Комментарии экспертов

Российские власти уже давно пытаются привести к единому знаменателю работу рынков страны. Так, с 1 января 2013 года в рамках закона о розничных рынках вступило в силу положение о необходимости размещения торговых площадок в капитальных зданиях. По мнению чиновников, это должно было поспособствовать переходу рынков к более «цивилизованному» формату работы. Однако на деле закон практически остался законопроектом, так как владельцы «базаров» не спешат строить крышу над своими объектами, а иногда и вовсе игнорируют данное требование. Исправить ситуацию решил Минпромторг РФ. Ведомство РФ предлагает ввести штраф в размере 200-250 тысяч рублей для компаний, которые не переводят розничные рынки в капитальные строения. Вот только подтолкнёт ли это бизнесменов к неукоснительному исполнению закона, пока неизвестно.

Всем нужна крыша

Чиновники объясняют такое решение тем, что сейчас компании не стремятся активно вкладывать деньги в обустройство рынков, из-за чего страдают как продавцы, производители и поставщики товара, так и потребители. Однако владельцы рынков, в свою очередь, не понимают, зачем ломать то, что и так хорошо работает. Тем не менее закон есть закон, и его надо выполнять. Единственное, что стоит учесть, на данный момент нет никаких штрафных санкций за его игнорирование. Соответственно, на компании, контролирующие рынки, может повлиять только собственная совесть, а не буква закона. Но пока постановление властей носит лишь «рекомендательный» характер, надеяться на его исполнение представителями бизнеса, по крайней мере, странно.

Так, согласно ст. 24 Федерального закона «О розничных рынках…» с 1 января 2013 года для организации деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на рынках управляющие компании вправе использовать исключительно капитальные здания, строения и сооружения. Использование в этих целях временных сооружений запрещается.

Рынок может быть организован юрлицом, владеющим объектом недвижимости на территории рынка, на основании разрешения, выданного местными органами. Правила выдачи разрешений на право организации розничного рынка утверждены Постановлением Правительства РФ от 10.03.2007 г. №148. Поэтому для получения разрешения организация должна предоставить подтверждения наличия у неё на территории рынка недвижимости в собственности либо в аренде (если недвижимость в аренде – разрешение выдаётся не более чем на срок этой аренды).

При этом некоторые суды уже давно исходят из того, что для получения разрешения организация должна владеть недвижимостью, в том числе зданиями, сооружениями и тому подобное, в объёме, достаточном для организации рынка.

Сергей Казинец, партнер юридической фирмы «АВЕЛАН», приводит пример, когда в одном из дел суды трёх инстанций признали законным решение администрации об отказе в продлении действия разрешения в связи с тем, что у организации было недостаточно объектов недвижимости для организации рынка (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.09.08г. по делу №А43-674/2008-16-24). При этом в данном деле у организации было 5 недвижимых объектов, причём как в собственности, так и в аренде.

Кроме того, имеется судебная практика, подтверждающая, что со вступлением в силу запрета на использование временных сооружений одновременно запрещается выдача разрешений при отсутствии доказательств наличия у организации капитальных объектов на рынке (Постановление ФАС Поволжского округа от 18.09.2012г. по делу №А55-3274/2012 и др.).

Это свидетельствует о том, что соблюдение требований закона об использовании для рынков только капитальных зданий должно контролироваться уже на стадии выдачи разрешения.

Если же в последующем организация будет размещать и использовать нестационарные объекты, то в таких случаях местные контрольные органы и прокуратура как орган, осуществляющий общий надзор за соблюдением законодательства, уполномочены выдавать предписания об устранении нарушений закона путём демонтажа или прекращения использования некапитальных объектов.

Штраф за невыполнение предписания – от 10000 до 20000 руб. (ст.19.5 КоАП РФ). Хотя штраф незначителен, контрольные органы вправе налагать его многократно до тех пор, пока предписание не будет исполнено.

Кроме того, существует и такая крайняя мера, как принудительная судебная ликвидация юрлица в случае системного и грубого игнорирования им действующего законодательства, что оценивается судами в каждом конкретном случае (ст.61 ГК РФ).

«Таким образом, законодательство предусматривает действующие механизмы по противодействию использованию некапитальных объектов на рынках. Применение их на практике зависит от инициативности, добросовестности и заинтересованности местных органов власти. Поэтому в разных регионах может складываться разная ситуация. Так, общеизвестно, что в некоторых регионах местные органы до сих пор не реагируют каким-либо образом на повальное использование некапитальных объектов на рынках», - заключил Сергей Казинец.

