Комментарии экспертов

Утвержденные мэром Москвы Сергеем Собяниным поправки в Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП "Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах" станут еще одним неприятным аспектом для бизнеса в столице.

Запрет на перевод помещений из жилых в нежилые, сильно ударивший по частным предпринимателям в сфере торговли и услуг, может отрицательно сказаться не только на СМБ, но и на самих жильцах, первые этажи домов которых могут вернуться к своей первоначальной функции.

Комфорт на первом месте

Инициатива властей по усложнению процедуры получения разрешения на перевод помещения из жилого в нежилое была продиктована неоднократными обращениями жильцов с жалобами на предпринимателей, занимающихся торговлей или оказывающих услуги в переоборудованных помещениях. Стоит отметить, что трудности с переводом начались уже в феврале этого года, когда по ряду причин рассмотрение обращений предпринимателей было приостановлено.

С начала 2015 года Департамент городского имущества выдал менее 50 разрешений на перевод помещений против более чем 400 в 2014. По словам Светланы Яровой, начальника отдела стрит-ритейла компании JLL, в Москве целый пласт таких помещений стрит-ритейла - переведенных из жилого фонда. В спальных районах они составляют примерно треть от общего объема рынка.

"Особенно это касается больших спальных районов, в которых торговые помещения изначально не были запланированы, а при появлении станции метро или другой точки притяжения в районе возник спрос на них. После сноса палаток нежилые помещения стали фактически единственной опцией для ритейлеров для размещения бизнеса в таких районах. При этом сейчас доля вакантных помещений на этом рынке составляет около 10%, и постепенно она будет уменьшаться. С учетом невозможности перевода новых помещений в нежилой фонд имеющееся предложение будет абсорбироваться, а ставка аренды, поддерживаемая спросом, сохранится на высоком уровне. В перспективе двух-трех лет она будет расти", - отметила специалист.

Также стоит отметить, что нежилые помещения, переведенные из жилого фонда, подходят далеко не каждому арендатору, ввиду специфики и конструктивных особенностей здания. Крупная розница редко занимает такие площади, в основном они отходят под небольшие продуктовые магазины, аптеки и салоны красоты.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Метриум Групп", считает, что поскольку перевод помещений на первых этажах в нежилые больше характерен для рынка вторичной недвижимости, а такие дома, как правило, расположены в районах с уже сложившейся инфраструктурой, то фактический запрет на появление новых магазинов на месте бывших квартир никак не скажется на комфорте проживания людей. "Более того, чем меньше площадей в домах будет переделано под места для торговли, тем спокойней будет и самим жильцам. Ведь магазины привлекают большие потоки людей, а это дополнительный источник шума. Кроме того, некоторые приезжают на машинах, занимая дефицитные квадратные метры парковки у жителей самого дома. Поэтому в большинстве современных новостроек первые этажи изначально проектируются как нежилье и строятся с соответствующими для таких помещений требованиями", - дополняет Литинецкая.

Однако с этим мнением не согласна Полина Жилкина, директор отдела стратегического консалтинга CBRE, которая утверждает, что нововведение, скорее, усложнит ситуацию для мелких арендаторов сегмента сопутствующей торговли. Входная группа магазина, кафе или салона красоты, по словам эксперта, визитная карточка заведения, которая важна не меньше, чем витрина. В спальных районах стрит-ритейл, как правило, развит только на одной-двух основных магистралях, и в большинстве случаев уровень обеспеченности качественными торговыми площадями из расчета на количество жителей очень низкий. Торговые центры формата "у дома" могут облегчить ситуацию, но они не могут полностью "закрыть" нишу ежедневных потребностей жителей - мелкие покупки по пути домой, услуги и прочее.

Ломать не строить

В результате принятых поправок в Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП "Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах" ситуация складывается таким образом, что власти запрещают создание и изменение входов и тамбуров с устройством крылец (лестниц в цокольные и подвальные помещения), не предусматривающее присоединение (занятие) дополнительного земельного участка; создание холодных тамбуров (входов) в пределах существующих площадок - крылец, пандусов, лестниц за границей наружных стен здания. Таким образом, приспособить бывшую квартиру, к примеру, под аптеку становится невозможным.

