Комментарии экспертов

Людей, задумывающихся о жизни в собственном поместье, становится больше. Главный идеолог «крестьянской» жизни — бизнесмен Герман Стерлигов, 10 лет назад перевез семью с Рублевки в Подмосковье, где живет сейчас помещиком. Он призывает россиян последовать его примеру: уехать из городов в деревню, жить сельским трудом, детей обучать дома.

Режиссер Никита Михалков построил свой фамильный дом в Нижегородской области на площади свыше 100 га. Эта земля принадлежала дворянам Кончаловским до революции. Как сообщалось в СМИ, из отборных бревен были построены гостевые избы, дом для охраны, домовая церковь, княжеские палаты, конюшни и столовая для прислуги.

В Краснодарском крае усадьбы строят в основном виноделы. Например, винодел–гаражист Геннадий Опарин организовал «Усадьбу Семигорье», на землях которой выращивает виноград, делает вино небольшими партиями, развивает винный туризм. В Краснодарском крае порядка 50 таких хозяйств, часто их владельцы живут на территории своей усадьбы. Также в крае за последние 2–3 года появилось с десяток новых экопоселений. Как правило, это семья или группа людей, которые купили большой участок сельхозугодий (до 500 га), разделили его на отдельные усадьбы и продают по низкой цене тем людям, которые разделяют их убеждения. Во многих из кубанских экопоселений еще есть свободные участки (1–2 га), которые продаются по цене от 55 тыс. до 600 тыс. за га. Сейчас в крае около 15 подобных поселений, несколько из них организовали так называемые «анастасиевцы».

Закон мешает

Спрос на участки под строительство усадеб в Краснодарском крае эксперты не наблюдают. И дело здесь в том, что строить жилье на землях сельхозназначения законом запрещено. Старший юрист практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы VEGAS LEX, отмечает, что сегодня осуществить строительство жилого дома можно на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства. Кроме того, возведение жилых строений допускается на садовых и дачных участках.

«Конституционный Суд РФ признал за гражданами право регистрироваться в таких строениях по месту жительства», — добавляет эксперт По его словам, возведение жилых строений на участках, предоставленных для личного подсобного хозяйства за пределами населенного пункта (полевых участках), запрещено. Строительство жилого дома невозможно и на земельных участках, предоставленных для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

«Если земельный участок сельхозназначения не предназначен для строительства, его застройка возможна либо путем перевода в категорию земель населенных пунктов, либо путем изменения вида разрешенного использования с установлением вида разрешенного использования, допускающего застройку участка, например, «для дачного строительства» или «для садоводства», — говорит эксперт.

Решение о переводе земель из одной категории в другую принимается администрацией Краснодарского края. «Самое сложное в этой процедуре — это обоснование перевода земельного участка из одной категории в другую, так как рассмотрение этого обоснования субъективно», — отмечает Владислав Кириллов, руководитель Бюро частной собственности «Брэгфер».

«В случаях, когда земельный участок сельхозназначения не имеет смежных границ с населенным пунктом, его включение в состав земель населенных пунктов попросту невозможно. В связи с этим коттеджное строительство в ближайших пригородах осуществляется без перевода земельных участков в состав земель населенных пунктов, и такие поселки имеют статус садоводческих или дачных объединений граждан», — говорит юрист.

Именно поэтому действующие в крае усадьбы расположены на садоводческих землях: на виноградниках, яблоневых и ореховых садах — там, где можно построить дом и прописаться. Так, поселение «Сказочный край» (организовано в 2013 г.) расположено на 140 га земли в Северском районе, из них 40 га яблоневого сада и орешника и 100 га полей. Кстати, как говорят его создатели, земли поселенцами оформляются в пожизненное пользование, не могут перепродаваться, а передаются только по наследству.

Организаторы другого поселения в Северском районе — «Балабушки» — выкупили 32 га плодоносящих яблоневых и фундучных садов, до конца года планируют приобрести еще 35 га. И тоже настаивают на том, что земли здесь не будут перепродаваться, а только передаваться по наследству (стоимость 1 га — 55 тыс. рублей).

