Аналитика Публикации

Рынок коммерческого найма жилья должен быть выведен из тени, заявил в четверг президент РФ Дмитрий Медведев на встрече с активом «Единой России». Значительная часть сделок по аренде жилья проходит сейчас в России напрямую между владельцем квартиры и арендатором без заключения официального договора найма и, соответственно, без уплаты налогов, указал президент.

Президент отметил также, что рынок коммерческого найма жилья в России огромен, но государство ничего с него не имеет. «А это было бы неплохо. И для контроля над ситуацией... Зачастую ставки коммерческого найма завышены и не являются рыночными в строгом смысле этого слова», — не слишком убедительно попытался президент показать гражданам пользу присутствия государства в этой сфере.

Когда он заговорил об интересах государства, получилось гораздо убедительнее. «Государство теряет часть доходов, которые могло бы получить, а весь этот бизнес (коммерческий наем) относится к «серому». И так практически в любом городе. Поэтому на эту проблему нужно обратить внимание не только законодателей, но и других структур властных. Я имею в виду региональные власти и прокуратуру», — сказал Медведев.

Эксперты полагают, что легализовать этот рынок было бы не так уж и сложно, если бы власти действительно этого хотели, причем не только в периоды кризисов. «Я бы не хотел сейчас вставать на позицию чиновников — это не моя работа — и давать рекомендации, как выявить граждан, которые не платят подоходный налог и доходы со сдачи в аренду жилья, но инструменты такие есть. И их при желании можно задействовать, в том числе и в тех случаях, когда деньги передаются наличными.. Поэтому никакие больших программ по решению этой проблемы не нужно», — отметил в комментарии BFM.ru юрист юрфирмы «Вегас-Лекс» Максим Черниговский.

В то же время он напомнил, что в настоящее время любой арендодатель может достаточно просто легализовать свои доходы путем уплаты с них подоходного налога в размере 13%. Те же, кому такой налог представляется чрезмерным, могут зарегистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей и, подав заявление на применение упрощенного порядка налогообложения, уплачивать с этих доходов всего лишь 5%.

«В настоящее время существует определенная законодательная база, и часть сдающих квартиры собственников — те из них, которые законопослушны, — платит подоходный налог. Но проблема в том, что доля таких граждан очень невелика, и подавляющее большинство арендодателей осуществляет свою деятельность нелегально», — заявил BFM.ru гендиректор компании RRG Денис Колокольников.

По его мнению, в подобном развитии ситуации виновато отсутствие должного внимания к этой проблеме государства и то обстоятельство, что в современной России, в отличие от дореволюционных времен и опыта других стран, так и не создан институт доходных домов.

«До революции в Москве доходными являлась половина домов в центре. Сейчас в Москве реализованы единичные такие проекты. Вообще, хотя рынок аренды сейчас просел, так же как и рынок купли-продажи, спрос на эти услуги высок, и его развитие является очень перспективным», — говорит Колокольников.

В США, напоминает эксперт, половина населения живет в арендованных квартирах, многие в одной и той же всю жизнь. При этом прозрачный рынок позволяет арендаторам быть уверенными в своих правах, тогда как в России они все время рискуют столкнуться с тем, что аренда может быть вдруг увеличена или квартира вдруг понадобится хозяевам.

«Для решение этой проблемы нужно определенное государственное участие, чтобы заставит людей легализовать свою деятельность. Но как это сделать — это большой вопрос. Может быть, надо пойти по пути снижения подоходного налога на аренду жилья», — размышляет эксперт.

По оценке Дениса Колокольникова, в столице сдается не менее 5% всех квартир, при том что общее их количество составляет 3,6 млн. «Таких квартир не менее 180-200 тысяч, а, может быть, и 10% от всего городского квартирного фонда. Эту величину достаточно сложно посчитать, так как на нее действует много факторов. Так, в кризис число таких квартир увеличивается, так как многие начинают сдавать ранее пустовавшие квартиры из-за нехватки денег; действует сезонный фактор, и летом таких квартир больше; много случаев, когда в них проживают родственники, которые платят только, например, за коммунальные услуги, — поясняет Колокольников. — Но в любом случае, при минимально средней на сегодня цене сдаваемой квартиры в 1,2 тысячи долларов оборот этого рынка составляет около 250 млн долларов в месяц или около 3 млрд долларов в год».

Российские власти неоднократно пытались легализовать рынок аренды жилья. В 90-е годы ныне покойный Борис Федоров, тогда министр финансов, лично ходил по квартирам, выявляя незаконных арендаторов. В Москве очередная компания по легализации рынка аренды жилья началась два года назад, когда в апреле 2007 года заместитель мэра Москвы Юрий Росляк заявил, что столичное правительство выступает за легализацию сдачи собственного жилья в аренду. А мэр Москвы Юрий Лужков заявил, что граждане обязаны регистрировать в миграционных и налоговых органах сдаваемое в аренду жилье.

Тем не менее перемен немного, хотя новые инициативы появляются регулярно. Например, начиная с 1 февраля 2009 года, чтобы получить регистрацию в Москве, приезжие должны представить зарегистрированный надлежащим образом договор найма жилого помещения.

В мае 2009 года начальник управления Федеральной миграционной службы России по Москве Федор Карповец сообщил о том, что в Федеральную налоговую службу направлены сведения о 125 тысяч граждан, которых надо проверить на предмет уплаты налогов со сдачи квартир внаем. «Мы не утверждаем, что все эти люди не платят налоги от своих заработков со сдачи квартир, Большая часть москвичей, находящихся в списке, — это те, кто добросовестно поставил на учет мигрантов, проживающих в их квартире, но вполне вероятно, что эти люди не платят налоги. Остальные — хозяева квартир, в которых уже были обнаружены нелегально проживающие иностранцы», — пояснил тогда он.

Согласно информации Федеральной налоговой службы, декларации о доходах, полученных от сдачи жилья в аренду, в 2008 году представили 15,5 тысячи москвичей, из них 6,8 тысячи — «в результате проведения контрольной работы налоговых органов».