Как отмечает юрист практики "Недвижимость. Земля. Строительство" юридической фирмы VEGAS LEX, для перевода помещений из жилого фонда в нежилой необходимы заявление установленной формы о переводе жилого помещения в нежилое помещение; нотариальная копия свидетельства о праве собственности на квартиру; технический паспорт квартиры; поэтажный план дома (подъезда, этажа, типового этажа), в котором находится переводимое помещение; доверенность, оформленная в установленном порядке, в случае обращения представителя заявителя.

Если изменение назначения помещения требует перепланировки, то дополнительно необходимо представить подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки квартиры в двух экземплярах; если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в доме, на такие действия должно быть получено согласие всех собственников общего имущества; аналогичным образом уменьшение размера общего имущества в доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме (п. 3 ст. 36 ЖК РФ).

В случае, если переустройство требует изменение режима использования земельного участка, на котором расположен дом, то требуется согласие не менее 2/3 голосов собственников, договор (договоры) на производство работ по перепланировке и/или переустройству помещения с организацией, имеющей свидетельство о допуске к таким работам, выданное саморегулируемой организацией (нотариально заверенная копия с предъявлением оригинала); свидетельство саморегулируемой организации (нотариально заверенная копия с предъявлением оригинала); журнал ремонтно-строительных работ, полученный в Мосжилинспекции и оформленный в установленном порядке (оригинал); документы, входящие в перечень исполнительной документации, с отметкой сотрудника Мосжилинспекции о проверке документации и ходе ремонтно-строительных работ (оригиналы); акты приемки скрытых работ, акт приемки выполненных работ по выносу газопровода и газового оборудования (в случае, если дом газифицирован).

"С учетом новых правил, переустройство и (или) перепланировка помещений в многоквартирных домах возможна, но не может быть связанна с созданием входов, изменением входов и тамбуров с устройством крылец (лестниц в цокольные и подвальные помещения), созданием холодных тамбуров (входов), крылец, пандусов, лестниц за границей наружных стен здания", - поясняет Юрист.

Также стоит отметить, что в нежилое помещение по новым правилам могут быть переведены только такие помещения, которые соответствуют установленным законом требованиям, а именно: доступ к переводимому помещению возможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям (то есть предусмотрен отдельный вход); переводимое помещение не являться частью жилого помещения и не используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания; помещение не является аварийным; переводимое помещение не обременено правами третьих лиц; переводимое помещение расположено на первом этаже или непосредственно над нежилым помещением.

Таким образом, помещения на первых этажах жилых домов без отдельного входа переоборудовать в нежилые помещения будет невозможно. Однако, как отмечает Мария Понаморева, старший юрист адвокатского бюро "А2", последние изменения не затронут уже существующие нежилые помещения. В случае, если перепланировка произведена, оборудован отдельный вход в помещение и получен акт о завершении перепланировки, то такое помещение правомерно использовать в качестве нежилого.

Останемся на первом

С одной стороны ситуация с запретом на перевод помещений в нежилые на первых этажах не окажет сильного влияния на уже сложившийся рынок, а учитывая, ежегодный прирост торговых площадей, даже не беря в расчет кризис, может удовлетворить спрос населения в том или ином районе.

Как замечает Светлана Ярова, ситуация с обеспеченностью торговыми площадями сильно разнится в зависимости от района. "Такие районы, как Братиславская или Марьино достаточно хорошо обеспечены торговыми помещениями, при этом под обеспеченностью мы понимаем не просто наличие стрит-ритейла, но наличие качественных площадок стрит-ритейла по доступным для различных бизнесов ставкам. Если говорить в целом, то обеспеченность спальных районов Москвы стрит-ритейлом, по нашим оценкам, находится на уровне 70%, тогда как качественными площадками они обеспечены примерно на 30%, то есть вдвое меньше. Особенно не хватает крупных помещений площадью свыше 800 кв. м, способных разместить супермаркет, магазин детских товаров, зоотовары, а также качественных маленьких помещений - площадью около 100 кв. м", - объясняет эксперт.

Что касается новостроек, то тут проблема решена уже на этапе согласования проекта, где первые этажи всегда отдаются под коммерческое использование. Однако, говоря об уже сложившейся ситуации, можно отметить, что если торговые центры районного формата могут закрыть возникнувшую "дыру", то открыть новое заведение общепита в жилом здании на первом этаже будет уже невозможно.

Данная ситуация в перспективе ближайших лет может сыграть на руку собственнику, чье помещение будет только расти в цене. Но стоит сделать скидку и на текущую ситуацию, когда в период кризиса прогнозировать на ближайшую перспективу достаточно сложно.

Антон Мошкин