Комментарии экспертов

Депутаты законодательного собрания Краснодарского края приняли в первом чтении законопроект «О дополнительных мерах по защите прав пострадавших участников строительства», внесенный главой края Вениамином Кондратьевым. Как пояснил депутатам заместитель руководителя краевого департамента по надзору в строительной сфере Павел Кошкин, основное новшество предлагаемого закона – это норма, регулирующая отношения между исполнительной властью и инвесторами, взявшими на себя обязательство достроить проблемные дома.

Закон предоставит такому застройщику право приобрести в аренду без проведения торгов земельные участки, находящиеся в краевой или муниципальной собственности. Рыночная стоимость компенсационного участка должна составлять не менее 50% от расходов, которые инвестору предстоит понести при выполнении обязательств перед дольщиками. По словам господина Кошкина, принятие закона позволит региону снять остроту проблемы обманутых покупателей жилья, сделав проекты достройки привлекательными для инвесторов.

В настоящее время в краевой реестр пострадавших покупателей включено 1100 человек по 55 объектам, но ситуация на строительном рынке такова, что количество обманутых дольщиков может вырасти – в регионе 143 застройщика по 270 объектам (68 тыс. квартир) существенно затягивают сроки ввода жилья в эксплуатацию.

Владимир Волчихин, член экспертного совета при комитете по строительству ЗСК, рассказал „Ъ-Юг“, что ко второму чтению законопроект будет уточнен и конкретизирован, в том числе с учетом предложений строителей. «Но нам важно заявить новые нормы концептуально», – пояснил собеседник „Ъ-Юг“.

По оценке участников рынка, порядок предоставления компенсаций для инвесторов проблемных домов давно требует урегулирования. Они отмечают, что договоренности между инвесторами и исполнительной властью о компенсациях заключались и ранее, но эти договоренности реализовывались по «серым» схемам, в частности, инвестор мог обязать муниципалитет выполнить инвестиционное соглашение по выделению компенсационного участка через суд, а муниципалитет не оспаривал судебный акт.

Игорь Чумаченко, партнер компании VegasLex, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство», считает, что законопроект требует серьезной доработки. «Инициатива краевой власти имеет благие цели – решить проблемы дольщиков путем предоставления определенных льгот новому инвестору. Вместе с тем, вводимые в крае новшества могут не соответствовать требованиям федеральных законов, в том числе Земельного кодекса (ЗК РФ), закона об участии в долевом строительстве и закона о несостоятельности (банкротстве)», – пояснил юрист. В частности, как указывает Игорь Чумаченко, согласно норме ЗК РФ, предоставление земельного участка без торгов носит исключительный характер. К таким исключениям относится выделение земли для масштабных инвестиционных проектов (МИП), то есть проектов, отвечающих определенным требованиям – это либо создание определенного вида объекта (например, индустриальные парки и технопарки), либо инвестиции в предприятия, объекты сельхозпроизводства, либо создание рабочих мест и достижение иных социально-значимых для региона показателей (увеличение налоговых поступлений). «В краевом законе мы видим, что застройщику-инвестору предоставляются не только сами проблемные объекты и права на участки, на которых они расположены, для решения проблем дольщиков, но также иные участки для строительства любого вида объектов (под видом МИП). Представляется, что это не соответствует смыслу норм ЗК РФ о предоставлении участков без торгов для реализации МИПов»,– отметил Игорь Чумаченко.

Кроме того, по оценке юриста, вынесенный на обсуждение ЗСК законопроект противоречит требованиям ФЗ «Об участии в долевом строительстве», который не позволяет передавать права и обязанности застройщика другому лицу. «Даже если допустить возможность такой передачи, то новый застройщик-инвестор должен отвечать обязательным требованиям закона о долевом строительстве. Эти требования в последнее время серьезно ужесточены, в том числе в отношении опыта материнской и дочерних компаний, размера уставного капитала, разрешения на строительство, отчисления денежных средств в компенсационный фонд», - говорит Игорь Чумаченко. Кроме того, эксперт видит возможное противоречие новой краевой нормы с федеральным законом о несостоятельности в части реализации процедуры банкротства застройщиков.

Опрошенные „Ъ-Юг“ участники рынка отмечают и иные препятствия для реализации намерений краевой власти урегулировать отношения с инвесторами при достройке проблемных объектов. Некоторые представители бизнеса, в частности, видят в новой схеме существенную коррупционную угрозу, они опасаются, что под предлогом помощи дольщикам власти могут начать неконтролируемое перераспределение земли пользу аффилированных структур. «Практика выделения земли без торгов под якобы инвестиционные проекты существовала в крае с середины двухтысячных годов: инвестор брал на себя обязательство по созданию объектов малого бизнеса, а затем в суде менял целевое назначение участка на жилую застройку, в результате крупные города края захлестнула стихийная застройка, два-три года назад муниципалитеты вынуждены были отказаться от псевдо-инвестиционных схем. Не исключено, что закон о поддержке дольщиков может быть использован для возобновления «серых» схем вывода земли», – поделился с „Ъ-Юг“ своим мнением на условиях анонимости представитель одной из строительных компаний региона.

Во втором (окончательном) чтении закон может быть принят уже на следующей сессии Заксобрания в апреле.

Статья также доступна по ссылке: https://www.kommersant.ru/doc/3591053