Комментарии экспертов

Порядок возмещения арендатором коммунальных расходов арендодателю недостаточно раскрыт в нормах гражданского и налогового законодательств Российской Федерации. Однако Минфин России и ФНС России в некоторой степени пошли навстречу налогоплательщикам и дали официальные разъяснения по вопросу налогообложения налогом на добавленную стоимость коммунальных расходов при аренде недвижимости.

В частности, официальная позиция, обязательная для применения всеми российскими налоговыми органами, отражена в письмах ФНС России от 27.10.2006 № ШТ-6-03/1040@, от 23.04.2007 № ШТ-6-03/340@, от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@. Из анализа данных писем следует, что допустимыми (с учетом возможности принятия арендатором НДС к вычету) вариантами структурирования отношений между арендатором и арендодателем являются:

• учет коммунальных платежей в фиксированной или переменной части арендной платы;
• использование посреднического договора или смешанного договора, содержащего элементы договора аренды и агентского договора (комиссии).

В обоих случаях Минфин России и ФНС России указывают на правомерность выставления счетов-фактур арендодателем и принятия соответствующих сумм НДС к вычету арендатором. Во многом благодаря указанным письмам в настоящий момент уже не наблюдается большого количества арбитражных налоговых споров по этому вопросу.

При выборе конкретного способа структурирования взаимоотношений между арендатором и арендодателем желательно следующие учесть особенности:

• включение коммунальных расходов в фиксированный платеж по аренде с учетом возможности его пересмотра не чаще, чем один раз в год может привести к убыткам арендодателя в случае существенного увеличения объема потребляемых коммунальных услуг арендатором;
• выставление счетов-фактур по услугам аренды отдельно на фиксированную часть и отдельно на переменную часть Налоговым кодексом не предусмотрено, что может привести к трудностям определения размера переменной части платежа на конец месяца при позднем получении арендодателем документов от своих поставщиков;
• заключение агентского договора между арендатором и арендодателем при уже имеющихся у арендодателя договорах на "коммуналку" (без их изменения) может привести к спорам с налоговыми органами.