Аналитика Публикации

Налоговики начали зачистку рынка недвижимости. ФНС проводит масштабную проверку застройщиков и риелторов. Ведомство предлагает клиентам риелторских агентств рассказывать о схемах ухода от налогов, которые применяются при продаже квартир. Риелторы опасаются, что активизация налоговиков может затруднить реализацию квартир, спровоцировать дефицит и рост цен. По оценкам экспертов, сейчас из-под налогообложения выводится свыше 50% сумм сделок с недвижимостью. 

Федеральная налоговая служба России (ФНС) выпустила официальное обращение к лицам, которые располагают информацией о применяемых на рынке недвижимости налоговых схемах. 

«Налоговая служба проводит проверку МИАН и других компаний, занятых в сфере строительства и продажи недвижимости» Налоговики на условиях конфиденциальности предлагают сообщать об организациях, применяющих подобные схемы, и раскрытии содержания данных схем. Сейчас ведомство собирает данные о налоговых схемах, применяемых компаниями, которые работают в сфере строительства и торговли недвижимостью.
Всего, по мнению отраслевых экспертов, из-под налогообложения выводится свыше 50% сумм. 

В ФНС обещают, что информация о налоговых схемах поможет навести порядок в отношениях продавцов и покупателей недвижимости и повысить прозрачность сделок. 

Руководитель ФНС Михаил Мокрецов обратил пристальное внимание на бизнес в сфере недвижимости. Ранее с целью привлечь налоги от сделок по сдаче квартир в аренду глава ведомства предложил гражданам доносить на соседей, сдающих квартиры и не платящих с доходов налоги. 

Риелторские корпорации также привлекли внимание налоговиков – ФНС обвинила компанию «МИАН» в применении вексельной схемы ухода от налогов. Арбитражный суд Москвы в целом согласился с ведомством Мокрецова. Сейчас налоговая служба проводит проверку организаций, входящих в группу компаний «МИАН», за 2004–2006 годы. 

«Начались проверки в других компаниях, занятых в сфере строительства и продажи недвижимости», – сообщил представитель ФНС. 

«Принцип всех схем ухода от налогов при строительстве прост и заключается в занижении цены, – рассказывает Олег Баженов из юридической фирмы «Вегас-Лекс». – Указываемая в договорах сумма снижается по сравнению с реальной. С указанных в договоре сумм производится оплата текущих расходов, вся реальная прибыль налогообложению не подвергается». 

До принятия Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ, вступившего в силу 1 апреля 2005 года, одной из самых распространенных налоговых схем на первичном рынке была схема с использованием страховки. Схема заключается в следующем. 

При заключении договора долевого участия сумма по договору составляет 30% от реальной стоимости, при этом клиент вносит полную стоимость квартиры. На остальные 70% выписывается страховка риска неисполнения агентом договора. 

Фактически такой договор фиктивен, поскольку страховой случай не наступает. Деньги поступают в страховую компанию, из которой впоследствии выводятся традиционными безналоговыми схемами (перестрахование в офшоре, «серые» компании и т.д.). 

После изменений в законодательстве стала весьма популярна вексельная схема. «Основная цель введения вексельной схемы – это обход закона «Об участии в долевом строительстве», – говорит Олег Баженов. – Данная схема позволяет и минимизацию налогов». 

По вексельной схеме дольщики получают не квартиру, а векселя застройщика (девелопера, инвестора) и устное обязательство передать квартиру в погашение векселей. Покупателям предлагается заключить договор инвестирования на строительство жилья с заявителем и приобрести векселя у аффилированных организаций, а потом передать их в качестве оплаты по договорам инвестирования. Потом компании обменивают векселя между собой, как правило, по цене ниже номинала. Так из-под налогообложения выводятся реальные суммы сделок. Впоследствии с клиентом расторгается договор инвестирования и заключается договор об уступке прав требования на квартиры. 

«На вторичном рынке недвижимости оптимизировать налогообложение выгодно, как правило, тем физическим лицам, которые перепродают квартиру, пользовавшись ею менее трех лет», – отмечает Олег Баженов. В этом случае на сделку не распространяется льгота, предусмотренная Налоговым кодексом, и доход подлежит обложению НДФЛ в размере 13%. 

«Поскольку не все готовы отдать такую часть дохода, прибегают к снижению официальной стоимости сделки, а реальные средства передают наличными из рук в руки или с использованием банковских ячеек», – заключает эксперт. 

«ФНС хочет узнать, как происходит процесс ухода от налогов, – говорит независимый эксперт рынка недвижимости Андрей Бекетов. – Думаю, что найдутся желающие сообщить информацию в налоговую». По его словам, ФНС сможет получить реальные нарушения и затем копать по конкретным случаям.
Участники рынка говорят, что разделяют обеспокоенность налоговиков. 

По словам представителя компании – одного из лидеров российского рынка недвижимости, «инициатива ФНС полностью отвечает духу тех законов, которые были приняты в последнее время, и, несомненно, подтолкнет бизнес к скорейшему приведению своих взаимоотношений в соответствие с действующим законодательством». 

«Тем не менее поскольку эта инициатива не подкреплена никакими подзаконными актами, специальными гарантиями и/или вознаграждением, то она для граждан в большей степени является декларативной», – говорит участник рынка, предполагая не слишком высокую эффективность инициативы ФНС. 

По мнению представителя риелторской компании, активизация налоговиков может привести к приостановке реализации квартир застройщиками и дефициту. «Это в свою очередь спровоцирует повышение цен», – предупреждает риелтор. 

«ФНС хочет собрать больше денег – в среднем порядка 30% от каждой сделки необходимо заплатить в бюджет», – говорит гендиректор одного из агентств недвижимости. По его мнению, нынешняя инициатива ФНС может привести к тому, что население станет чаще обращаться к частным маклерам или искать подходящие варианты самостоятельно.