. Кроме того, вексель исключает возможность взять ипотечный кредит в банке на покупку квартиры - банк не примет вексель в качестве первоначального взноса.

Раньше эти схемы были широко распространены. Их использовали, в том числе, крупнейшие застройщики. Эти схемы и сейчас встречаются, но наиболее оптимальная конструкция для покупателя жилья - это заключение договора в рамках ФЗ-214. Кроме того, банки дают кредиты в этом случае охотнее.

Моснадзор предупреждает

В Моснадзоре считают, что город выполнил свои обязательства перед дольщиками. Те 40 адресов, которые указаны на сайте ведомства, - это адреса "замороженных" объектов. Застройщики никуда не исчезли, они пытаются решить финансовые проблемы, возникшие на волне кризиса. Покупателей в данном случае беспокоит то, что темпы возведения отстают от инвестконтрактов, и они считают, что раз стройка идет на территории Москвы, то московское правительство несет ответственность. Но это не так. Прежде всего, ответственность лежит на покупателе, который внимательно должен ознакомиться с документами компании и затем уже принимать решение. Моснадзор долевого строительства рекомендует заключать договоры только с компанией-застройщиком, а не со сторонними фирмами, якобы представляющими интересы владельца участка. Кроме того, строительная компания должна предоставить документы на строительство дома по требованию клиента: акт правительства Москвы, инвестконтракт или договор, заключенный по итогам земельного аукциона, проектную документацию, разрешение на строительство. Если подлинность вызывает сомнения, то лучше отказаться от "заманчивого" варианта.

В качестве организаций, представляющих интересы строительной компании, могут выступать агентства недвижимости. Здесь также нужно быть осторожными и попросить документы, в которых будет указано, что компания делегировала свои полномочия продавцу.

Граждане, которые сейчас считают себя дольщиками, - жертвы доверчивости. Правительство Москвы в этом случае не несет ответственности, человек решает свои проблемы через суд. Из 40 адресов, только три можно действительно отнести к обманутым дольщикам. Это: Южное Тушино, 11 микрорайон; ул. Народного ополчения, владение 33; ул. Генерала Глаголева, 17-19. Застройщиком по этим адресам была компания "Энергостройкомплект-М". Возбуждено 5 уголовных дел на руководителей компании. Здесь правительство Москвы взяло на себя обязательство достроить жилье. Следственное управление проводит проверку по адресу ул. Генерала Белобородова, владения 20-26, застройщик ООО "НПСК Полипром", на предмет целевого использования средств. Еще одна головная боль московского правительства - это Wellhouse на Дуброкве, достройкой которого занимается группа компаний "Миракс Групп". По словам представителя Моснадзора, инициативная группа дольщиков настаивает на перезаключении договоров по ФЗ-214.