Комментарии экспертов

Доходные дома, некогда имевшие популярность и широкое распространение, возможно, снова вернутся на рынок. Перспектива коммерческого использования подобных проектов пока туманна, однако власти не отрицают возможных преференций для девелоперов.

В 19 веке начался буквально строительный бум такого рода недвижимости. В первой четверти 20-го века доходные дома были местом обитания для весомой доли москвичей и гостей столицы. Не исключено, что практика строительства жилья для съема будет возобновлена в самой ближайшей перспективе.

Промышленный бум

Доходные дома стали в свое время самым простым и логичным ответом на реактивно растущую экономику и приток населения в столицу. Не лишним будет отметить, что роль государства в те времена была очень велика - о ГЧП, конечно, говорить на тот момент было еще рано, но, в целом, практика участия в строительстве и организации площадок и коммуникаций была заметная.

Спустя несколько десятилетий практика строительства доходных домов получила новую жизнь. Однако в этом ключе говорить о коммерческой выгоде не приходится, поскольку в те времена отношения к бизнесу такие строения не имели, да и с течением времени превратились в обычные коммунальные жилища. При этом в Европе и США практика арендного жилья ушла в развитии намного дальше и представляет собой на данный момент уже сформировавшийся и цельный экономический сегмент. Не секрет, что многие граждане Европы живут в съемном жилье достаточно длительный срок, иногда и вовсе предпочитая арендованную квартиру собственной. 

Сам по себе доходный дом является обычным многоквартирным зданием, которое принадлежит одному человеку и сдается в найм арендаторам, чаще всего, на длительный срок. Одним из основных минусов такого рода недвижимости можно считать долгий срок окупаемости, который, по мнению ряда экспертов, может достигать 15-20 лет.

По словам Елены Земцовой, управляющего партнера компании Delta estate, затраты на строительство доходных домов будут соизмеримы со строительством гостиниц: «Нельзя забывать о расходах на ремонт, затраты на мебель, технику. В идеальном варианте – срок окупаемости не должен превышать 10-ти лет. И мы убеждены, что так и будет в первое время, пока такой вид жилья не станет слишком распространенным».

При этом Елена отмечает, что такие проекты, безусловно, вызовут интерес у инвесторов, однако немаловажно предоставить сразу качественный продукт, который будет обладать интересной архитектурой, отделкой внутренних помещений, продвинутой инженерией и парковкой, даже несмотря на то, что речь идет о доходных домах.

Говоря о стоимости аренды жилья в таких объектах, можно предположить несколько вариантов развития. В отличие от опыта 20-го века, когда доходные дома были скорее элитным жильем, чем массовым, сейчас идет ориентир на эконом-вариант в случае, когда речь идет именно о коммерческом использовании доходных домов, и не беря в расчет социальные программы государства по увеличению ввода жилой недвижимости.

Выйти из тени

Говорить о возможности вернуть доходные дома в Правительстве начали еще 2 года назад. Активная полемика относительно будущего коммерческого и некоммерческого жилого фонда завершилась зимой 2014-го, и уже в июле Президентом Российской Федерации Владимиром Путиным был подписан законопроект, призванный создать правовую основу для рынка арендного жилья. 

Советник практики «Недвижимость.Земля.Строительство» юридической фирмы VEGAS LEX пояснил, что старт кампании по формированию рынка доступного арендного жилья и развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода, был дан Указом Президента РФ от 07.05.2012 № 600 «О мерах по обеспечению граждан РФ доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг». Согласно подп. «д» п. 1 данного Указа рынок доступного арендного жилья должен был быть сформирован в стране до января 2013 г. Однако в такой сжатый срок этого ожидаемо не произошло. 

«29.08.2012 Правительство РФ распоряжением № 1556-р утвердило перечень мероприятий по формированию рынка доступного арендного жилья. В состав таких мероприятий вошла подготовка ряда законопроектов (о внесении изменений в гражданское, жилищное, земельное законодательство), организация статистического наблюдения за рынком арендного жилья, а также проведение общероссийского совещания по вопросам развития этого рынка. 25.12.2012 в Государственную Думу был внесен законопроект № 197376-6, призванный создать правовую основу для развития рынка арендного жилья. 21.07.2014 этот законопроект был подписан Президентом РФ (Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования»). Для целей формирования рынка доступного арендного жилья Закон № 217-ФЗ предполагает создание жилищного фонда социального использования, в состав которого включаются жилые помещения государственного, муниципального и частного жилищного фонда» - поясняет Николай. 

Согласно закону, жилые помещения жилищного фонда социального использования будут предоставляться гражданам, нуждающимся в жилых помещениях, по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. Для определения круга лиц, имеющих право на получение жилых помещений по такому договору, будут использоваться два критерия: уровень дохода гражданина и проживающих совместно с ним членов семьи, а также стоимость подлежащего налогообложению их имущества. Максимальный размер дохода и стоимости имущества будет устанавливаться муниципалитетами. Правом на получение жилого помещения в жилищном фонде социального использования не будут обладать малоимущие граждане (в соответствии с ЖК РФ таким гражданам жилье предоставляется по договорам социального найма), а также иностранные граждане и лица без гражданства. 