Пока не наказан, не обязан

В свою очередь, старший юрист практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы VEGAS LEX, отмечает, что требование о размещении розничных рынков в капитальных зданиях само по себе крайне неоднозначно. Прочная связь с землей (отличающая объект капитального строительства от временного сооружения) отнюдь не гарантирует соблюдения санитарных, противопожарных, экологических норм, миграционного законодательства и тому подобное – эти правила и нормы могут равным образом соблюдаться или нарушаться как на рынках, размещенных в объектах недвижимости, так и на открытых торговых площадках.

Открытые рынки существуют во многих городах по всему миру. Европейские рынки зачастую являются не просто местом торговли, но и городскими достопримечательностями, а базар в Азии – неотъемлемый элемент восточной культуры. Поэтому само по себе требование о размещении розничных рынков исключительно в зданиях и сооружениях, являющихся объектами недвижимости, должным образом не обосновано.

«Собственно, Закон в целом, к сожалению, весьма далек от совершенства. Достаточно обратиться к закрепленному в ст. 3 определению розничного рынка. Если исходить из его буквального значения, в качестве розничного рынка можно квалифицировать большинство торговых объектов, таковыми не являющихся, с применением к ним соответствующих статусу розничного рынка ограничений», - говорит Николай.

Неисполнение требований Закона в части размещения розничных рынков в капитальных зданиях не связано с нежеланием управляющих компаний этим заниматься или с нехваткой необходимых для этого денежных средств, а объективно обусловлено.

Осуществить строительство капитального рынка на месте существующей открытой торговой площадки невозможно без ее закрытия. То есть исполнение Закона для управляющих компаний по факту означает ликвидацию рынка как такового, что, в свою очередь, влечет потерю рабочих мест для большого количества людей: предпринимателей, продавцов, обслуживающего персонала. Именно поэтому закрытие торговых площадок, как правило, вызывает волну протестов и затрудняет реализацию на этой территории других проектов.

Организация новых розничных рынков вне традиционно сложившихся мест их расположения зачастую себя не оправдывает. Так, например, один из организованных в 2009-м году рынков, который должен был стать лучшим сельхозрынком России, менее чем через два года был перепрофилирован.

Собственно, именно поэтому управляющие компании не выполняют требования Закона. Кто-то с вступлением в силу этих правил изменил специализацию рынка на сельскохозяйственную (размещение сельхозрынков на открытых площадках допускается до 2015 года). Кто-то продолжает работать под видом ярмарок и других подобных форматов торговли. Кто-то, напротив, принял решение о ликвидации рынка и строительстве на его месте другого объекта: торгового, административного центра, МФК и так далее.

Штрафная!

В итоге, Минпромторг РФ предложил ввести штрафы для тех, кто не выполняет данную норму закона. В частности, для должностных лиц они составят от 30 до 50 тысяч рублей, для юридических лиц — от 200 до 250 тысяч рублей. Стоит отметить, что эксперты неоднозначно оценивают данную поправку с точки зрения как влияния на бизнес, так и необходимости её внедрения.

Александр Морозов, руководитель проектов департамента стратегического консалтинга Knight Frank, отмечает, что данные поправки, скорее всего, действительно будут способствовать ликвидации некапитальных рынков, и, по сути, в этом и заключается главная идея законодательной инициативы.

Так же считает и Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE: «Собственно, закон как раз и нацелен на то, чтобы рынки размещались внутри капитальных строений. Соответственно, его целью является ликвидация некапитальных рынков, кроме сельскохозяйственных. Вместе с тем, учитывая некоторые существующие сложности и возможность субъективизма при определении капитальности строений, а также особенности принятия решений в системе государственного управления, данный процесс может сильно затянуться», - резюмировал эксперт.

В свою очередь, Елена Земцова, управляющий партнер компании «Дельта Эстейт», подчеркивает, что на данный момент массовая ликвидация некапитальных рынков уже началась: снесли рынок в Лужниках, Черкизовский рынок, Пражский рынок, Каширский двор в ЮАО, Багратионовский рынок, Тимирязевский рынок. До конца 2013 года Московские власти планировали снести 16 рынков и ярмарок, которые находятся на территории города, а к 2015 году еще существенно сократить количество рынков.

