Аналитика Публикации

Владельцы помещений в офисном центре Самары на ул. Революционной, 70 находятся в недоумении. В июле этого года они получили письма с предложением купить в общедолевую собственность земельный участок под зданием, который в силу закона они считали своим после покупки недвижимости, расположенной на нем. 

Неожиданная новость

По словам владельцев офисных помещений в шестиэтажном офисном здании общей площадью 7 тыс. кв. м на ул. Революционной, 70, литера 3, первое письмо с предложением купить в общедолевую собственность землю под их офисами и прилегающую к ним территорию они получили в марте 2011 года. Письмо было подписано Николаем Кудашкиным, который приложил свидетельство о государственной регистрации на его имя земельного участка общей площадью 2,138 тыс. кв. м по адресу: ул. Революционная, 70.

Письму владельцы офисов, которыми числятся сегодня примерно 50 физических и юридических лиц, не придали никакого значения. ООО «Парадигма», у которого изначально выкупались помещения, при их продаже ни словом не обмолвилось об отсутствии своих прав на землю. «Собственники тогда подумали, что это какая-то ошибка, - говорит представитель владельцев офисов, руководитель департамента юридического обслуживания консалтинговой группы «ДСТС Финанс Консалтинг» Карен Арутюнян. - Приобретая в собственность недвижимость, компания автоматически получали права на земельный участок. Эта норма прописана в Гражданском кодексе. Она указывает на принцип единства земельных участков и объектов недвижимости, которые переходят в собственность покупателя одновременно с правом передачи собственности на недвижимость».

Однако, как выяснилось в июле этого года, Николай Кудашкин не шутил. Письма собственникам офиса в этот раз он разослал поадресно с указанием доли принадлежащей им земли и примерной ее стоимости. Всю землю под домом Кудашкин оценил в 5 млн рублей, опираясь на данные о ее кадастровой стоимости, которые и разделил между владельцами офисов.

«Владельцы в принципе не против покупки земли, однако абсолютно непонятно, каким образом земельный участок мог оказаться в собственности Николая Кудашкина, - говорит Карен Арутюнян. - «Парадигма» по закону не могла продавать помещения без земельного участка. Но даже если предположить такой вариант, то за покупателями по Гражданскому кодексу закреплено приоритетное право ее выкупа. Однако, как нам удалось выяснить, после продажи «Парадигмой» офисов земля перепродавалась аж несколько раз. И владельцам офисов ни разу не было предложено ее купить».

Ищут концы

Как выяснили собственники офисов, до Николая Кудашкина владельцем участка было некое ООО «Капитолий», которое и продало в марте 2011 года ему эту землю, а до «Капитолия» ее собственником успело побывать ООО «СамТорг». При этом отыскать концы собственники так и не смогли. Любые признаки присутствия ООО «Капитолий» по своему юридическому адресу пр. Кирова, 21 отсутствуют, сейчас собственники пытаются найти ООО «СамТорг». «Мы также пытались узнать о судьбе земельного участка через компанию «Парадигма». Но наши письма туда остались без ответа», - говорит Арутюнян.

Представитель Николая Кудашкина Ирина Губина заявила, что не знает, насколько правомерно был приобретен земельный участок до покупки его самим Кудашкиным. «Я могу сказать только одно: Николай Кудашкин не совершил ничего противозаконного, - говорит Губина. - Он законно приобрел эту землю и абсолютно законно сейчас пытается ее продать».

Впрочем, как удалось выяснить «ВК», Николай Кудашкин не мог не знать о предыдущих незаконных продажах этого земельного участка. По информации «СПАРК-Интерфакс», он является соучредителем ООО «Парадигма», владевшего всем офисным зданием до момента его продажи разным собственникам.

Собрались в суд

По словам юристов, собственники офисных помещений абсолютно правы, считая действия по продаже земли противоправными. «Скорее всего, земельный участок оказался в собственности третьего лица с нарушением законодательства. Земельный кодекс не допускает продажу земельного участка отдельно от расположенного на нем объекта недвижимости», - говорит директор самарского представительства юридической группы «Яковлев и партнеры» Илья Плотников. «В Гражданском кодексе указано на принцип единства земли и объекта, на нем расположенного. И земля всегда следует за судьбой объекта недвижимости», - отмечает управляющий партнер юридической компании «Ковалюнас и партнеры» Денис Ковалюнас.