Правда, часть поселений в крае оформлены как крестьянско–фермерские хозяйства, а значит, строить жилье там нельзя. Как поселенцы будут решать этот вопрос — переводом земель или строить нелегально — неизвестно. Преимущество сельхозземель в низком налоге. «Ставки земельного налога в нашем крае устанавливаются муниципальными образованиями и сельскими поселениями самостоятельно. В основном это 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка», — отмечает Владислав Кириллов.

Комментарии

Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент»:

"Стоимость земель сельскохозяйственного назначения в России варьируется в достаточно широком диапазоне и зависит от большого количества факторов. В первую очередь, на цену влияют ликвидность участка и качество земли, во многом определяющие рентабельность профильных инвестиций. Наиболее высокая стоимость сельхозугодий характерна для Черноземья и южных регионов страны, прежде всего, по причине более благоприятных природно–климатических условий. И в данном контексте Краснодарский край, безусловно, входит в число регионов–лидеров по уровню привлекательности инвестиций в земли сельскохозяйственного назначения и согласно ряду экспертных измерений занимает первое место среди субъектов по уровню средних цен, которые составляю около $1,5–2 тыс./га. В этом секторе, безусловно, присутствует значительный потенциал, реализация которого будет происходить по мере дальнейшего структурирования рынка земель, формирования крупных ликвидных портфелей и повышения ликвидности в целом на фоне роста активности финансовых институтов в данной сфере и развития и модернизации агропромышленного комплекса, как основного поставщика реального спроса. Необходимо подчеркнуть, что с учетом ограниченного объема мировых земельных ресурсов, устойчивого восходящего демографического тренда в развивающихся странах, демонстрирующих высокие темпы экономического роста, и, соответственно, увеличения глобального спроса на продовольствие Россия обладает мощным отлаженным потенциалом развития сельского хозяйства и сохраняет перспективы выхода на лидирующие позиции в части экспорта продуктов питания. Несомненно, в долгосрочной перспективе страна может стать одним из основных гарантов мировой продовольственной безопасности. Россия располагает значительными земельными ресурсами, а земельный фонд России составляет 3,3% мировых сельскохозяйственных угодий. Среднедушевая обеспеченность пашней в РФ значительно выше средних мировых показателей и составляет около 1,5 га".

Владислав Кириллов, руководитель Бюро частной собственности «Брэгфер»:

"Изъятие земель в случае нецелевого использования возможно. Собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать указанные земельные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности. Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если земельный участок используется с нарушением установленных требований рационального использования земли, повлекшим за собой существенное снижение плодородия земель сельскохозяйственного назначения или значительное ухудшение экологической обстановки, а также в случае, если в течение трех и более лет подряд со дня возникновения у такого собственника права собственности на земельный участок он не используется для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной, связанной с сельскохозяйственным производством, деятельности".

Герман Стерлигов, бизнесмен и овцевод (из блога):

"На одном гектаре можно построить дом, баню, летнюю кухню, разбить огород и поставить теплицу. Все. По выверенным веками нормативам одного гектара хватает всего на четыре козы, или на четыре овцы, или на одну корову. Телиться корова куда будет? К соседу на участок? Какие излишки тут будешь продавать? О каком крестьянском хозяйстве может идти речь? А ведь с учетом застройки, дорог и пр. это уже не гектар, а полгектара. То есть речь идет не более чем о новом порядке выделения земли под коттеджную застройку. Гектар — это ноль земли для создания крестьянского хозяйства".

Справка

В составе земель сельхозназначения (СХН) выделяются: сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями), земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (п. 2 ст. 77 ЗК РФ).

Сельскохозяйственные угодья, к которым относятся пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Земельные участки из состава земель сельхозназначения могут предоставляться для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества и дачного строительства. Возможно предоставление земельных участков из состава земель СХН для индивидуального жилищного и гаражного строительства (п. 7 ст. 27 ЗК РФ, п. 1 ст. 1 ФЗ от 24.07.2002 № 101–ФЗ).