Комментарии экспертов

В ближайшее время земельное законодательство ждут серьезные перемены. Участки по концессионным соглашениям начнут передавать инвесторам без торгов, основания для изъятия земли из частной собственности расширят, а город вернется к практике инвестиционных контрактов. Главная причина перемен — начало реализации в Москве проекта Международного финансового центра (МФЦ).

Директор департамента недвижимости Министерства экономического развития Андрей Ивакин рассказывает, что не так давно на рассмотрение в Госдуму был внесен ряд поправок, суть которых сводится к упрощению процедуры предоставления земли без торгов, за исключением закрытого перечня случаев. После заключения концессионного соглашения с государством или муниципалитетом инвестору не нужно будет участвовать в аукционе по продаже прав на участок, необходимый для реализации проекта. Одновременно поправки значительно упрощают порядок предоставления участков без проведения торгов, исключая излишние согласования.

Одновременно в правительстве обсуждается и вопрос о расширении перечня оснований для изъятия земли из частной собственности. В МЭР поддерживают инициативу выкупа участков у владельцев для размещения на них социальных объектов. Ивакин объясняет, что уже сейчас в Госдуме рассматривается законопроект, отлаживающий процедуру перевода земли из частной собственности в федеральную и муниципальную. Поправки, скорее всего, подготовят ко второму чтению.

Немного с другим предложением первоначально выступили столичные власти. Источник в городской администрации рассказывает, что муниципалы рассчитывают забирать землю при проведении комплексной реконструкции жилых районов, в частности строительства домов и социальной инфраструктуры. Сейчас власти могут сносить лишь дома, признанные аварийными, и использовать под застройку освободившиеся площадки. При этом увеличение размера выделенных участков, равно как и глобальная перестройка микрорайона по такой схеме, невозможна. Впрочем, федеральные власти с таким нововведением не согласились, городской проект так и не получил поддержку в МЭР.

Один из ключевых принципов действующего законодательства — землю можно изъять только в исключительных случаях. Список оснований невелик, участок могут забрать только при строительстве дорог, военных объектов, прокладке сетей жизнеобеспечения и некоторых других случаях. При этом собственникам положена компенсация убытков, которая рассчитывается с учетом рыночных расценок.

Адвокат компании «Вегас-Лекс» Игорь Чумаченко считает, что если речь действительно идет только о проектах государственно-частного партнерства на территории Москвы, никакого смысла вносить изменения в земельный кодекс нет. У города есть право самостоятельно дополнить перечень изъятий. При этом, напоминает юрист, оспорить лишение надела очень сложно, суды практически всегда встают на сторону властей. Но в МЭР считают по-другому. В департаменте недвижимости ведомства объясняют, что поменять нужно непосредственно положения федерального закона. Определенные возможности расширения перечня изымаемых участков есть только у субъектов федерации, но на практике они практически не реализуются.

Основная цель внедрения всех поправок — упрощение процедуры строительства объектов, которые так или иначе связаны с проектом МФЦ. Со своей стороны город, возможно, будет заключать такие договоры еще по лужковской схеме инвестиционных контрактов, когда готовый объект делится между инвестором и властями. Примечательно, что эта практика однажды уже зарекомендовала себя не лучшим образом. После смены мэра в городе началась масштабная кампания по перепроверке «серых» соглашений прошлой администрации. Многие из них будут расторгнуты после вступления в силу закона, позволяющего городу в одностороннем порядке прекращать отношения со старыми инвесторами. Впрочем, когда именно будет возрождена практика, пока неизвестно, в комплексе экономической политики и развития Москвы не смогли оперативно прокомментировать ситуацию.