Комментарии экспертов

Несмотря на обещания правительства о развитии территории Новой Москвы, эксперты фиксируют здесь вялый рост цен на индивидуальные земельные участки и отток дачников с этой территории. Сколько будет стоить земля под дачные участки в Новой Москве, «Газете.Ru» рассказали эксперты и аналитики рынка недвижимости.

По подсчетам компании «ОПИН», на вторичном рынке Новой Москвы в пределах 30 км от МКАД (условно эта граница проходит по Малому бетонному кольцу А-107) сейчас представлено 1100 земельных участков — в том числе предложения от физических лиц в организованных коттеджных и дачных поселках. Доля последних в общем объеме предложения вторичного рынка — 30-35%. Что касается текущего предложения на первичном рынке в организованных поселках, то суммарное количество экспонируемых участков без подряда в пределах 30 км от МКАД в Новой Москве – порядка 1600. В основном, это участки в крупных проектах эконом- и комфорт-класса. Участки в поселках премиального сегмента в указанном ареале либо давно реализованы, либо находятся на финальной стадии реализации», — рассказывает руководитель аналитического центра «ОПИН» Екатерина Лобанова.

По данным компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», средняя стоимость сотки земли в коттеджных поселка на территории Новой Москвы в первом квартале 2013 года составила 500 тыс. рублей. Для сравнения – средняя стоимость земли в Подмосковье сейчас в два раза меньше – порядка 250 тыс. рублей за сотку. «Нельзя однозначно сказать, что на цену влияет статус земли. Во многом высокие цены связаны с тем, что основу выборки составляет Киевское направление, находящееся на юго-западе области, где традиционно высокие цены, диктуемые сравнительно хорошей транспортной доступностью, наличием стародачных мест, благоприятной экологической обстановкой», — объясняет управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.

В настоящее время эксперты фиксируют на землях Новой Москвы меньший рост цен на участки без подряда, если сравнивать их с ценами по Московской области.

«Динамика цен по ключевым шоссе Новой Москвы — Калужского и Киевского шоссе — наглядно демонстрирует влияние как положительных, так и негативных факторов. Для многих собственников загородных домов и их будущих покупателей расширение Москвы в сторону экологичных земель стало негативным фактором. Учитывая отсутствие транспортной инфраструктуры для увеличения потока и ее «догоняющее» развитие, динамика цен на землю продемонстрировала меньший рост, чем в целом по Подмосковью», — говорит директор «Real Estate Zemer Consulting & Development» Екатерина Орлова. Так, по данным компании, за период декабрь 2012 года - март 2013 года рост стоимости земельных участков в Подмосковье в сегменте эконом-класса по всем направлениям составил 2,9% (с 224 912 руб. за сотку до 231 487 руб. за сотку). Земельные активы на Калужском шоссе за этот же период выросли в цене меньше — на 2,4 % (с 506 343 руб. за сотку до 518 432 руб. за сотку), на Киевском шоссе — на 2,2% (с 390 877 руб. до 399 452 руб. за сотку).

Более того, эксперты говорят о предоставлении скидок в этом районе и о снижении спроса среди покупателей – так как люди, которые приобретали здесь дома для дачного отдыха, в отсутствии Генплана развития территории рискует оказаться по соседству с городским микрорайоном или складскими терминалами.

«Именно в Новой Москве в первом квартале 2013 года зафиксированы скидки на участки, что связано с серьезным ухудшением ликвидности данного продукта.

В то же время, объекты по тому же Киевскому шоссе, но за пределами Новой Москвы, продаются стабильно, о дисконте речь не идет», — добавляет Екатерина Лобанова.

Инвесторы, которые ищут землю под новые поселки, тоже перестали проявлять ажиотажный интерес к Новой Москве. «Они переориентировали свой интерес на Минское, Новорижское, Ленинградское шоссе, не только как на самые перспективные по покупательскому спросу направления, но и из-за отсутствия трудностей с получением исходно-разрешительной документации на этих направлениях», — комментирует ситуацию руководитель офиса «Парк Культуры» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Лукинов.