Поправки предлагают приостанавливать действие разрешения и штрафовать в случае использования на рынке некапитальных объектов. По мнению Сергея Казинца, данные нормы представляются логичными и необходимыми, поскольку не должно быть запретов без соответствующих санкций. Приостановление действия разрешения в случае нарушений условий её выдачи является стандартной мерой во всех случаях лицензионно-разрешительной работы и данный случай не должен быть исключением.

Владимир Стукан, генеральный директор ROSS Group, считает, что такие штрафы не сильно ударят по карманам владельцев торговых площадок: «Мне представляется размер штрафа не очень болезненным для компании, владеющей достаточно большим рынком. Однако уменьшение количества некапитальных рынков однозначно произойдёт. При этом хочется, чтобы обошлось без «перегибов», чтобы не попали под эту «гребёнку» ярмарки выходного дня, сезонные рынки прямых производителей и тому подобные объекты», - заключил эксперт.

Эксперт также уверен, что введение штрафов за неисполнение требований по переводу рынков в капитальные здания ситуацию кардинально не изменит. Это же касается и возможности приостановления действия разрешения на организацию рынка: отсутствие у управляющей компании документов, подтверждающих право на объект(ы) недвижимости, сегодня и так является основанием для отказа в выдаче такого разрешения согласно ст.ст. 7, 5 Закона. 

Почём фундамент для народа

Насколько повлияют данные поправки на работу рынков, покажет практика. Однако уже сейчас понятно, что законопослушным компаниям дорого обойдётся их желание следовать прямым указаниям чиновников. Переделка рыночных объектов потребует не только больших инвестиций в реализацию проекта, но и спровоцирует прекращение работы площадки на время реновации. Это означает прямую потерю прибыли и, возможно, части арендаторов, которые мигрируют на функционирующие рынки.

Капитальное строение обладает, как минимум, следующими характеристиками:

- длительная эксплуатация;
- прочная связь с землёй, наличие фундамента: то есть перемещение капитального строения без нанесения ему существенного ущерба невозможно; 
- соответствие капитального строения СНиПам и законодательным актам государства.

Валентин Гаврилов отмечает, что создание фундамента под строением является достаточно затратным мероприятием (может превышать 20% стоимости здания). Соответственно, здесь возможны два варианта. Первый рассчитан на особенности принятия решений в системе государственного управления, и в его рамках возможно перевести рынок в «капитальное здание» при относительно небольших затратах. В рамках второго варианта, то есть полного соблюдения всех требований, зачастую будет выгодно построить капитальное здание.

Владимир Стукан говорит о том, что, безусловно, перевод рынка в капитальное строение это достаточно затратное мероприятие. «На самом деле ведь речь, получается, идёт о его временном закрытии, возведении капитального строения на данном участке и открытии совсем другого рынка. Но в целом, это правильный процесс. Сейчас на обычных рынках экономят на комфорте покупателей, продавцов и даже на их безопасности. При этом ставки аренды остаются немаленькими, то есть фактически владельцы рынка получают сверхприбыль за счёт этой экономии. Продавать участок в этом случае представляется крайне неразумным – к нему уже налажен трафик посетителей. Можно сказать, что это уже традиционное место торговли, почему бы и дальше не использовать это, произведя улучшения?», - резюмировал эксперт.

В итоге, многие компании зачастую приходят к мнению, что проще и прибыльнее на месте рынка построить торговый центр, чем подгонять площадку под требования чиновников. Так, в последнее время девелоперы активно строят в спальных районах, проявляя при этом наибольшую активность в непосредственной близости к МКАД, ТТК. «На месте Пражского рынка планируется возвести современный торговый центр общей площадью 200 тысяч квадратных метров, еще один торговый центр будет построен на месте рынка «Каширский двор». На месте Багратионовского рынка также планируется возвести торговый центр», - говорит Елена Земцова.

Получается, что как бы закон ни работал, он в любом случае приведёт к тому, что количество рынков, по крайней мере в Москве, сократится до минимума. Понятно, что власти руководствуются благими идеями, думают о комфорте продавцов и покупателей, вот только сейчас большинство крупных рынков и так оборудованы, пусть небольшими, но теплыми павильонами, имеют лаборатории качества. Если «выдавливать» эти площадки из города, то на миллионы москвичей придется не больше пяти рыночных объектов, которые явно не смогут в полной мере обеспечить покупательский спрос.

Александр Мошков