26 сентября собственники офисных помещений отправили коллективную жалобу в прокуратуру Самары с просьбой провести проверку законности сделки и «принять меры прокурорского реагирования с целью предотвращения рейдерской атаки» группы лиц. Кроме того, сейчас владельцы помещений готовят исковое заявление в Арбитражный суд Самарской области о признании недействительными сделок купли-продажи земельного участка. «Через суд мы надеемся узнать, кто был первым приобретателем земли после покупки нами помещений, и будем предъявлять ему претензии», - говорит Карен Арутюнян. По его словам, с решением вопроса о правах на земельный участок откладывать нельзя. «Мы не исключаем, что Николай Кудашкин может заблокировать вход в здание и тем самым помешать ведению бизнеса, - отмечает Арутюнян. - Последствия могут быть еще печальнее. Мешая ведению бизнеса, владельцам офисов могут предложить продать наши помещения по мизерной цене».

В одной лодке

В конфликте задействован ряд компаний, связанных с ГК «Союз»

Компании, которые так или иначе участвовали в сделках по продаже офисов и земельного участка в офисном здании на Революционной, 70, литера 3, афиллированы группе компаний «Союз» известного самарского бизнесмена Николая Васильева. По данным «Спарк-интерфакс», в числе учредителей ООО «Парадигма» числится Людмила Васильева, которая также входит в число владельцев компаний ООО «Союз-Безопасность», ЗАО «Фирма «Союзинвест». Директор ООО «Парадигма» Михаил Борязев, по данным «Спарк-интерфакс», является соучредителем Некоммерческого партнерства «УК «Союз-Холдинг», вторым соучредителем является Николай Васильев.

Как указано на сайте компании «Индэст Development», шестиэтажное здание на Революционной, 70 входит в число объектов, построенных при ее участии. Однако генеральный директор «Индэст Development» Михаил Ненашев заявил «ВК», что компания не имеет никакого отношения к конфликту собственников офиса и владельцев земли. «Я вообще сомневаюсь, что здание, о котором вы говорите, как-то относится к нашей компании», - сказал он.

Компании «Индэст Development», «УК «Союз-Холдинг», ЗАО «Фирма «Союзинвест» располагаются по одному юридическому адресу в Самаре: ул. Санфирова, 95.

Денис КОВАЛЮНАС, управляющий партнер юридической компании «Ковалюнас и партнеры»:

- Регпалата не должна была пропускать сделку по продаже земли отдельно от объекта недвижимости. Соответственно, при оформлении земли в собственность в регпалате заявитель, скорее всего, указал, что он осмотрел землю, и она свободна от прав третьих лиц. Я думаю, здесь был явный умысел, связанный с недобросовестным получением прибыли, например, сдачи земли в аренду. Скорее всего, собственники земли просто выжидали момент, чтобы начать шантажировать новых владельцев офисов.

Карен АРУТЮНЯН, руководитель департамента юридического обслуживания консалтинговой группы «ДСТС Финанс Консалтинг»:

- Даже если в регпалату заявителем на право собственности земли не были предоставлены сведения об объекте недвижимости на ней, регпалата все равно не могла провести эту сделку, поскольку это здание в кадастровом плане давно присутствует, и регистраторы в регпалате достоверно знали, что оно там располагается.

Думаю, что либо подписи собственников о согласии продажи земли были подделаны, либо здесь есть коррупционная составляющая, либо какая-то другая неправомерная схема продажи этой земли.

Игорь ГУСЕВ, старший юрист Поволжской дирекции юридической фирмы VEGAS LEX:

- Это очень странно, что федеральная регистрационная служба зарегистрировала право пользования на земельный участок с учетом имеющихся собственников недвижимости, расположенной на нем, за другим собственником. Эту сделку по продаже земли можно оспорить.