В 2013 году говорить о росте цен можно будет только после того, как будет утвержден план развития территорий. «В 2013 году существенные локальные ценовые сдвиги будут после того, как обнародуют схему территориального планирования Новой Москвы и будет понятно возможное размещение тех или иных объектов инфраструктуры. Также влияние на ценовую карту могут оказать и конкретные планы по размещению крупных объектов в рамках нового закона о возмездном изъятии земель, если эти объекты появятся. Однако, уже сейчас ясны ближайшие планы по развитию станций метро в Новой Москве, и участки рядом, которые не попадут в полосу отвода и ограничения застройки, могут быть перспективны и вырасти в цене», — говорит директор аналитического центра «ГдеЭтотДом.Ру» Александр Пыпин. «Сейчас уже существуют более конкретные планы развития дорожно-транспортной сети на данных территориях — озвучены сроки окончания реконструкции Киевского шоссе и открытия новых станций метро (Румянцево, Саларьево, Коммунарка). Данный фактор как раз и будет влиять на повышение стоимости земли. Можно ожидать роста цен на уровне 10-15% до конца года», — говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Росту цен на земельные участки для строительства загородных домов препятствует и принятие закона об упрощенном изъятии земель на территории Новой Москвы.

«В Москве до сих пор не приняты Правила землепользования и застройки, содержащие виды разрешенного использования земельных участков, поэтому определить перспективы развития и застройки интересующего участка земли можно только в проектах планировки территории, утвержденных Правительством Москвы, или в градостроительных планах земельных участков (ГПЗУ), утвержденных органом исполнительной власти Москвы, уполномоченным в области градостроительной деятельности и архитектуры», — говорит старший юрист юридической фирмы «Авелан» Анна Полевая.

В этом случае нужно тщательно проверять все документы при заключении сделки купли-продажи. Если в поселке проведены коммуникации и есть вся необходимая документация, риск изъятия земель – меньше. «Что касается дешевых поселков без подряда, где еще ничего не построено и документация на которые не всегда оформлялась правильно, то здесь, безусловно, есть риск как минимум лишиться участка и получить компенсацию, а если есть серьезные нарушения, то и вовсе потерять деньги и участок. В свою очередь, для дачников такая ситуация не на руку – с каждым годом их участки могут терять прелесть загородной жизни и природные характеристики, так как на территории Новой Москвы будет развиваться инфраструктура и пр. В таких случаях выгодно немного подождать, продать участок и купить дачу в Подмосковье дешевле, а на оставшиеся деньги можно еще построить дом», — считает Павел Романов, генеральный директор УК ТМ «Своя земля».

«Во избежание рисков нужно делать тщательную юридическую проверку участка до сделки по его приобретению. В том числе проверять в сведениях Единого государственного реестра прав (ЕГРП), в местных муниципальных органах и в Москомархитектуре, не относится ли участок к землям, зарезервированным для государственных нужд, не принято ли в отношении него решение об изъятии и не планируются ли на нем размещение объектов, подпадающих под действие Закона (прежде всего это объекты инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры и иные объекты, включенные в соответствующий перечень, утверждаемый Правительством Москвы по процедуре, предусмотренной Законом)», — советует партнер, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы Vegas Lex Игорь Чумаченко.

«Следует покупать участки в поселках с подведенными коммуникациями, недалеко от МКАД, на землях под ИЖС. Вблизи лесных массивов и/или водоемов — так меньше риск застройки соседнего поля многоэтажными домами, складским терминалом или многоуровневым технопарком. Участки без коммуникаций или без документов на коммуникации приобретать рискованно, т.к. неясно, какие мощности и где будут предоставлены в Новой Москве», — рекомендует адвокат Олег Сухов, руководитель «Юридического центра адвоката Олега Сухова».