Жилые помещения в жилищном фонде социального использования будут предоставляться гражданам на срок от 1 до 10 лет (при этом выбор срока будет осуществляться нанимателем). По истечении срока действия договора наниматель будет иметь право на заключение договора на новый срок. Несвоевременное и (или) неполное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги, передача жилого помещения или его части в поднаем, а также наличие у нанимателя или у постоянно проживающих с ним членов его семьи другого жилого помещения будут являться основанием для расторжения договора найма и выселения, которое будет производиться на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения. 

Как отмечает Николай, закон № 217-ФЗ вводит определение наемного дома. «Жилые помещения в таких домах предназначены для предоставления гражданам по договорам найма жилого помещения (наемный дом коммерческого использования) и (или) договорам найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования (наемный дом социального использования). Доля помещений, предназначенных для передачи гражданам по договорам найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования в наемном доме социального использования должна быть более половины. Для создания, эксплуатации наемного дома социального использования из состава частного жилищного фонда предусмотрена возможность предоставления государственной или муниципальной поддержки (в т.ч. за счет средств бюджетной системы РФ). Строительство наемных домов предполагается осуществлять на основании договоров об освоении территории в целях строительства наемного дома социального или коммерческого использования. Заключаться такие договоры будут на основании аукциона путем повышения начальной цены за право заключения договора или путем снижения начального размера платы за наем в расчете на один квадратный метр жилого помещения», - комментирует эксперт. 

При этом договоры об освоении территории в целях строительства наемного дома будут заключаться на срок не менее 20 и не более 49 лет. Земельные участки для строительства стороне такого договора будут предоставляться без торгов и без предварительного согласования места размещения объекта. 

«Ряд важных вопросов, связанных со строительством и эксплуатацией наемных домов, еще только предстоит решить» - замечает эксперт, – «Так, например, согласно ч. 8 ст. 55.27 Градостроительного кодекса РФ (в редакции Закона № 217-ФЗ) законодательством должны быть определены последствия истечения срока действия договора об освоении территории в целях строительства наемного дома (обязательства лица, заключившего договор, изменение цели использования здания в качестве наемного дома и т.п.)». 

Стоит также отметить, что еще зимой в Москомархитектуре активно обсуждались вопросы различных преференций для девелоперов, которые будут возводить доходные дома. В частности, речь шла об отмене градостроительных ограничений и норм, по которым нельзя строить более 25 тысяч квадратных метров жилых помещений на 1 гектар земли. Также активно обсуждались вопросы ГЧП в рамках возведения коммерческих и социальных доходных домов. По словам ряда экспертов, фактически, такие объекты смогут получить все преимущества, которые на данный момент имеют апартаменты, хотя в последнее время активно ведутся разговоры о том, чтобы такой род недвижимости приравнять к жилью, обязав, таким образом, инвестора возводить объекты социальной инфраструктуры. 

Елена Земцова также замечает, что активное строительство доходных домов вряд ли сможет в ближайшее время привести к дестабилизации рынка апартаментов в связи с тем, что спрос пока еще слишком большой, а предложений намного меньше. 

Освоение территорий

Развитие рынка доходных домов на территории Новой Москвы отмечал Владимир Жидкин, глава департамента развития новых территорий. По его словам, большая часть объектов будет возводиться рядом с объектами коммерческой недвижимости. Предполагается, что в доходных домах будут проживать будущие офисные сотрудники. 

Резко возросший интерес инвесторов к подобным проектам объясняется вполне логичным планом развития территорий, учитывающим привлечение большого количества компаний, различные послабления для девелоперов и государственную поддержку.

По словам Елены Земцовой, прокомментировать перспективы развития доходных домов в Новой Москве представляется затруднительным. «Хорошие, востребованные районы в центре Москвы безусловно будут сдаваться за большие деньги и отбивать проект за 7-12 лет. В новой Москве, думаю, сроки увеличатся до 15-18 лет», - отмечает Земцова.

Ложку дегтя могут внести и разделившиеся на два лагеря мнения экспертов. Теоретически обоснованное строительство подобных объектов при комплексном освоении территорий, безусловно, выгодно, однако при этом гарантировать хорошую заполняемость офисных площадей на новых территориях проблематично. Акцент на децентрализацию офисов крупных компаний имеет один существенный минус – потерю порядка 30-ти % сотрудников при переезде. В связи с этим эксперты полагают, что до тех пор, пока транспортная инфраструктура не будет развита в должной степени на территории Новой Москвы, говорить о конкретных перспективах развития коммерческих объектов затруднительно.

Однако, несмотря даже не несколько негативную реакцию бизнеса, можно предположить, что реорганизация практики возведения доходных домов в Москве позволит дать начало довольно перспективному и масштабному проекту. Увеличить долю налоговых отчислений государству и вывести из тени рынок аренды жилья вряд ли получится, но занять определенную нишу в нем точно удастся. К тому же зарубежный опыт может стать хорошим подспорьем.